作者/小債??來源/債市觀察

AMC直投爆雷房企，是一筆好生意嗎？近日，有消息稱，國內(nèi)四大AMC之一的長城資產(chǎn)或?qū)⑼ㄟ^旗下子公司重整“爆雷”房企金科股份。

4月22日晚間，曾經(jīng)大放異彩的重慶龍頭房企、兩千億房企俱樂部成員金科股份（“*ST金科”，000656.SZ）官宣，公司及重慶金科收到法院送達的《民事裁定書》，受理金科股份及重慶金科的重整申請。至此，金科股份成為近年來A股首家正式進入重整程序的大型全國化上市房企。

有知情人士稱，金科股份的意向重整方為長城資產(chǎn)全資子公司長城國富，長城國富如果成功重整金科，不僅可以將后者作為自己的地產(chǎn)上市平臺，還可能控股金科股份，而金科股份的實控人黃紅云或?qū)ⅰ八墒帧惫緦嵖貦?quán)。

長城國富有望控股

早在去年6月30日，金科股份就公告稱，已經(jīng)與長城國富簽訂《戰(zhàn)略投資框架協(xié)議》，長城國富有意向獨立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體作為重整投資人參與金科股份的預(yù)重整。

上述“協(xié)議”約定，如金科股份進入預(yù)重整或重整程序，在公開招募戰(zhàn)略投資人階段，長城國富及/或其指定關(guān)聯(lián)主體有意向作為戰(zhàn)略投資人報名參與競爭遴選。

有知情人士表示，上述雙方已經(jīng)共同成立工作小組，建立協(xié)調(diào)聯(lián)系機制，目前已完成現(xiàn)場盡調(diào)工作。

據(jù)此前公告，兩者的合作不僅僅只是項目層面的合作，而是股權(quán)層面的戰(zhàn)略性合作。按照行業(yè)經(jīng)驗，戰(zhàn)投人一般通過資本公積轉(zhuǎn)增股本等方式注資。

接近金科的人士表示，假設(shè)重整計劃將以53億股流通股為基數(shù)，按每10股轉(zhuǎn)增10股的比例實施資本公積轉(zhuǎn)增股本，共計轉(zhuǎn)增53億股。粗略測算，長城國富只需拿出30-50億元，即可成為控股股東。

那么長城國富會得到什么呢？

據(jù)金科股份披露的 2023年半年報顯示，公司總可售資源面積約5274萬平米。以當期中指院公布的銷售額 202億元、均價8900元/平米計算，金科總可售貨值超4500億元，預(yù)計可支撐未來3-5年的銷售。

按上述估算，長城國富只需拿出50億元，就可控股4500億元的貨值。但現(xiàn)實并非這么簡單。

現(xiàn)在擺在金科金科面前的至少有兩大難題：一是上百億的短期債務(wù)，二是銷售額下滑，即便債務(wù)可以延期，但維持項目運營的建工成本、人力成本都是硬性支出。

也就是說，除了上千億的貨值，長城國富還要面對金科高額的運營成本。對長城國富來說，戰(zhàn)投金科既是機會，也有風(fēng)險。

戰(zhàn)投“爆雷”房企，

長城資產(chǎn)的地產(chǎn)生意如何？

據(jù)了解，長城國富是國內(nèi)“四大AMC”中長城資產(chǎn)的全資子公司，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)的投資運營平臺，主營實業(yè)投資、資產(chǎn)管理與經(jīng)營、租賃、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等業(yè)務(wù)，注冊資本10 億元，聚焦中小銀行改革化險、實體經(jīng)濟紓困重組、資本市場風(fēng)險化解、房地產(chǎn)風(fēng)險化解四大領(lǐng)域。

這兩年AMC“紓困”房企或項目的案例也不少，其模式多為 “債權(quán)+股權(quán)”，以風(fēng)險隔離、重組紓困、并購出清等方式來盤活地產(chǎn)項目，但直接戰(zhàn)投“爆雷”房企的并不多，為何長城資產(chǎn)急于“搶占”金科的重整名額呢？

來源：罐頭圖庫

有知情人士分析指出，目前四大AMC公司中，只有信達資管擁有房地產(chǎn)上市公司平臺（信達地產(chǎn)），長城國富戰(zhàn)投金科成功后，金科股份將作為長城國富的上市公司平臺，長城國富的土儲規(guī)模、房地產(chǎn)運營能力或?qū)⒂兴嵘?/span>

上述人士分析，這一過程中，原實控人黃紅云或?qū)⑹タ毓蓹?quán)，但其本人早就表達過引入國資控股的意圖。

2023年5月，黃紅云在投資者調(diào)研會上曾表示，將不遺余力協(xié)調(diào)各類資源來幫助其發(fā)展，支持公司盡快走出困境，不管是引進國資戰(zhàn)投成為大股東及重要股東，還是債務(wù)重組重整，任何有利于化解流動性困境的工作都會全力支持。

據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，黃紅云、陶虹遐作為一致行動人持有金科股份13.33%股份，黃紅云目前仍是金科股份實控人。

來源：企業(yè)預(yù)警通

此外，有資深人士分析指出，長城資產(chǎn)的總資產(chǎn)規(guī)模在四大AMC中較低。長城資產(chǎn)2021年的資產(chǎn)規(guī)模只有約6428.76億元，凈利潤為虧損82.21億元；到2023年上半年，其歸母凈利潤約8.03億元，同比增長106.23%，略有好轉(zhuǎn)。

但長城資產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域增加規(guī)模的機會還是有的，之前長城資產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比較“謹慎”，這讓長城資產(chǎn)面臨的地產(chǎn)風(fēng)險較低，目前長城資產(chǎn)是唯一一家地產(chǎn)風(fēng)險敞口規(guī)模在千億以下的AMC。

除了意向重整金科股份，長城資產(chǎn)、長城國富還在去年7月和綠城中國、綠城管理分別簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在地產(chǎn)不良處置領(lǐng)域進行戰(zhàn)略合作，首個合作項目是武漢“天譽”項目，綠城管理為代建方。

累計來看，這兩年，以長城國富為房地產(chǎn)投資平臺的長城資產(chǎn)已接觸過恒大、泰禾、陽光城、奧園、金科等房企若干風(fēng)險項目，主要集中在長三角、珠三角、成渝、京津冀等區(qū)域。

在企業(yè)重整方面，長城資產(chǎn)也有較多成功案例，據(jù)“不良資產(chǎn)頭條”發(fā)文，其重整了渝鈦白、西北軸承、光明家具、酒鬼酒、岳陽恒立、超日太陽等一批 ST 公司，幫助這些公司復(fù)牌或恢復(fù)上市；此外，還重整了天一科技、秦川機床、中國一重、晉西車軸、信邦制藥、東盛科技等企業(yè)，使其改制重組或通過IPO。

黃紅云的金科未來可期嗎？

雖然金科的貨值非常可觀，但金科的債務(wù)問題和銷售面臨嚴峻的情況，無論是意向重整方的長城國富，還是其他人，都需謹慎考慮。

作為重慶龍頭民營房企，金科股份成立于1998年，連續(xù)多年成為重慶企業(yè)排名第一的代表性民企。2020年金科股份銷售額達到最高記錄的2233億元，躋身中國房企2000億陣營，總資產(chǎn)高達4000億元。

但金科的銷售額隨后開始迅速下滑，2021年，金科銷售額約1876億元，2022年大幅下滑至約681億元，2023年前三季度更是只有218億元。

金科的債務(wù)危機則始自2022年，當年金科旗下“小金牙”理財產(chǎn)品被曝逾期；接著在2022年12月30日，金科一只3.25億的美元債正式違約，此外其2022業(yè)績巨虧百億元；進入2023年，其境內(nèi)債務(wù)也出現(xiàn)違約，包括“20金科地產(chǎn)MTN001”、 “20金科地產(chǎn)MTN002”、 21金科地產(chǎn)SCP004”、“HO金科03”等均已違約，境內(nèi)違約債券金額約54億元。

來源：企業(yè)預(yù)警通

另據(jù)天眼查數(shù)據(jù)，4月25日，*ST金科（000656）新增4條被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標的合計3.5億余元，部分案件被執(zhí)行人還包括重慶金科中俊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、唐山金耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。

天眼風(fēng)險信息顯示，金科股份現(xiàn)存490條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額超64億元。

截至2023年第三季度，金科股份總資產(chǎn)約2603億元，總負債約2271億元，短期借款68億元、一年內(nèi)到期的非流動負債約350億元，貨幣資金僅約81億元。

眼看銷售受困、現(xiàn)金流越發(fā)緊張，2024年2月21日，金科股份以其不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且明顯缺乏清償能力為由，向法院申請破產(chǎn)重整。

值得注意的是，金科創(chuàng)始人黃紅云在公司遇到上述一系列的苦難中，曾把公司控制權(quán)作為底線，在與融創(chuàng)孫宏斌展開四年股權(quán)“爭奪戰(zhàn)”、以及與前妻陶虹遐離婚時的“奪權(quán)風(fēng)波”中都不曾松手，但如今卻甘愿引入國資大股東，放棄控股權(quán)。

目前，金科股份仍在“自救”和“他救”的路上，截至2024年4月17日，金科股份有82個項目被納入“白名單”，其中有16個白名單項目通過新增融資上賬、調(diào)整貸款還款節(jié)點、降低貸款利息等方式，從金融機構(gòu)獲得支持。

在“保交付”上，2023年，金科股份累計實現(xiàn)約2145萬平方米、145317套房屋的交付，涉及項目229個，覆蓋全國96個城市。今年一季度，金科累計交付總面積171萬平方米、累計交付總套數(shù)9681套。

熟悉金科的人士介紹稱，金科也在調(diào)整業(yè)務(wù)模式，去年以來重新強調(diào)了輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)和新賽道。

截至2023年上半年，金科股份通過產(chǎn)業(yè)招商新增入園企業(yè)47家，累計獲取輕資產(chǎn)項目60個，一二線城市項目占比78%，重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文旅地產(chǎn)、代建等業(yè)務(wù)。“金科正在尋求多元化的收入來源。”上述人士表示。

目前，業(yè)內(nèi)人士都在期待金科股份重整盡快敲定，也很想看到黃紅云的團隊如何與戰(zhàn)投方進行合作，金科未來可期嗎？

你身邊的金科項目怎么樣了？歡迎評論區(qū)留言討論。