來源/丁祖昱評樓市

2024年至今，整體市場仍然低迷。雖然節前核心一二線相繼松綁限購、放松限貸，對于購房者的刺激作用依然有限。

在這樣的市場背景下，100個典型城市成交量同環比都出現下降。但從成交結構來看，不同城市的產品成交結構特征不一，如上海成交結構趨向高總價產品，而成都成交結構趨向更低總價產品；一線城市剛需明顯發力，二線城市140平方米以上長跑明顯提升。

在當前市場，產品力等于銷售力的趨勢下，2024年開年最新產品特征如何？

面積段兩頭產品比重持增

總價段區域分化明顯

CRIC監測數據顯示，截至2024年第7周（2月18日）各能級成交指數回落。具體來說，一線指數環比下降14.05至5.14，受春假假期影響，北上廣深第7周成交面積都在1萬平上下。二線成交指數環比下降17.91點至2.74，成都、武漢、青島新房成交在1萬平方米以上，其余城市僅有不到1萬平的零星成交。三四線成交指數環比下降18.50點至26.35，韶關、肇慶等成交接續發力，成交環比正增長，且微超年內周平均值。

從成交結構來看，截至2024年1月，100-140㎡產品合計占比達五成，但較去年同期下滑5個百分點；90-100㎡產品比重也有1.9個百分點的同比降幅，而更高和更低面積段產品的比重均同比持增。

其中，一線城市剛需發力，80-90㎡產品成交比重較去年同期大幅增加8.6個百分點至24%；90㎡以上各面積段產品成交占比均低于去年同期，主力100-120㎡占比下降1.8個百分點。

二線城市需求轉向大面積產品，140㎡以上各面積段產品占比均同比提升，其中140-160㎡產品比重同比增幅最高，為2.9個百分點。

三四線城市市場需求趨于分散，80㎡以下和140㎡以上產品比重均高于去年同期水平，分別增長4.1和4.3個百分點，而100-120㎡產品比重同比降幅最為明顯。

從總價段來看，各區域特征不一。環渤海區域成交總價中樞呈同比提升趨勢，200萬元以上各價格段產品成交占比均同比增長，其中，250-300萬元產品同比增速最快，為8.7個百分點，而300-400萬元產品次之。

長三角區域成交結構仍趨向低總價段，雖然100萬元產品占比低于去年同期，但100-400萬元產品占比有明顯的增長，而400萬元以上高總價產品成交占比同比下降6.9個百分點。

中西部區域200-400萬元產品成交比重達三成以上，且較去年同期增加5.8個百分點；此外，100萬元以下產品成交比重同比增加5.1個百分點，增速快于其他區域。

珠三角區域成交總價中樞呈同比提升趨勢，400萬元以上產品成交占比有明顯增長，尤其500-1000萬元產品成交占比增加7.1個百分點至15.8%。

典型城市產品結構特征不一

上海結構趨向高總價產品

具體到典型城市來看，不同城市的產品成交結構特征不一。

首先是上海，雖然從整個長三角區域來看，其成交結構趨向低總價段，但上海成交結構趨向高總價產品，800-1000萬元和1000-2000萬元產品成交占比分別提升6.8和3.8個百分點至12.5%和23%。

從面積段來看，主力的100-120㎡產品成交趨弱，其占比較去年同期下降12.5個百分點至23.2%，而90-100㎡產品成交比重保持在三成以上，120-140㎡和140-160㎡產品比重均提升至一成以上。

結合總價和面積段來看，上海中高端改善市場目前仍為上海成交最好的市場。

成都市場也很有特色，截止2024年1月，成都三房成交占比降至四成左右，二房產品則增加9個百分點至18.4%，市場需求更趨剛需。主力面積段則占比持穩，120-140㎡產品成交占比最高，100-120㎡產品次之，兩者合計同比微降0.8個百分點。

成交結構來看，成都市場趨向更低總價產品，100萬元以下產品成交比重位居首位，且同比增加5.8個百分點，300萬元以上產品比重同期下降6.3個百分點。

西安與成都不同，雖然同處中西部區域，但西安大面積改善需求旺盛，140-160㎡產品占比同比提升13.4個百分點至29.3%，市場份額躍居首位，100-140㎡的比重則有明顯下降。截至1月，三房、四房成交占比接近九成，且明顯由三房向四房遷移，后者占比大幅提升17.9個百分點至40.9%。

從成交總價來看，250-400萬元產品成交占比較去年同期提升15.7個百分點至近四成，200-250萬元和120-140萬元產品位居成交二三位，市場份額也在一成以上。

立面從單一前立面向多面設計轉變

地下車庫采用小網柱布局

從典型城市典型項目來看，住宅建筑立面與車庫也出現了部分亮點。

當前的住宅建筑立面，正逐步從單一的前立面關注向雙面乃至多面設計轉變。過去被忽略的背立面設計逐漸進入人們視野，它不僅關乎建筑的整體美觀，更與居住者的生活品質息息相關。合理的背立面設計可以提高住宅的采光和通風性能，有助于創造更宜居的室內環境。

隨著綠色建筑的興起，背立面也被賦予了更多的生態功能，如雨水收集、綠化種植等。此外，背立面設計還體現了建筑師對空間利用的創新思考，通過巧妙設計，背立面可以轉化為多功能的生活空間，為居住者提供更多的休閑娛樂選擇。

一直以來，地庫開發面臨著多方面挑戰，包括高昂的成本和車位去化率問題，這也導致許多房企在地庫設計和建造上持保守態度，進而影響地庫產品力迭代速度。近年來，地下室光廳、星空頂、車道吊頂等設計元素的普及，正是房企逐漸認識到地下室品質提升的重要性的體現。

地下自然光廳將天光引入地庫，在每個單元大堂旁開一處天井，讓其成為地庫之眼，為原本可能陰暗潮濕的地下空間帶來了自然的光線和新鮮空氣，極大地改善了地下空間的居住和使用體驗，還可以減少地下空間的能源消耗。同時，天井的存在使得地下空間與地面空間產生了視覺上的聯系，讓地下空間不再封閉和壓抑。

除了視覺設計上面，還有企業通過客戶調研發現，客戶在選擇車位時，獨立車位是最受歡迎的，其次是單邊靠柱車位，最不愿意選擇的就是雙邊靠車位。這反映了客戶對于車位使用便利性和安全性的關注。

因此，決定采用小柱網布局，每個柱跨5.4米，中間只劃分兩個車位，這樣每個車位都能靠近一根柱子，從而徹底消除了雙邊靠車門的車位。這種設計不僅滿足客戶需求，也提升了地庫的整體使用體驗和安全性。此外，由于柱距較小，可以更好地利用地下空間，提高車位數量，增加項目經濟效益。

可以看到，即便是行業承壓，但居民對更高居住品質的長期需求并未改變，在回歸居住屬性的當下，產品越來越成為購房者重要的衡量指標，客戶會為好的產品買單。

目前提高產品力、憑借產品主義穿越周期已成為行業共識。如何通過屬地化與定制化設計打造出企業特有的產品優勢，是房企未來最重要的發展方向。