來源/丁祖昱評樓市

伴隨著住宅物業增量放緩，市場競爭日益激烈，越來越多物企進行非居業態的拓展。

據克而瑞物管統計，越來越多的物業公司開始擴展非住宅業態，豐富服務領域，尋找新利潤增長點，就監測數據來看，2024年1月第三方拓展規模前三的業態是公建、學校、住宅，其中公建及學校拓展規模占比近五成，明顯高于其他業態。

我們認為，隨著房地產開發規模見頂，未來物業公司獲取新增住宅在管面積將大幅減少，拓展非住業務或將成為企業主要發展方向。

據克而瑞物管統計，2024年1月，50個企業共計新增第三方拓展規模8077萬平方米。拓展全委托項目規模達到500萬平方米僅2家企業，TOP 2拓展規模占比32.1%；新增拓展項目在300萬平方米（含）-500萬平方米之間的共有4家企業，拓展規模占比18.5%；新增拓展項目在100萬平方米（含）-300萬平方米之間的共有13家企業，拓展規模占比28.1%；拓展規模百萬平方米及以下的占比21.3%。

從企業來看，2024年1月，華潤萬象生活拓展全委托項目70個，規模達到1727萬平方米，領先其他企業位列第一，一方面是部分年前儲備的項目在年后集中簽約所致，另一方面，新拓展中有大量公建項目，占比達到73.45%；其次，金茂服務位居第二，拓展全委項目規模為866萬平方米，雅生活集團以490萬平方米的拓展規模位列第三。

具體到業態來看，公建業態熱度上升明顯，就監測數據來看，1月第三方拓展規模前三的業態是公建、學校、住宅，其中公建項目占比26.3%，其次是學校項目，占比20.5%；住宅項目位于第三位，占比19.4%。此外，辦公項目占比17.1%，產業園占比11.3%；醫院及商業業態項目，規模占比均未超過10%。

頭部企業多業態拓展成績優異。越來越多的物業公司開始擴展非住宅業態，豐富服務領域，尋找新利潤增長點。頭部企業在各業態的拓展上競爭優勢明顯。本月，雅生活在辦公和學校項目拓展規模最大，分別為161萬平方米、166萬平方米，康橋悅生活在住宅項目拓展規模最大為200萬平方米，華潤萬象生活在產業園和公建項目拓展規模最大為400萬平方米、1269萬平方米，愛瑪客在醫院業態拓展表現最佳。

不僅僅是今年1月，近年來隨著新基建成為國家政策推動高質量發展的重要抓手，公眾物業管理迎來新機遇。

公眾物業管理是一項因公眾建筑物業存在而產生的特定管理服務，主要對已建成并交付使用的公共建筑物及其附屬設施進行維護、修繕、整治、管理等活動。公眾物業主要指為公眾提供工作、學習、經營、文化、娛樂、體育等活動所使用的建筑物、處所及其附屬設施的總稱，包括但不限于博物館、圖書館、影劇院、奧體中心、會展中心、文體中心、科技館等。

物業服務內容主要是為前述場館提供基礎物業管理和后勤保障一體化服務，除傳統“四保一服”外，還包括人流管控、停車場管理、場地管理等專業化服務。另外，物企拓展場館運營，還會包括賽事活動運營、商業招商運營、廣告資源運營、智慧場館運營等。

相較于傳統的物業管理，公眾建筑開放性較高、客流量較大以及專業設施較多等特點決定了其管理服務具有一定的特殊性。

隨著“新基建”、“公共服務領域鼓勵社會資本參與投資和運營”等一系列政策推出，為物業服務企業參與公共場館、交通樞紐等公眾場館物業服務創造了有利的市場環境 。

就公共交通物業來看，《2020年交通運輸行業發展統計公報》顯示，2020年末全國鐵路營業里程14.6萬公里。年末全國公路總里程519.81萬公里，比上年末增加18.56萬公里。其中高速公路里程16.10萬公里，同比增加1.14萬公里。按照我國《高速公路交通工程及沿線設施設計通用規范》，高速公路沿途服務區的平均間距不宜大于50km。按照此規范，可估計目前我國高速公路服務區需求量約3220對左右。根據2018年度浙江省內高速公路服務區和停車區物業管理服務項目招標文件及保利物業中標情況，預計平均每對高速公務服務區物管合同金額規模約200萬元/年；2019年，廣西交通實業有限公司高速公路服務區(停車區)物業管理服務招標項目，平均每對100萬/年。假設每對150萬元/年，我國高速公路服務區物業管理市場規模約為48億元。

就場館類物業來看，根據《2020年文化和旅游發展統計公報》顯示，2020年末，全國共有公共圖書館3212個，比上年末增加16個。全國公共圖書館實際使用房屋建筑面積1785.77萬平方米。國家文物局統計數據顯示，“十三五”期間，全國備案博物館由4692家增長至5788家，增幅23.4%。2020年全國博物館舉辦2.9萬多個展覽，策劃22.5萬余場教育活動，接待觀眾5.4億人次。藝術表演場館數達1208個。

根據克而瑞物管和中物研協統計，取近兩年公開招投標單份合同金額的水平進行測算，其中博物館每單中位數水平約為400萬元/年，圖書館每單中位數水平約為150萬元/年，藝術表演館每單中位數水平約為240萬元/年，測算得博物館物業服務市場規模約231億元，圖書館規模約48億元，藝術表演館約29億元，合計約308億元的市場總容量。根據國家體育總局體育經濟司發布的《2020年全國體育場地統計調查數據》，至2020年底，全國體育場地共有371.34萬個，體育場地面積30.99億平方米，人均體育場地面積2.20平方米。預計到2025年體育場地總面積將超過40億平方米。

從目前進入公眾物業領域的企業來看，發力點各不相同。如新大正欲打造稀缺公眾類物管企業；雅生活通過收并購擴大公眾物業市場；保利公共服務管理模式包含城鎮全域化管理、景區管理服務和優選服務三種模式；中海物業因為央企背景為其項目拓展帶來一定便利，得以積極承接各類政府、公建項目，從而提升在政府物業方面的市場優勢，不斷拓展企業管理邊界……

需要注意的是，公眾物業市場規模不斷擴張的同時，也存在一些不可忽視的挑戰。首先，拓展公眾物業管理易被地方保護政策限制，市場進入或存在地方保護壁壘，這使得物企通常會尋求緊密的政企關系來緩解進入外地市場的障礙。其二，各個區域開放程度不同，發達城市開放程度更高。比如深圳，基本上所有公眾物業都已經對外開放了 。而中部城市比如長沙、南昌等地開放的領域較有限。其三，和住宅物業不同，公眾物業每個細分領域的標準都不同，物業公司接到不同的業務需要花時間對細分板塊進行探索。因為沒有統一的標準，需要新建立運行體系和服務標準。未來隨著信息公開透明化，各物企在相互協作交流的過程中會逐步消除相關瓶頸。

與公建相比，近年來，學校物業作為非住宅業態的新型模式，屬于尚未成熟的產業，搶先布局這一賽道毫無疑問將是物企提高企業競爭力的重要途徑之一。

過去幾年，學校物業在政策、資本市場、高新技術、教育精深化和行業飛速發展的大背景下，迎來新的發展契機。

我國自實行高校后勤社會化改革以來，學校物業管理行業的市場空間不斷擴大。根據教育部公布的統計數據，2021年，我國各級各類學校數量為52.93萬所，在校生2.91億人。其中高等學校數量達到3012所，較2015年增加452所，復合增長率2.8%，在校生數由2015年的2625.3萬人增長至2021年的3496.1萬人，復合增長率為4.9%。

2021年發布的“十四五規劃綱要”中針對普惠性幼兒園、基礎教育、職業技術教育、高等教育等明確提出提質擴容工程。根據教育部數據，國內高校正不斷擴建新校區。2020年，國內普通高等學校校舍建筑面積約為10.53億平方米，同比增加1.77%，較2015年的9.16億平方米，復合增長率為2.82%。若按照每年2.82%的增長率進行估算，預計2025年，我國高等教育校舍面積將達到12.09億平方米。

根據我們統計，2020年500強物業企業學校物業費平均水平為3.48元/（平方米·月），隨著物業服務內容的不斷豐富，物業服務收入還有進一步提升的空間。若按照3.50元/（平方米·月）的物業費水平以及80%的市場化水平保守估計，預計2025年，高等教育物業市場空間約為406億元。

此外，物業企業除了布局高校物管服務之外，還涉足中小學后勤服務。中小學后勤改革工作是伴隨高校后勤社會化改革的進程而逐步推動，隨著中小學后勤市場化機制不斷完善，學校物業管理的市場容量會進一步擴充。2020年，我國中小學校舍建筑面積約為21.65億平方米，相較2015年的16.95億平方米，復合增長率為5.01%；若按照每年5.01%的增長率進行估算，預計2025年，我國中小學校舍面積將達到27.65億平方米。按照3.50元/（平方米·月）的物業費水平以及30%的市場化水平保守估算，預計2025年，中小學物業服務市場空間約為348億元。

基于上述分析，估計2025年我國僅高等教育及中小學物業服務市場規模至少可達754億元。由于當前我國高校后勤社會化水平較低，全國僅有約36%的學校真正實現后勤社會化。未來，隨著學校后勤社會化進程的加速，越來越多的學校物業服務將面向社會公開招標，學校物管潛在的市場空間巨大。

對企業而言，面對行業門檻較高、專業性較強的學校物業細分領域，這類物業企業主要通過公開招投標獲取高校服務項目，雖然缺少校方提供的優質業務資源，但憑借優質的服務以及運營能力，在招投標中依然保有較高的競爭力，從深耕優勢區域到全國性布局，逐漸擴大學校業態布局范圍。

此外，還有一些綜合實力較高的大型物業企業選擇通過市場收并購、戰略合作等多種方式提升市場占有率，補充在學校物業細分領域的空白。

綜合來看，非居物業市場前景廣闊，但非居業務入局和運營難度亦較大，對于企業專業能力和品牌實力亦要求較高，存在專業門檻高、關系壁壘強、經驗資質優先等問題。

對于物業企業來說，在拓展非住宅業態時，更需要合理規劃，提升項目管理水平。同時，品牌建設也至關重要，通過提供優質的服務和產品，以及良好的品牌形象，吸引更多客戶和投資者的關注和信任。