來源/丁祖昱評樓市

2024年2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，最新貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.45%，保持不變，5年期以上LPR為3.95%，下調25個基點。

此次降息的節點基本符合市場預期，但降息幅度遠超市場預期。

2019年8月以來，5年期及以上LPR總計調整過8次，在此之前最大降幅為15BP，發生在2022年5月和8月，剩余5次降幅在5-10個基點，因此，本次25BP降幅創LPR機制設立以來之最。

但從當前市場表現來看，降息帶來的刺激并不足以抵消其“看跌等降”的觀望情緒，因此所能撬動的購房需求規模仍然比較有限。

5年期及以上LPR“破4”

25BP降幅超預期

2月20日，央行公布最新一期LPR報價，5年期及以上LPR調降25BP至3.95%。

從節點來看，此次降息的節點基本符合市場預期。一方面，近期降準以及商業銀行下調存款利率，有效降低銀行資金成本，打開了LPR下行空間，另一方面，央行多次釋放降息信號，比如《四季度貨幣政策執行報告》就明確提到進一步完善貸款市場報價利率形成機制，發揮存款利率市場化調整機制作用，促進社會綜合融資成本穩中有降。

但降息幅度遠超市場預期，5年期LPR作為房貸的利率錨，其下調將直接帶動房貸利率下行。

以北京和上海為例，2023年12月14日，北京和上海發布優化調整購房政策公告，調整后北京首套房房貸利率城六區不低于LPR+10BP，非城六區不低于LPR，上海首套房房貸利率不低于LPR-10BP。即北京首套房貸利率最低為3.95%，上海首套房貸利率最低為3.85%，為近年明顯低位。

截至目前，上海已有多家商業銀行將首套房貸款利率調至3.85%（LPR-10BP）。房貸利率下調后，對于新增按揭貸款者而言，同樣是貸款100萬，等額本息30年，可比之前節省約5萬元的利息支出，每月月供減少150元，這將調動部分有明確置業意愿群體的積極性，加速其釋放購房需求，但對于更多潛在購房者而言，降息帶來的刺激并不足以抵消其“看跌等降”的觀望情緒，因此所能撬動的購房需求規模仍然比較有限。

近40城新房價格連續3個月下跌

首套房貸款利率下限不受LPR影響

從近幾年信貸政策來看，此次5年期及以上LPR下調所利好的城市其實相對有限。

首先，按照住房信貸政策規定，首套住房商業性個人住房貸款利率下限為不低于相應期限LPR減20個基點（5年期以上LPR-20個基點）；二套住房商業性個人住房貸款利率下限為不低于相應期限LPR加60個基點（5年期以上LPR+60個基點）。

此次5年期以上LPR下降25個基點至3.95%，意味著購買普通住宅首套房貸利率下限降至3.75%，二套房貸利率下限降至4.55%，為歷史低位。

但結合2023年1月5日，人民銀行、銀保監會發布的建立首套住房貸款利率政策動態調整機制的通知來看，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。（政策解讀詳見：三部委發聲！房貸利率和首付或將突破下限）

據丁祖昱評樓市編輯部統計，目前70個大中城市中符合新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市條件的有近40個，也就是說有至少一半以上的城市首套房貸款利率下限不受5年期及以上LPR變動影響。

因此，目前仍能享受到此次5年期以上LPR調降利好的城市主要還是部分熱點城市。

對于購房者而言，更多的利好在存量房貸部分。2023年9月20日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在回答記者問時曾表示：大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至貸款市場報價利率。對于參考貸款市場報價利率定價的存量浮動利率首套房貸，明確將于9月25日，主動批量調整利率，整個過程不需要借款人操作。

也就是說，隨著此次5年期以上LPR調降，存量房貸的房貸利率將在重新定價日（一般是明年1月）調整，屆時居民月供償還壓力將有所減輕，后續消費潛力有望得以釋放，但這主要是針對整體消費市場的，對房地產市場的利好有限。

2024年開局依舊很“難”

一季度仍以“筑底”為主

從目前的整體市場表現來看，核心一二線城市熱度轉降、三四線返鄉置業缺席，市場階段性壓力正在加大。

CRIC監測數據顯示，44個重點城市在春節周成交量僅為23.38萬平方米，環比下降87%，同比下降40%，較2022年同期降幅也達到了82%。

2024年開局依舊很“難”，即便年前核心一二線相繼松綁限購、放松限貸，對于購房者的刺激作用依然有限。

可以看到，當前熱點城市和熱點項目個數減少已是不爭的事實，剛需購買力降級對樓市的負面作用也在逐步顯現。同時上海、北京、合肥等核心城市二手房市場暫無明顯起色，置換需求難于釋放。

基于此，我們認為，2024年2月整體成交環比或將進一步下行，一季度仍以“筑底”為主，今年或無法再現“小陽春”，城市及城市內部各區域板塊還將延續分化行情。

整體來看，我們認為此次5年期及以上LPR大幅下調，對部分有明確置業意愿群體，可以加速其釋放購房需求，但對于更多潛在購房者而言，還需加碼更多政策組合拳。

如減稅降費，下調住房交易稅費，又如購買家庭唯一住房或改善住房，減征免征契稅，再如縮短購房增值稅、個人所得稅征免年限等。

結合住建部“賦予地方更大調控自主權”的表態，及春節前后北上廣深四城齊聚放松限購來看，我們認為，未來一線城市以及杭州、成都等強二線城市四限政策仍有明顯松綁空間。