文|翠鳥資本

3月28日晚間，萬科發布2023年度報告。盡管之前市場早有心理預期，但萬科年報的慘烈程度，還是超出了很多人的意料。

一是萬科營收、利潤繼續大幅下滑；二是萬科債務總量下滑下卻面臨著持續走高的債務壓力；三是萬科打破了上市以來不分紅慣例。

房地產市場的肅殺之氣，讓萬科已經到了需要勒緊褲腰帶的時刻，對其而言，“活下去”是最重要的事。

營收、凈利齊降

3月28日晚間，萬科集團發布了2023年度業績公告。在行業深度調整下，不少房地產上市公司虧損嚴重，作為行業的頭部企業，萬科集團也未能幸免。

公告顯示，2023年萬科集團營業收入4657.4 億元，同比下降7.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元，同比2022年的226.9億元下降了105.3億元，降幅46.4%。

年報中，萬科表示凈利潤下降的主要原因是開發業務結算規模和結算毛利率下降，部分開發項目計提了減值。同時公司主動承認錯誤，在規模過快擴張時期，對部分投資判斷過于樂觀，以至于這些項目消化還需要一段時間。

3月29日，萬科境內債多數走低。截至收盤， “21萬科02”“20萬科08”“21萬科04”均跌超2.8%。萬科A股價跌2.6%，報9.00元/股。

高管降薪

打破31年慣例不分紅

在利潤大幅減少的情況下，萬科不得已，只能開源節流。

一是裁員。2023年萬科集團全員人數13.1萬，其中地產開發員工同比減少14%。

二是高管降薪。

萬科集團管理層在2023年集體選擇降薪：2023年在萬科集團全職工作的8位董事、監事、高級管理人員自愿放棄2023 年度獎金，2023 年在任職期間內從萬科集團獲得的稅前報酬合計766.1 萬元；4位獨立董事2023 年在擔任董事期間從萬科集團獲得的稅前報酬合計人民幣 150 萬元。

至此，萬科集團管理層的2023年度稅前報酬總額合計降至916萬元，同比2022年的3466萬元減少了73.6%。

此外，自報告披露之日（2024年3月28日）起，董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監事會主席解凍自愿領取月薪稅前1萬元。

值得注意的是，這已經不是萬科集團管理層首次降薪。

2021年萬科集團歸屬母公司的凈利潤從415億元降至225億元，降幅46%，萬科面臨上市30年來第3次利潤下滑，郁亮當年自愿放棄其2021年度全部獎金，當年領取稅前薪資154.7萬元。兩年時間過去，2023年，郁亮在萬科集團領取的薪資再次下降至127萬元。

三是萬科首次不分紅。

2023年萬科擬不派發股息，不送紅股，也不進行資本公積金轉增股本，這也是萬科上市以來首次不分紅。

對此，朱旭特意在業績會上表示，萬科連續31年分紅，歷史平均分紅率33.3%，也是萬科歷年股權融資的2.8倍?；谶@一背景，董事會在考慮取消2023年分紅時“非常艱難”。

債務壓力如山

萬科這艘大船難言“輕”，毫無疑問，相較于業績，市場更擔心的是它的負債。

公告披露，截至2023年末，萬科的凈負債率為54.7%，較2022年底提高11個百分點。期末有息負債合計約3200.5億元，占總資產的比例為21.3%。其中，一年內到期的有息負債約624.2億元，較2022年同期有所減少，占比為19.5%。一年以上有息負債約2576.3億元，占比為80.5%。

分融資對象來看，銀行借款約1973億元，占比為61.7%；應付債券約792億元，占比為24.8%；其他借款約435億元，占比為13.5%。

截至報告期末，萬科在手貨幣資金998.1億元，高于一年內到期的有息負債總額624.2億元。全年經營性現金流凈額僅為39.1億元。

但這并不代表萬科的資金鏈是安全的。

數據顯示，2023年，萬科全年實現銷售額3761.2億元，同比下降9.8%。到了2024年，萬科的銷售持續下滑，前2月，累計銷售金額334.7億元，同比下降43%。

萬科每月同樣面對數百億的開銷，在這基礎上，如果銷售下滑，銷售回款跟不上，萬科的償債壓力依然巨大。

除了有息負債，應付賬款也是壓力來源之一。截至2023年末，萬科流動負債中的應付票據約為797.1萬元；應付及預提工程款約為1843.1億元。

事實上，萬科早就面臨著債務危機。

今年3月初，萬科美元債及非標債務展期的傳聞甚囂塵上。雖然3月11日公司如期償付了那筆名為“VNKRLE 5.35 03/11/24”的美元債，但仍未能阻止國際評級機構穆迪將其評級下調為垃圾級，同時將萬科所有評級列入評級下調觀察名單。

盡管近期已獲得眾多金融機構及深鐵等的支持，但對早已陷入流動性困境的萬科而言，這同樣是場不好打的硬仗。

顯然，在市場恢復之前，如何“活下去”才是更重要。

當前的萬科，已從追求規模和利潤，轉向謀求安全地生存。為此，在發布會上，郁亮明確表示，萬科未來兩年計劃削減付息債務1000億元?！霸诟踩幕A上，再去考慮發展”。