來源|丁祖昱評樓市

近期，隨著上市房企的年報陸續(xù)發(fā)布，長租公寓業(yè)務(wù)的表現(xiàn)也受到了市場的廣泛關(guān)注。

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克而瑞長租深入剖析后發(fā)現(xiàn)，優(yōu)化租期設(shè)置，“長短租”不僅能夠最大化保證出租率，同時也能通過靈活變動租賃時間，在長租“兜底”的同時，通過短租靈活的溢價產(chǎn)品配置，獲取多樣性市場周期的收益最大化。

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目前長租公寓的短租模式其實包含短租和日租兩個概念。

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我們認為，近兩年保障性租賃住房加速涌入市場，推動集中式公寓市場規(guī)模快速增長，這也進一步加劇了市場競爭壓力。目前看來“長短租”是還算可行的破局之路。

住房租賃行業(yè)在經(jīng)歷了近2年保租房供給大增、部分重點城市租金下行的行業(yè)波動后，一些租賃企業(yè)開始通過靈活調(diào)價策略應(yīng)對市場波動的重要手段。

靈活調(diào)價策略的核心在于企業(yè)根據(jù)項目運營情況和周邊市場情況及時調(diào)整租金水平，保持房源的競爭力，避免因租金過高或過低而導致的空置和損失。這就要求企業(yè)需要具備一定的市場洞察力、數(shù)據(jù)分析能力以及自主調(diào)價權(quán)限，以便能夠迅速響應(yīng)市場變化，及時調(diào)整租金水平。

除了根據(jù)市場變化靈活調(diào)價上快速行動，還有一種調(diào)整方式正成為時下的熱點，那就是“長短租”結(jié)合優(yōu)化租客租期。

一直以來，長租公寓被冠以“長租”之名，主打的都是6個月以上的租賃產(chǎn)品，對于那些需要短期租賃的，尤其是“日租”需求來說，更多人選擇的是酒店產(chǎn)品。

但近年來，長短租邊界正在融合。

如凱悅酒店集團推出Hyatt Studios，溫德姆酒店集團推出ECHO Suites Extended Stay by Wyndham，知名酒店品牌希爾頓集團也宣布推出Project H3。

除了早期進入中國市場的“第一梯隊”國際酒店集團外，近年來進入中國的四季、雅閣等“第二梯隊”國際品牌也紛紛加入了酒店式公寓市場競爭。此外，本土酒店品牌華住等也在積極擴張公寓業(yè)務(wù)。可以說，市場競爭正進入白熱化階段。

從本質(zhì)上來看，租賃企業(yè)“長短租”結(jié)合的選擇就是通過靈活變動租賃時間，為租客提供了便利；對于項目而言，長租屬于流量產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品出租率相對穩(wěn)定，是保證收益的“兜底”產(chǎn)品，而短租屬于利潤產(chǎn)品，通過靈活的溢價產(chǎn)品配置，獲取多樣性市場周期的收益最大化。

在住房租賃行業(yè)一般6個月以上的租期稱之為長租，6個月租期以下的稱為短租，可以按天來租的稱為日租，所以長租公寓的短租模式其實包含短租和日租兩個概念。

目前長短租結(jié)合的模式在行業(yè)內(nèi)逐漸興起并形成了多樣化的形式，有酒店長包房模式，也有長租業(yè)態(tài)分拆出短租產(chǎn)品，“商旅短租”等模式。

1、酒店長包房模式

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酒店的長包房對于酒店周邊企業(yè)和長期出差的人來說較為友好，這種模式允許租客以較低的價格長期租賃酒店的房間，享受酒店提供的各項服務(wù)。同時，租客可以根據(jù)自身需求靈活選擇入住和退房日期，不受日租房的限制。對于酒店而言，長包房不僅帶來穩(wěn)定的營收，還降低了房間的空置率，能夠有效提高整體運營效率。受疫情影響，文旅酒店業(yè)在前幾年受挫，酒店價格大幅跳水。為了應(yīng)對市場挑戰(zhàn)，許多原本專注于日租的酒店紛紛推出長包房服務(wù)，旨在吸引更多客戶，穩(wěn)定出租率，并進一步提升整體營收。

以華住旗下部分全季酒店為例，常規(guī)的日租價格會根據(jù)華住會會員的不同等級提供相應(yīng)的折扣優(yōu)惠。如果租客選擇連住14天及以上，他們不僅可以享受原有單間房的折扣價格，還能在此基礎(chǔ)上再享受額外的85折優(yōu)惠。這一優(yōu)惠政策旨在鼓勵長期入住，同時為會員提供更多優(yōu)惠。

長包房的租客均為長期居住，與短租租客對于房間內(nèi)部的配置需求有一定差異，對于房間內(nèi)部，酒店將進行改造或增加設(shè)施，如添加廚房區(qū)域、洗衣機等，這可能會涉及一定的改造成本，酒店可能需要投入更多資源進行管理和服務(wù)。

2、長租業(yè)態(tài)分拆出短租產(chǎn)品，“商旅短租”等模式

有些專注于長租的住房租賃品牌開始推出商旅短租業(yè)務(wù)，將原有公寓的部分樓層拆分出短租房間，為租客提供便利的住宿選擇。

這種模式的優(yōu)點在于，公寓通常位于市中心或交通便利的地段，設(shè)施完善且價格適中，能夠吸引大量尋求高性價比住宿的游客。同時，公寓的靈活性和私密性也滿足了部分游客對于個性化住宿的需求。而to b端業(yè)務(wù)，企業(yè)的個性化短租方案為企業(yè)節(jié)省了大量的差旅費用。

但這種模式的興起也伴隨著一系列挑戰(zhàn)。隨著管理難度的加大，服務(wù)質(zhì)量難以得到穩(wěn)定的保障。如何使原先的長租系統(tǒng)更好地匹配短租需求，成為企業(yè)亟待解決的問題。

此外，對于短租租客而言，他們通常期望每天能夠享受到更換床品和清潔房間的服務(wù)，這無疑會提高企業(yè)的運營成本。因此，在追求短租業(yè)務(wù)增長的同時，如何平衡服務(wù)質(zhì)量和成本控制，成為了短租行業(yè)需要深入思考和解決的重要課題。

目前，服務(wù)式公寓是業(yè)內(nèi)長短租結(jié)合模式的代表之一。服務(wù)式公寓通常提供高品質(zhì)的住宿環(huán)境和服務(wù)，包括全套家具、家電、廚房設(shè)施等，同時提供清潔、維修等一站式服務(wù)。這種模式既滿足了商務(wù)人士對于高品質(zhì)住宿的需求，也適應(yīng)了家庭出游、度假等多元化的短租居住需求。服務(wù)式公寓的優(yōu)勢在于高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，能夠吸引追求品質(zhì)和舒適度的客戶群體，也正是因為高品質(zhì)，通常服務(wù)式公寓的價格相對較高。

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服務(wù)式公寓在產(chǎn)品設(shè)計之初，便充分考慮到長短租產(chǎn)品的差異性，從而進行細致的規(guī)劃和設(shè)計。在區(qū)域劃分上，公寓會區(qū)分長租房和短租房，以滿足不同租客的租賃需求，后期可能根據(jù)實際運營情況，將部分長租房也調(diào)整為短租房。這種劃分不僅有助于優(yōu)化資源配置，更能確保租客在居住體驗上的舒適度和滿意度。在房間內(nèi)部設(shè)計上，裝修、家電配置也會有一定的不同。

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以2023年開業(yè)的上海徐家匯GROW瑞貝庭公寓酒店為例，該項目在設(shè)計時，便將短租房源與長租房源區(qū)分，房間內(nèi)部的配置也有一定的不同，STUDIO戶型長租的定價為11040元/月起，而在攜程平臺上，該戶型的日租價格為643元/日，長租的客源保障出租率的穩(wěn)定性，日租帶來收益上的更為可觀。

我們認為，隨著更多地保租房項目入市，部分城市租金下行，項目空置率上升，爬坡期變長的壓力越發(fā)顯著，最直觀的總結(jié)就是租賃行業(yè)越來越卷了。老牌長租企業(yè)之前所具有的體量優(yōu)勢及運營優(yōu)勢越來不顯著了，租賃企業(yè)要想“活下去并且活得更好”，需要有不斷破局的魄力及能力。