來源|地產知識橘

0.

上個月中旬，一個坐標廣州天河的全新豪宅開張了——

西派天河序。

幾天過去，市場上的體感有點兩極。

開發商忙著打出大紅海報，開盤銷售額掛著明晃晃的“18億”，按照平均下來一千萬一套來算，那就是一開盤賣了180套。

1.

在當下的廣州市場來說，這是一個足以炸場的成績——

要知道，開年時橫掃廣州樓市的“神盤”保利翔龍天匯，最旺的那個星期，也不過成交了86套。

還不到180套的一半啊！

2.

但有點奇怪的是，這樣一個年度大熱盤，在社交媒體上的關注度卻十分冷淡，就連購房微信群里的討論，都少得可憐。

也難怪有業內人士私下八卦說，開盤現場事實上只來了30個人，認籌不過十余套。

當然了，這個版本和官宣數據之間反差巨大，到底有幾成可信度，我們是不知道的。

3.

我們只知道，陽光家緣上的網簽數據一直不怎么對路——

3月15日，天河序四棟住宅拿證，批準預售套數215套。

20多天過去了，已經網簽的只有：

3套。

同天拿證的越秀觀樾，開盤報數是比天河序低了3個億。

但這會兒，好賴也簽了小50套了。

4.

說起這天河序的操盤風格，實在是有點……特別。

要知道，這個三月，廣州的新盤是扎堆出現的。

從天河華潤到越秀觀樾，再到保利員村天珺和中海大境，個個都是市中心的好地，除了潤府，都是千萬級的入手門檻，在同一個時間段薅同一撥客，拼的就是手速和影響力——

但天河序，偏偏是里面最沒有存在感的那個。

5.

說起來，天河序最初的牌面不算差。

遙想去年10月10日，天河區梅花鋁廠地塊正式開拍。

這是難得一見的中軸寶地。不但周邊配套成熟，板塊內還有熱盤越天和“帶飛”。

當時現場熱情似火，9家央國企用腳投票，激烈鏖戰40輪，捧出廣州單價前四的新晉地王——

樓面地價每平接近5.3萬元。

6.

這一次，幸運之神降臨到了央企中鐵建的頭上。

幾天之后，中鐵建旗下的天河區順信房地產有限公司成立，拿出自家最高的產品線，buff刷刷地往上疊。

但接下來，操作就有點跑偏了。

7.

項目公司成立兩個月，順信發生股權變更，招商蛇口加入戰局，拿走了49%的股份，順便也拿走了營銷控制權。

隨后，項目開啟預熱，凍資認籌。

說來有趣，作為市中心第一塊“智慧+品質”地塊，招商最初選擇拿出來主推，嘗試占領購房者心智的最大賣點居然是——

超豪華大門。

8.

顯然，務實的廣州人民對于大門的喜愛，沒有想象中那么狂熱。

從1月拖到3月底，廣州幾大熱盤掀起開盤成交潮，天河序的關注度卻越來越低，最初吹風價8-9.5萬，最后被迫開盤時，起價不到7萬。

前面說了，這個項目光地價就高達5.3萬每平，要配建幼兒園，要配建300多套安置房，還要保住超豪華的門面和裝標……

一頓操作猛于虎，最后到手兩百五。

哦，聽說正式開盤前，營銷這口大鍋，招商蛇口又默默甩回給中鐵建了。

9.

說起這招商蛇口，也算是個合作大戶了。

我在前幾天的財報里這么一拉，廣州的十幾個項目里，就沒有一個項目，是完完全全由它家獨立操盤的——

絕大部分的項目，招商的權益占比都在50%以下，不少項目甚至低至10%-20%。

10.

這樣做，有一個好處——

可以迅速給規模“加杠桿”。

招商蛇口的排名一度掉到十強之外，為了快速做大，從2015年重組上市開始，招商走上了一條“攤大餅”的道路——

一面全國出擊，拿了不少貴價地和不太好賣的土地，一面努力擴張自己的合作半徑。

11.

當然了，這種擴規模的方式還是糙了點。

高價拿地遇上市場下行，招商地產經歷過長達三年的“增收不增利”，合作項目之間互相扯皮，還在全國各地搞出不少質量方面的輿情。

但無論如何，初心是達到了的——

招商蛇口的銷售額從500億左右奮起直追，一度沖破3000億，2023年，銷售業績終于打入全國前五。

于是，管理層終于可以在年報發布會上拍胸脯，說要在投資端上“聚焦核心10城”，同時控制面粉的價格。

12.

說是這么說，在貴為“核心10城”之一的廣州，招商卻一直沒打出應有的名氣。

說起來，招商蛇口進入廣州時間挺早，1989年就著手在流花路上蓋賓館，也算深耕多年了。

但一直到2010年左右，在本地普通人心中，說起招商地產，大家基本只能想到一個盤——

金山谷。

13.

金山谷是招商在廣州的住宅開山之作。

作為當年的郊區大盤，平心而論，品質不錯。

但保值能力就有點一般了……

2021年，金山谷的二手一度賣上過4.2萬+，如今也跌到3萬出頭了。

14.

而招商在廣州其他的樓盤，不但數量少，存在感也不強，不是遠郊就是合作。

不少合作的項目因為占股太少，平時大家說起，可能連“招商”倆字都懶得帶上。

15.

但也不能說招商在廣州不努力。

作為“過江龍”，招商高低有點拿地困難癥，也不是沒想過另辟蹊徑——

早在2021年，招商就試圖打入廣州的舊改市場，當然了，打入的風格也以“搭便車”為主：

先傍上了保利和富力，一起投標葵蓬村，未遂，再在8月，蹭著廣鐵置業拿到了荔灣區廣鐵石圍塘地塊項目的前期服務方資格。

到了2022年，招商成功“截胡”本地舊改大戶富力地產，簽了城市更新領域的戰略合作框架。

不過，那會兒，廣州舊改已經在大撤退了……

來來去去，幾年過去，招商在廣州真正轉化出來的舊改項目，基本還等于零。

16.

就這么蹉跎了一年又一年，招商在廣州的銷售業績一直不溫不火。

這“不溫不火”究竟到什么程度了呢？

在剛剛過去的2023年，別說前十強了，在廣州地產權益金額銷售Top 20的榜單上，都已經找不到招商的影子了……

17.

影響力式微的趨勢，似乎也蔓延到了整個華南。

招商華南之前還是挺有鋒芒的，但這幾年，別說廣州了，無論在東莞、佛山還是珠海，招商都不太愿意公開拿地了。

業績也下滑得厲害，從2016年開始一路走下坡，從早期的全國第二到如今的幾乎墊底……

哦，不，2023年年報數據顯示，華南區域營收同比下滑23.03%，只占總營收的6.12%。

就，全國墊底，板上釘釘。

也難怪2024年一開年，華南區域就被強勢的深圳區域吞并了。

18.

關于這次合并，有分析是這么說的：

“深圳區域和原華南區域整合之后，大灣區將以更完整更強大的區域形態呈現，新華南區域也將更有余力聚焦力量實現廣州等城市的突破。”

這個解讀方式我是服氣的，畢竟廣州公司的尋地公告也立馬上線了，一切都是風風火火的樣子。

當然，鑒于開頭那個網簽3套的18億銷售額……

在突破的同時，如果還能稍微尊重一下廣州人民的智商，那就更完美了。