撰文|蜜姐? ?來源|閨蜜財(cái)經(jīng)

4月27日，萬科回應(yīng)媒體稱，對于穆迪下調(diào)信用評級的決定，公司“堅(jiān)決反對”，并希望穆迪能夠準(zhǔn)確評估和反應(yīng)公司情況，維護(hù)市場穩(wěn)定。

對此，投資者和網(wǎng)友們爭論不休。有兩種對立觀點(diǎn)頗具代表性：一是認(rèn)為萬科應(yīng)該“大而不倒”；一是認(rèn)為其債務(wù)壓力難解，問題不容小覷。

而4月28日，成都樓市放大招了，從4月29日起，全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格，全面取消限購、搖號！

近期，深圳加入到商品住房“以舊換新”行列。從去年以來，已有超40個(gè)城市公開支持商品房“以舊換新”。

萬科們能否堅(jiān)持到市場轉(zhuǎn)暖？

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今年萬科似乎流年不利。

3月以來，市場上關(guān)于萬科的傳聞多了起來，其中不少就與評級下調(diào)有關(guān)。?

3月12日，穆迪將萬科的發(fā)行人評級下調(diào)為垃圾級（Ba1企業(yè)家族評級）。經(jīng)理人雜志報(bào)道，基于該評級，多家險(xiǎn)企高管趕赴深圳找萬科“追債”。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的報(bào)道稱是“險(xiǎn)企逼宮”。

直到4月初，萬科才姍姍來遲給出了一個(gè)頗為委婉的回應(yīng)：“是常規(guī)性業(yè)務(wù)溝通”。萬科的說法是，每次面臨贖回選擇權(quán)時(shí)，雙方均會(huì)提前溝通，關(guān)于存續(xù)方案利率、期限等進(jìn)行溝通。

期間，也有市場消息稱，12家商業(yè)銀行正籌集約800億元貸款馳援萬科。但直到現(xiàn)在，這個(gè)傳聞也沒有等來下文，其中涉及的機(jī)構(gòu)均未出面回應(yīng)。

此后，萬科面臨更加嚴(yán)峻的輿情，煙臺項(xiàng)目被實(shí)名舉報(bào)，高管謠傳跑路鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

萬科終于坐不住了。4月14日，萬科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝及董秘朱旭接待了8家機(jī)構(gòu)投資者，公開回應(yīng)了債務(wù)、市場傳聞及自救問題。（詳見：萬科報(bào)案、起訴）

4月26日，穆迪將萬科的信用評級從“Ba1”下調(diào)至“Ba3”。盡管近期穆迪還下調(diào)了越秀地產(chǎn)、綠地香港、綠城等房企的評級，但萬科對于影響“市場穩(wěn)定”的擔(dān)心還是很迫切。

2021年以來，萬科的股價(jià)總體是一路向下，尤其是最近兩年。2023年其股價(jià)全年跌幅超40%。截至4月26日收盤，年內(nèi)其股價(jià)跌幅超34%，僅4月其跌幅超23%。

不過，在萬科“堅(jiān)決反對”之后，4月29日收盤，當(dāng)天其股價(jià)漲了10.04%。

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萬科被市場視為房地產(chǎn)的一面旗幟，尤其是在市場行情相對較弱的情況下，其一舉一動(dòng)更是備受關(guān)注。

作為穩(wěn)健房企的代表之一，萬科的業(yè)績相比同行來說，相當(dāng)優(yōu)秀了。畢竟這兩年動(dòng)不動(dòng)就虧損百億的大房企并非個(gè)例。但相比以往數(shù)據(jù)，萬科的業(yè)績下滑幅度也值得警惕。? ?

2020年萬科的凈利潤達(dá)到巔峰，歸母凈利潤高達(dá)415.2億元，同期營收約為4191億元；2022年其營收創(chuàng)新高，達(dá)5038億元，但歸母凈利潤縮水至226.9億元。

2020—2023年，萬科的扣非凈利潤下滑更為明顯，分別為：402.4億元、223.8億元、198.3億元和97.94億元，其中2021、2023分別同比下滑44.4%和50.6%。

圖片來源|東方財(cái)富網(wǎng)（特此感謝）

營收上萬科下滑并不明顯，近三年僅2023年同比減少7.6%。

但2024年的情況似乎更加嚴(yán)峻。明天（4月30日），萬科將披露2024年第一季度季報(bào)。

此前發(fā)布的未經(jīng)審核銷售數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，其合同銷售金額579.8億元，同比減少42.8%。

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今年一季度，合同銷售金額相比去年同期減少四五成的房企并非特例，與大行情也基本一致。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月，全國新建商品房銷售面積同比減少約19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%；新建商品房銷售額21355億元，同比下降27.6%，其中住宅銷售額減少30.7%。? ?

近期，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平及其團(tuán)隊(duì)發(fā)表文章《當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整過度了嗎？》，并提出了三招救地產(chǎn)：“全面取消限購、持續(xù)大幅降息、組建住房保障銀行?！?/span>

前面兩招從去年到今天其實(shí)都在持續(xù)落實(shí)。

4月28日，成都官宣全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格，商品住房項(xiàng)目不再實(shí)施公證搖號選房由企業(yè)自主銷售。趕在五一節(jié)前，今天（4月29日）起正式施行，也看得出來對于救市的急切和執(zhí)行力。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前鄭州、廈門、長沙、成都、武漢、合肥、太遠(yuǎn)、東莞、佛山、福州等33個(gè)大中城市已經(jīng)全面取消住房限購政策。

此外，超40個(gè)城市，加入了支持商品住房“以舊換新”的隊(duì)伍，其中包括一線城市深圳。

現(xiàn)在房地產(chǎn)的問題不能簡單歸結(jié)于調(diào)整過度。就算全國范圍內(nèi)都取消限購，購房者也不會(huì)短期內(nèi)大量涌現(xiàn).…… ? ?

而是市場回暖之前，“活下去”才是要緊事。

萬科近期披露的信息，計(jì)劃今明兩年債務(wù)規(guī)模要下降1000億元，讓“債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)獲得實(shí)質(zhì)性化解”。這才是重中之重。