來源|丁祖昱評樓市

2023年以來房地產行業整體的收并購熱度，相對前兩年已有一定回落。

據克而瑞北京監測，2023年全國涉房收并購體量下降，成交數量同比下降7.1%，成交額同比下降31.2%，成交主要集中在綜合、辦公和工業/園區三類，公寓和酒店物業成交回暖。

我們認為，隨著REITs資產擴容至消費基礎設施，商業資產重估空間提升，未來商業資產獲得市場青睞。

數據來源說明：涉及全國房地產收并購資產交易（含擬收購），包括住宅、商業、辦公、酒店、公寓、工業/園區、數據中心等物業類型。

過去十年行業經歷了兩輪收并購高峰。

第一輪自2016年下半年開始，這輪收并購潮典型特征是企業規模擴張驅動。行業收并購規模在2017年達到高位，并延續至2018、2019年。通過收并購快速擴充土儲，成為當時房企保持規模增長和完成戰略布局的重要途徑。據不完全統計，在2017年上半年和下半年，中國房地產行業收并購規模分別達到近4200億元和4500億元，均超過往年全年的規模。

第二輪是在2020年下半年“三道紅線”提出后，在降負債、降杠桿的監管要求以及行業下行、企業自身流動性承壓的背景下，基于資產出讓、業務剝離的需要，帶動行業收并購規模再次走高，2021年全年行業收并購規模近7600億元，2022年上半年也達到逾3700億元。

然而，自2022年下半年起收并購熱度明顯下降。

這主要是因為，當時房企并購資金的來源以銀行并購貸款為主，自2021年底并購貸款被首次提及起，并購貸款授信名單從國企央企向民企延伸。但自2022年5月以后，市場上沒有房企再獲新增貸款額度。在市場未回暖、不確定性高的情況下，多數房企并購意愿不高，并購融資推進緩慢。

進入2023年政策層面鼓勵通過市場化收并購的方式紓困出險房企，但經濟仍處于平穩恢復期，收并購資產規模下降，買方更為謹慎，投資需求下降。

據克而瑞北京監測，2023年全國涉房類項目收并購共成交369筆（含擬收購），成交金額達1995億元，分別同比下降7.1%和31.2%，整體成交體量有所下降。其中下半年共成交183筆，成交金額為892億元，成交筆數同比2022年同期下降9.9%，成交金額同比下降38.8%?？v觀2023年四個季度收并購情況，從Q2季度至Q4季度，連續3個季度成交情況均不景氣，季度成交金額平均值約429億元。

2023年涉房收并購成交筆數雖有保持一定量，但是現行市場“成交規模下降、成交總價低”的態勢在2023年表現最為明顯。

從物業類別上看，2023年成交主要集中在綜合、辦公、工業/園區物業三類，成交金額分別占比25.5%、24.9%、22.4%；公寓和酒店物業成交回暖。

其中，綜合類物業成交最多，成交金額為507.8億元，成交共43筆；其次為辦公物業，成交金額為495.9億元，成交共53筆。工業/園區、商業雖然成交筆數較多，但成交金額相對較少，工業/園區物業成交135筆，成交金額447.2億元，商業物業成交99筆，成交金額281.7億元（主要原因是有些物業未對外披露具體成交價格以及物業成交規模較小）。

2023年公寓、酒店物業成交回暖，成交金額分別同比增長93.0%和11.9%。2023年下半年成交主要集中在工業/園區、商業和辦公三類，成交金額分別占比22.7%、20.2%、19.5%，與2023年上半年不同的是，綜合類物業成交金額斷崖下降，位居第四，占比14.2%。

從買方類型來看，2023年房地產開發運營商和投資機構成交單量占總成交單數的40%，投資機構成交單數明顯減少，投資需求下降。2023年，房地產開發運營商成交單數最多，成交共60筆，成交總金額為435.7億元；投資機構買家共計47筆（同比下降52.0%），成交金額為300.1億元（同比下降57.1%），投資需求明顯下降。

2023年下半年，房地產開發運營商買方數量比投資機構多11單，位居買方首位；房地產開發運營商共成交25筆，成交金額為130.7億元；投資機構共成交14筆，成交金額為39.7億元。

賣方行業以房地產開發運營商為主，2023年房地產開發運營商共出售131筆，同比2022年下降28%。2023年下半年房地產開發運營商出售72筆，同比下降19%，占總單數的42.6%?？v觀2023年四個季度，房地產開發運營商一直保持出售首位。

目前收并購市場重點依然聚焦于一二線城市或戰略深耕區域的資產，企業對收并購的態度和資產選擇上更加謹慎。

2023年涉房收并購成交熱點地區前三名分別為浙江、上海、北京，成交單量分別為59筆、58筆和49筆，三個地區成交單數占總單數的45.0%，成交金額分別為156.2億元、459.9億元和341.5億元。

城市能級方面，2023年涉房收并購在成交額上以一線城市成交為主，在成交單量上以二線城市為主。一線成交單數123筆，成交總金額943.7億元，占總成交的33.3%和47.3%。二線城市成交單數168單，成交總金額555.9億元，占總成交的45.5%和27.9%。

綜合來看，由于經濟仍處于平穩恢復期，市場投資需求下降，買方更為謹慎，收并購資產規模下降，房企仍頻繁出售。

預計2024年整體成交仍以內資為主，外資依然整體看好中國核心城市重點區域的大宗物業市場。房企仍將持續出售項目，而隨著資產價格的下調和可售優質資產數量的增多，將吸引更多私人資本投資和配置高性價比優質資產，企業自用高需求預期將延續。