來源/丁祖昱評樓市

一線城市深圳，已于近期正式廢止了“7090”政策。

上一個對該政策進行調整的，是上海。

這意味著，自2006年開始執行了十八年的“7090”政策，正在逐步退出房地產市場。

政策調整的背后，實際是市場供求結構發生了變化。

自2022年四季度以來，“支持剛性和改善性住房需求”的表述不斷出現在中央會議中，并首次寫入2023年政府工作報告，今年政府工作報告中“滿足剛性需求和多樣化改善性住房需求”的描述更為直接。

3月22日，國務院常務會議明確，要進一步優化房地產政策，有效激發潛在需求。

上海和深圳“7090政策”的調整，正是對支持改善性消費政策的響應。

就在深圳政策微調第二天，北京也在3月27日取消了離婚三年內購房限制，一線城市政策調整仍在持續。

上海和深圳調整的“7090”政策，要追溯至2006年。

彼時，住建部發布《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，要求新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上。

在“7090政策”標準下，上海“中小套型住宅設計建設標準”主要為：多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米。

深圳則按照深規土〔2010〕668號文《關于按照國家政策執行住宅戶型比例要求的通知》中規定的“本項目套內建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數占比不低于商品住房項目總建筑面積和總套數的70%。”執行。此次廢止的也就是該文件。

從調整的邏輯來看，并非一步到位。

先來看上海，在一批次二輪供地的“出讓須知”中，明確“中小套型住宅設計建設標準”為：多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。

與此同時，中小套型住宅建筑面積也從“不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%至80%不等”，調整至“50%到70%”。

深圳在廢止“7090”政策之前也做了一些嘗試。比如2023年出讓的多個地塊，均取消了這項限制。

實際上，在2021年底，北京也曾做過差別化調整，中心城區套型上限提至100平方米，共有產權房不再受“7090”限制。

上海、深圳先后調整“7090”政策，釋放出一線城市政策持續松綁的信號。

政策微調有幾方面的必要性：

第一，市場降溫。樓市面臨較大下行壓力，亟待政策托底穩信心。

第二，“7090”政策的滯后性。房地產市場供求關系發生重大變化，樓市進入改善時代，2024年1-2月全國成交結構趨向改善面積段，140平方米以上產品成交占比同比增加3.8個百分點。

和上海一樣，深圳成交結構也趨向改善面積段。

從成交結構來看，深圳90平方米以上戶型成交占比逐年走高，由2019年53.5%的成交占比提升至2023年的67.5%。與之對應的是，90平米以下面積段成交占比逐漸減少。

90-120平方米面積段成為深圳新房成交主力，2月該面積段成交占比達到了39%，接近四成，此外，70-90平方米面積段成交比重保持在三成左右，這與“7090”政策有很強的關聯性。

深圳并非個例，從全國市場來看，成交結構趨向改善面積段。

CRIC監測的重點城市1-2月140平方米以上產品成交占比同比增加，合計增加3.8個百分點。主力成交戶面積段仍為100-120平方米。

一線城市主力面積段需求集中，100-120平方米產品占比居成交首位，比重較去年同期提升1個百分點至25.5%，此外，80-90平方米面積段產品成交比重排在第二位，成交占比也在21.7%。

在新房市場整體進入改善時代的背景下，“7090政策”的松綁，一定程度上能夠更好的滿足購房者對大戶型的需求，推動市場更好的達到供求平衡。

在深圳放松“7090”政策之前，國常會對房地產方面的部署，進一步打開了地方樓市政策松綁的空間。

更早之前，住建部部長倪虹在兩會民生主題記者會上明確表示“已經充分賦予城市調控的自主權，城市政府就要扛起責任，因城施策，優化房地產的政策，穩定房地產的市場”。

據不完全統計統計，2024年3月以來，已有超過40個省市優化調整樓市政策，需求端主要涉及放松限購、放松限貸、發放購房補貼等方面。

值得注意的是，上海、深圳調整“7090”政策之后，北京也于3月27日取消了“夫妻離異后三年內不得在本市購買商品住房”的政策。

預計接下來各地將再次迎來房地產政策松綁潮，一線城市樓市調控將持續調整放松，二三線限制性政策全面放開。

市場對于政策的持續寬松仍然抱有期待。

在上市房企業績會上，多家房企高管表示政策有望持續放松。

華潤置地管理層表示，目前市場壓力主要在需求端，政策仍需要進一步提升客戶支付能力，以提振市場信心。

綠城中國管理層認為，2024年中央到地方政策持續釋放，且明顯由指導性政策向操作性政策轉變，核心一二線城市放松政策有望加速落地，置業信心或將逐步恢復，市場復蘇也集中在熱點城市以及改善性住房。

優化城市調控政策，促進購房需求釋放，是穩市場的手段和方式。

春節前后北上廣深等陸續放寬限購，以及新一輪政策調整，均釋放出地方樓市政策松綁的空間進一步打開的積極信號。后續一線城市調控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變。

具體來看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州、成都、西安等強二線城市“四限”政策均有再松綁可能。其余多數城市限制性交易政策基本已經解除，未來購房補貼、稅費減免、公積金貸款等方面政策仍有發力空間。