來源|地產知識橘

一來，走高溢價，不急著出貨；

二來，豪宅要的是圈層，像當年的深圳灣1號，那可不是有錢就能買的，據說開發商是要挑客的，有錢不夠，還得符合這個盤的圈層調性，你才能被發到一張入場券；

這第三嘛，萬一上了渠道還賣不動，你讓我這豪宅的臉往哪兒擱……

雖然但是，廣州的頂豪大平層——鵬瑞1號，竟然放下了身段，在貝殼上架了！

對，就是那個一手打造了深圳灣1號的開發商，在廣州的首個頂豪項目。

想當初，廣州的鵬瑞1號面世時，吹風價高達30萬/平，為了保證業主圈層的高貴神秘，項目只對內部關系戶開放，走的是十足的收藏級愛馬仕路線。

可這會兒，項目也開啟了“鈔能力”，各路中介但凡能推出一套，傭金48萬起步，最高可以達到——

80萬。

這數字看起來挺有吸引力，但細細一想，就算按6000萬元的起步價計算，傭金滿打滿算，也只能達到房價的0.8%。

這個比例，比起上個月鵬瑞1號推全民營銷時，承諾的1%的點數，還要再低20%。

這么一算，想吸引全城中介朋友們吆喝的心是有的，但誠意嘛……

還差點意思。

1

說起來，距離“中國豪宅專家”鵬瑞集團高調宣布殺入廣州的那一刻，已經過去了接近兩年的時間。

那時候，關于鵬瑞，有兩個小八卦。

1、 鵬瑞老板徐航在廣州長大，母校是廣鐵一中。如今人過中年，回鄉建樓，怎么看都有點葉落歸根內味兒。

2、 這是鵬瑞第一個以集團名字命名的項目。

兩個細節放在一起看，這個項目在鵬瑞內部的地位，還是非常高的。

畢竟，當時拍著胸脯喊出的口號是——“超越深圳灣1號”嘛。

為了在地理位置上實現“超越深圳灣1號”的目標，鵬瑞1號選址在廣州金融城。

這是廣州最有概念的板塊之一，被看作是比肩珠江新城的“廣州第二CBD”，最初的規劃目標是重點引入金融產業，如今，又肩負了壯大數字經濟的重任。

有集聚產業的大背景在，金融城的土地規劃是以絕對的商用地為主，宅地鳳毛麟角。

而鵬瑞1號這種頂豪，看上的，是金融城東區臨江一線的黃金位置。

不出意外，這塊地是只能用來建辦公樓的，建成類住宅，是個妥妥的擦邊球。

據說，為了規避“辦公樓改公寓”的風險，鵬瑞和相關部門拉鋸了好幾個月，最終，被特批了一個“服務型公寓”的名頭。

終于能正大光明地賣30萬了。

一轉眼，兩年過去，項目從一片荒地到好幾棟接近封頂，投入超10個億的灣頌藝術中心也已經開門迎客，各種高大上的藝術展和演出，也像模像樣搞了好幾輪。

產品本身有沒有超越深圳灣1號我不知道，唯一知道的是，開售以來，128套預售房，網簽了21套——

其余，幾乎所有的還沒有售出的房源，都一股腦抵押給銀行了。

2

說到這里，不得不八一下鵬瑞這個開發商。

徐航，清華學霸出身，第一份工作是在醫療器械公司當工程師，隨后創業，公司浮浮沉沉15年，成功上市，獲得財務自由。

沒錯，這家公司就是國產醫療器械龍頭——邁瑞醫療。

背靠這個大型“提款機”，鵬瑞最大的標簽就是：

不差錢。

既不做開發貸，也不發債，也不上市，踏踏實實從自己口袋里拿錢買地，產品愛打磨多久就打磨多久，看不順眼，砸了重做也行。

這樣的降維打擊，曾經是深圳灣1號的成功邏輯。

但如果說深圳灣1號是一個玩票式的開始，后邊的復制和擴張就是認真的了。

從鵬瑞的發展時間線來看，徐老板顯然已經開始認真地尋求人生下半場——

先辭任邁瑞醫療CEO，再在一二線城市巡回拿地，從東莞到佛山再到珠海，再到上海臨港，廣州金融城……

布局了十幾個項目，還加倉了不少舊改——

甚至，在2021年，全行業剛陷入寒冬時，還財大氣粗地當了一把“白衣騎士”，接下了華夏幸福在大灣區的十幾個舊改項目。

緊接著，一切需要花錢的事兒，似乎都戛然而止了。

大張旗鼓拿到的舊改，公開披露的進度寥寥，反而陸續被爆出各地公司巨額股權出質，抵押土地換取資金的消息——

鵬瑞1號的項目公司，也在去年年初一次性質押了子公司的12萬股。

好不容易把樓建起來，拿到預售證了，每一套尊貴感十足的頂級豪宅背后，可都意味著幾千萬上億的融資額度呢。

既然沒賣掉，這塊肥肉，鵬瑞先吃為敬。

3

去年，一個鵬瑞臨港項目的小業主開始在小紅書上「監工」。

看著航拍照片上人煙稀少的工地，他提出了一個微小的疑問——

為什么我的房子現在還是磨洋工的模樣？是住宅不如實驗室著急嗎？

還是我們還貸人的錢花得香？

評論區中，一個反復出現的留言，成功地引起了我的注意——

「推進進度方式很多，也不是用自黑的模式，天天貶低自己買的資產。

如果您是業主麻煩主動來和我們聯系，如果您不是業主，那我就認為，有些錢賺得也是昧良心。」

我仔細看了一下，這位昧著良心恰爛飯的博主，粉絲只有：

107人。

果然，還貸人的錢，就是香。