作者/陳澤旋??編輯/??劉婷? ?來源/時(shí)代財(cái)經(jīng)APP

“現(xiàn)在只剩一手萬科A”，從重倉地產(chǎn)股到基本脫手，六年間，李雯廷在股市中體驗(yàn)了一把房地產(chǎn)行業(yè)的高峰和低谷。

2018年1月，李雯廷分別在32元/股和15.9元/股的價(jià)格，買入了萬科A和保利發(fā)展（時(shí)名為“保利地產(chǎn)”）。當(dāng)時(shí)，千億級銷售規(guī)模的內(nèi)地房企數(shù)量增加，港A兩市的地產(chǎn)股股價(jià)持續(xù)升溫超過一年，多家房企股價(jià)創(chuàng)下最高紀(jì)錄。李雯廷十分看好房地產(chǎn)行業(yè)，“覺得還有紅利，業(yè)績又好”。

高點(diǎn)過后，兩支股票的價(jià)格很快回落，隨后的3年半里，李雯廷錯(cuò)過了為數(shù)不多的“出逃”機(jī)會。2021年10月，痛下決心“割肉”止損的他，以大約13元/股的價(jià)格清倉了保利發(fā)展。此后，他又分次虧損賣出了部分萬科A，其中一次成交價(jià)為22元/股左右，這也是萬科A近兩年的最高價(jià)格。

今年3月，李雯廷又以9.40元/股、9.42元/股兩次賣出了萬科A，僅留一手股票權(quán)當(dāng)“看戲”。

從3月底開始，港A兩市的內(nèi)房股價(jià)又一次集體走低。經(jīng)過多日的下探，萬科A和保利發(fā)展的市值分別在4月3日和4月9日跌破千億規(guī)模。至此，A股千億市值房企自2014年7月以來首次歸零，而港股千億市值房企僅剩兩家。

“地產(chǎn)股真的落幕了”，李雯廷感慨萬分。

A股千億市值房企數(shù)量歸零

“從房地產(chǎn)的供求關(guān)系和房企資金鏈的角度來看，地產(chǎn)股本來就會大幅下跌”，匯生國際資本總裁黃立沖表示。

房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松，作為市場風(fēng)向標(biāo)的一線城市也在今年局部調(diào)整限購政策。其中，廣州于1月底在全市范圍取消對120平方米以上戶型的限購；北京則在3月取消了“離婚三年內(nèi)不得購房”限制措施，但未能阻攔內(nèi)地房企股價(jià)的持續(xù)走低。

股價(jià)也是市況的真實(shí)反映，黃立沖認(rèn)為，此前房企股價(jià)之所以還沒有下跌到現(xiàn)在的程度，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策為市場的下行帶來了一定的緩沖作用。

根據(jù)Wind金融終端，港A兩市一共有127家主營業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)的內(nèi)地房企。截至4月16日，市值超過千億的房企僅剩華潤置地和中國海外發(fā)展，它們均為港股上市的內(nèi)地房企；而隨著近日萬科A和保利發(fā)展市值相繼跌落千億規(guī)模后，A股千億市值房企歸零。

A股的房企市值巔峰出現(xiàn)在2016年和2019年。2016年末，A股的千億市值房企一共有4家，分別是萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、綠地控股。盡管綠地控股的市值在2017年跌破千億，但許多房企卻在2019年迎來市值高峰。2019年末，A股三家千億市值房企萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口總市值達(dá)到7140.69億元。

這一年也是港股房企的市值“盛世”，是年年末，千億市值房企達(dá)到6家之多（注：未計(jì)入萬科企業(yè)），合計(jì)總市值達(dá)到1.59萬億港元，雙雙達(dá)到歷史之最。6家千億市值房企分別是中國海外發(fā)展、中國恒大、華潤置地、碧桂園、龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國。

2019年，港A兩市9家千億市值房企基本形成了央企和民企平分秋色的格局，但如今僅剩下兩大央企活躍在千億市值俱樂部。近三年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，相對民企而言，央國企的經(jīng)營表現(xiàn)更為穩(wěn)健，股價(jià)和市值走勢也相對穩(wěn)定。

港股千億市值的央企，均獲得逆勢增長的成績。2023年，華潤置地實(shí)現(xiàn)綜合營業(yè)額2511.4億元，同比增長21.3%，股東應(yīng)占溢利313.7億元，同比增長11.7%。同期，中國海外發(fā)展則實(shí)現(xiàn)收入2025.2億元，同比增長12.3%，股東應(yīng)占溢利256.1億元，同比增長10.1%。

股民要求管理層進(jìn)行市值管理

不過，受累于房地產(chǎn)的大環(huán)境，華潤置地和中國海外發(fā)展的股價(jià)和市值也在持續(xù)下行。

4月16日，華潤置地的收盤價(jià)為23.10港元/股，對應(yīng)的市值為1647.25億港元；中國海外發(fā)展的收盤價(jià)為11.44港元/股，對應(yīng)市值1252.09億港元。而2023年最后一個(gè)交易日，華潤置地的收盤價(jià)為28港元/股，對應(yīng)市值1996.66億港元；中國海外發(fā)展的收盤價(jià)為13.76港元/股，對應(yīng)市值1506.02億港元。

也是在這樣的背景下，銷售金額沖至行業(yè)第一的A股房企保利發(fā)展股價(jià)由2023年末的9.90元/股跌至4月16日的8.00元/股，市值也相應(yīng)由1185.07億元跌至957.04億元。

此外，央國企同樣出現(xiàn)股價(jià)低于每股凈資產(chǎn)的現(xiàn)象。4月16日，華潤置地、中國海外發(fā)展、保利發(fā)展的每股凈資產(chǎn)分別為40.99元、37.61元、16.31元。

黃立沖認(rèn)為，目前房企股價(jià)和市值不存在超跌的情況，“它反映房地產(chǎn)行業(yè)還存在容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)困境的風(fēng)險(xiǎn)，只要風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)還在，房企的股價(jià)出現(xiàn)這樣的情況是正常的”。

房企如今的股價(jià)、市值走勢引起了股民的不滿，不少股民通過交易所提供的投資者交流平臺向管理層“喊話”，要求公司進(jìn)行股價(jià)和市值管理。

實(shí)際上，部分房企早已著手進(jìn)行相關(guān)計(jì)劃。其中，保利發(fā)展在2023年12月發(fā)布了實(shí)際控制人增持計(jì)劃和公司回購計(jì)劃，兩項(xiàng)計(jì)劃均在3月達(dá)到增持金額、回購金額的下限。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2021年以來，融信中國、中國金茂、華僑城A、藍(lán)光發(fā)展、美好置業(yè)、順發(fā)恒業(yè)、宋都股份、萬通發(fā)展、香江控股、中華企業(yè)等房企均曾發(fā)布回購計(jì)劃。從結(jié)果看，巨額回購收效甚微，多家房企股價(jià)仍在下探。

萬科則創(chuàng)新性地將管理層的年度獎(jiǎng)金與股價(jià)表現(xiàn)掛鉤。2023年10月27日，萬科披露的《第二十屆董事會第三次會議決議公告》顯示，董事會審議通過公司2023-2025年度獎(jiǎng)金方案，提出“董事會主席和總裁2023-2025年度現(xiàn)金薪酬方案繼續(xù)和年度凈利潤掛鉤，并增加年度股價(jià)變動作為調(diào)節(jié)系數(shù)，將公司A股每日復(fù)權(quán)收盤價(jià)的全年平均值作為對比指標(biāo)，強(qiáng)化股東利益導(dǎo)向”。

看到萬科的計(jì)劃，招商蛇口的股民坐不住了，向董秘建議公司管理層應(yīng)在股價(jià)下跌期間適當(dāng)增持股票，“既能維護(hù)好公司形象，又能把公司的利益和高管綁定得更緊密，同時(shí)這個(gè)價(jià)位未來大致也不會虧錢”。

格力地產(chǎn)的股民則要求作為地方國企的格力地產(chǎn)，應(yīng)考慮跟進(jìn)央企的腳步，將市值管理納入國企負(fù)責(zé)人考核。今年1月，國務(wù)院國資委產(chǎn)權(quán)管理局負(fù)責(zé)人謝小兵透露，國資委將進(jìn)一步研究將市值管理納入中央企業(yè)負(fù)責(zé)人業(yè)績考核，引導(dǎo)中央企業(yè)負(fù)責(zé)人更加關(guān)注、更加重視所控股上市公司的市場表現(xiàn)，及時(shí)通過運(yùn)用市場化的增持、回購等手段來傳遞信心、穩(wěn)定預(yù)期，加大現(xiàn)金分紅力度來更好地回報(bào)投資者。

盡管部分房企做出了努力，但在行業(yè)大勢下，地產(chǎn)股依舊跌跌不休，不復(fù)往日榮光。

（李雯廷為化名）