來源/丁祖昱評(píng)樓市

2024年2月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）：1年期LPR為3.45%，保持不變，5年期以上LPR為3.95%，下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。

此次降息的節(jié)點(diǎn)基本符合市場(chǎng)預(yù)期，但降息幅度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。

2019年8月以來，5年期及以上LPR總計(jì)調(diào)整過8次，在此之前最大降幅為15BP，發(fā)生在2022年5月和8月，剩余5次降幅在5-10個(gè)基點(diǎn)，因此，本次25BP降幅創(chuàng)LPR機(jī)制設(shè)立以來之最。

但從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來看，降息帶來的刺激并不足以抵消其“看跌等降”的觀望情緒，因此所能撬動(dòng)的購房需求規(guī)模仍然比較有限。

5年期及以上LPR“破4”

25BP降幅超預(yù)期

2月20日，央行公布最新一期LPR報(bào)價(jià)，5年期及以上LPR調(diào)降25BP至3.95%。

從節(jié)點(diǎn)來看，此次降息的節(jié)點(diǎn)基本符合市場(chǎng)預(yù)期。一方面，近期降準(zhǔn)以及商業(yè)銀行下調(diào)存款利率，有效降低銀行資金成本，打開了LPR下行空間，另一方面，央行多次釋放降息信號(hào)，比如《四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》就明確提到進(jìn)一步完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制，發(fā)揮存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制作用，促進(jìn)社會(huì)綜合融資成本穩(wěn)中有降。

但降息幅度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，5年期LPR作為房貸的利率錨，其下調(diào)將直接帶動(dòng)房貸利率下行。

以北京和上海為例，2023年12月14日，北京和上海發(fā)布優(yōu)化調(diào)整購房政策公告，調(diào)整后北京首套房房貸利率城六區(qū)不低于LPR+10BP，非城六區(qū)不低于LPR，上海首套房房貸利率不低于LPR-10BP。即北京首套房貸利率最低為3.95%，上海首套房貸利率最低為3.85%，為近年明顯低位。

截至目前，上海已有多家商業(yè)銀行將首套房貸款利率調(diào)至3.85%（LPR-10BP）。房貸利率下調(diào)后，對(duì)于新增按揭貸款者而言，同樣是貸款100萬，等額本息30年，可比之前節(jié)省約5萬元的利息支出，每月月供減少150元，這將調(diào)動(dòng)部分有明確置業(yè)意愿群體的積極性，加速其釋放購房需求，但對(duì)于更多潛在購房者而言，降息帶來的刺激并不足以抵消其“看跌等降”的觀望情緒，因此所能撬動(dòng)的購房需求規(guī)模仍然比較有限。

近40城新房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月下跌

首套房貸款利率下限不受LPR影響

從近幾年信貸政策來看，此次5年期及以上LPR下調(diào)所利好的城市其實(shí)相對(duì)有限。

首先，按照住房信貸政策規(guī)定，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)（5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn)）；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)）。

此次5年期以上LPR下降25個(gè)基點(diǎn)至3.95%，意味著購買普通住宅首套房貸利率下限降至3.75%，二套房貸利率下限降至4.55%，為歷史低位。

但結(jié)合2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的通知來看，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。（政策解讀詳見：三部委發(fā)聲！房貸利率和首付或?qū)⑼黄葡孪蓿?/span>

據(jù)丁祖昱評(píng)樓市編輯部統(tǒng)計(jì)，目前70個(gè)大中城市中符合新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市條件的有近40個(gè)，也就是說有至少一半以上的城市首套房貸款利率下限不受5年期及以上LPR變動(dòng)影響。

因此，目前仍能享受到此次5年期以上LPR調(diào)降利好的城市主要還是部分熱點(diǎn)城市。

對(duì)于購房者而言，更多的利好在存量房貸部分。2023年9月20日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在回答記者問時(shí)曾表示：大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。對(duì)于參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率定價(jià)的存量浮動(dòng)利率首套房貸，明確將于9月25日，主動(dòng)批量調(diào)整利率，整個(gè)過程不需要借款人操作。

也就是說，隨著此次5年期以上LPR調(diào)降，存量房貸的房貸利率將在重新定價(jià)日（一般是明年1月）調(diào)整，屆時(shí)居民月供償還壓力將有所減輕，后續(xù)消費(fèi)潛力有望得以釋放，但這主要是針對(duì)整體消費(fèi)市場(chǎng)的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好有限。

2024年開局依舊很“難”

一季度仍以“筑底”為主

從目前的整體市場(chǎng)表現(xiàn)來看，核心一二線城市熱度轉(zhuǎn)降、三四線返鄉(xiāng)置業(yè)缺席，市場(chǎng)階段性壓力正在加大。

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，44個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)周成交量?jī)H為23.38萬平方米，環(huán)比下降87%，同比下降40%，較2022年同期降幅也達(dá)到了82%。

2024年開局依舊很“難”，即便年前核心一二線相繼松綁限購、放松限貸，對(duì)于購房者的刺激作用依然有限。

可以看到，當(dāng)前熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少已是不爭(zhēng)的事實(shí)，剛需購買力降級(jí)對(duì)樓市的負(fù)面作用也在逐步顯現(xiàn)。同時(shí)上海、北京、合肥等核心城市二手房市場(chǎng)暫無明顯起色，置換需求難于釋放。

基于此，我們認(rèn)為，2024年2月整體成交環(huán)比或?qū)⑦M(jìn)一步下行，一季度仍以“筑底”為主，今年或無法再現(xiàn)“小陽春”，城市及城市內(nèi)部各區(qū)域板塊還將延續(xù)分化行情。

整體來看，我們認(rèn)為此次5年期及以上LPR大幅下調(diào)，對(duì)部分有明確置業(yè)意愿群體，可以加速其釋放購房需求，但對(duì)于更多潛在購房者而言，還需加碼更多政策組合拳。

如減稅降費(fèi)，下調(diào)住房交易稅費(fèi)，又如購買家庭唯一住房或改善住房，減征免征契稅，再如縮短購房增值稅、個(gè)人所得稅征免年限等。

結(jié)合住建部“賦予地方更大調(diào)控自主權(quán)”的表態(tài)，及春節(jié)前后北上廣深四城齊聚放松限購來看，我們認(rèn)為，未來一線城市以及杭州、成都等強(qiáng)二線城市四限政策仍有明顯松綁空間。