來源/丁祖昱評樓市

調整后，在通州區落戶或就業的家庭，如需購買通州區商品住房，符合北京市限購條件即可，取消了在通州落戶或納稅、社保滿三年的限制。

這是繼廣州、上海調整限購政策之后的第三個一線城市，至此4個一線城市中僅深圳尚未出臺進一步的松綁和調整。

一直以來一線城市限購政策相對嚴格，但隨著當前市場復蘇動能轉弱，且一線城市內部也存在分化行情，調控確有進一步松綁的必要。

我們認為，在當前樓市供需關系轉變的情況下，各地政策的優化調整力度預期將進一步強化。

繼廣州、上海調整限購政策后，北京也正式加入了“限購松綁”陣營。

2023年2月6日，北京通州發布《北京調整優化通州區商品住房銷售政策！促進副中心職住平衡》，自2月6日起調整優化通州區商品住房銷售政策。

根據調整后新政策，具有本市購房資格的以下四類家庭，可在通州區購買1套商品住房。

一是在京未擁有住房的北京戶籍居民家庭；

二是在京已擁有1套住房的通州區戶籍居民家庭；

三是在京已擁有1套住房，與在通州區注冊或經營的企業、疏解搬遷至通州區的黨政機關、企事業單位存在勞動關系的北京戶籍居民家庭；

四是在京未擁有住房，與在通州區注冊或經營的企業、疏解搬遷至通州區的企事業單位存在勞動關系的非京籍居民家庭。

調整后，在通州區落戶或就業的家庭，如需購買通州區商品住房，符合本市限購條件即可，取消了在通州落戶或納稅、社保滿三年的限制，更有利于促進疏解單位、企業從業人員在城市副中心安居置業，實現職住平衡。

至此，執行了9年的通州住房限購政策正式松綁。

2015年以來，通州作為北京的城市副中心執行的是北京及通州的“雙限購”政策，由于這是全國首個針對直轄市局部區域出臺的限購措施，被業內稱為“史上最嚴厲限購”。

簡單來說，北京限購政策要求京籍家庭限購2套，單身1套，非京籍5年社保限購1套。通州區限購政策要求在滿足北京限購條件的前提下，同時滿足通州區的附加條件。如京籍通州戶口家庭限購2套，已有1套住房、落戶通州3年（含）以上的京籍家庭及近3年在通州區連續社保或個稅的京籍家庭限購1套，非京籍近3年在通州連續繳納社保或個稅限購1套。

在此之前，通州曾松綁過臺湖、馬駒橋地區的限購政策。2022年11月8日，北京市住建委官網發布通知稱，經市政府批準，自本通知發布之日起，劃歸北京經濟技術開發區管理的通州區臺湖、馬駒橋地區（約78平方公里）的商品住房（包括新建商品住房和二手住房）執行北京經濟技術開發區商品住房政策有關規定。

此次通州區全面取消了在通州落戶或納稅、社保滿三年的限制，正式終結“史上最嚴厲限購”。

從北京市場情況來看，CRIC數據顯示，新房市場迎來春節前的周期性回落，2024年1月北京新房市場供求量環比下跌，北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產權房）1月新增供應688套，環比下跌88.5%，同比下跌83.1%；成交3142套，環比下跌35.5%，同比上漲12.9%；成交均價53332元/㎡，環比下跌5.1%，同比下跌12.9%。

二手房方面，1月北京二手住宅成交12530套，環比下跌4.0%，同比上漲50.0%。二手住宅成交量連續三個月穩定在1.2萬套以上，市場保持平穩。

過去一年，中國房地產市場持續承壓，整體仍處在低位調整期，這一壓力延續至2024年。此次放寬了通州購房雙限，取消了過去落戶、社保或納稅需滿3年的要求。

對比2023年9月1日，北京“認房不認貸”新政發布；12月，降首付、降利率、調整普通住房標準等政策執行，這兩次新政雖然沒有讓市場持續上漲，但客觀上也刺激了市場。

因此，我們認為，通州副中心規劃落地之后，這幾年政府機構、學校、醫院、企業等跟隨遷入，這蘊含著潛在的購房需求，預期春節后，通州市場大概率將有一波成交小高潮，但對房價不會有大的影響。

從廣州、上海，到北京也加入“限購松綁”陣營，目前一線城市中僅深圳尚未出臺進一步的松綁和調整，我們預計不久的將來，深圳也會出臺限購方面的松綁和調整。

隨著各地購房政策的進一步放寬，2024年或將正進入到超大城市持續放松限購的重要階段。

對比之前幾次政策調整來看，無論是“認房不認貸”還是“12.14新政”，都在短期內對市場成交略有提升，但長期效果有限，大多僅維持不足兩個月的時間，并呈現政策邊際效應遞減的情況。

因此，我們認為接下來各地政策的優化調整力度有望進一步加大。核心一二線城市將被賦予更大調控自主權，過熱階段出臺的各類限制性政策，如限購、限貸、限價等，將會進一步放松乃至取消。一線城市應盡快放松限購政策，以支持剛性和改善性住房消費，二線城市“應放盡放”，甚至可效仿蘇州全面取消限購。

我們認為，當前的房地產市場環境已發生根本轉變，行業規模基本見頂，政策解綁很難再現V型反轉行情。

尤其是當前樓市仍舊面臨下行壓力，居民預期尚未完全恢復，購房信心不足，加之前期積累的剛需剛改需求釋放，增長動能持續放緩。

在整體觀望情緒依舊濃重的市場環境下，過于謹慎的政策松綁或將在一定程度上加劇購房者的觀望情緒，以期待更好的政策出臺。因此我們建議，相關限制性政策在一定條件下可全面放開。