來源/樂居財經(jīng)? 作者/王敏

政治局會議最新定調(diào)房地產(chǎn)，新一輪去庫存大戰(zhàn)打響！

中共中央政治局于4月30日召開會議。會議強調(diào)，要持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風險。

關(guān)于房地產(chǎn)，會議強調(diào)，繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

在之前會議和文件的基礎(chǔ)上，此次中央政治局會議對房地產(chǎn)工作做出新部署。

房地產(chǎn)仍是防風險的重點領(lǐng)域。去年年底中央經(jīng)濟工作會議明確，要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，本次中央政治局會議繼續(xù)將防范化解風險作為房地產(chǎn)工作的關(guān)鍵任務(wù)來抓。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，防范化解風險仍是房地產(chǎn)工作的首要任務(wù)，房地產(chǎn)工作要圍繞守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險展開。

此外，這段表述，和以往有明顯不同。樓市一個新任務(wù)被提上了日程，或者是一新表態(tài)：要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，截止3月末，全國商品房待售面積74833萬平方米，同比增長15.6%；其中，住宅待售面積增長23.9%。這一數(shù)字已經(jīng)超過2015年71853萬㎡的歷史高位。

值得注意的是，2023年全國商品房庫存量6.7億平方米，今年一季度增加至7.4億平方米，超過了上一輪庫存量高點。

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至今年3月份，全國百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為25.3個月。在百城樣本城市中，有41個城市去化周期超過36個月，多為三四線城市。

中泰證券研究所政策團隊首席分析師楊暢表示，針對存量房產(chǎn)的消化，前期部分地方已有很多有益探索，接下來在全國層面作進一步拓展，有利于對房地產(chǎn)市場形成積極支撐。

李宇嘉認為，當前剛需和改善性住房需求都有很大潛力，如何將二手房去庫存與新房銷售對接，成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和行業(yè)體量的關(guān)鍵。

在消化存量房產(chǎn)的具體措施方面，東方金誠首席宏觀分析師王青就提出了兩個政策思路：一是將部分存量商品房轉(zhuǎn)化為保障房，這或在較短時間內(nèi)形成保障房有效供給，解決民生問題；二是全面放松限購，引導(dǎo)居民房貸利率進一步下調(diào)，激活樓市，這是消化存量房產(chǎn)的主渠道，也是當前扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期的關(guān)鍵一招。

而在4月30日晚間，在中央對樓市新表述之后，自然資源部就立刻發(fā)布關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知。

其中，通知明確提到：商品住宅去化周期超過36個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

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另一面，中央政治局會議在京召開的同一天，北京松動了限購。

除通州外，凡符合北京限購條件的居民，無論是單身還是家庭，無論是戶籍還是非戶籍，都可以在原來限購套數(shù)的基礎(chǔ)上，在五環(huán)外多買1套住宅。

值得注意的是，本次調(diào)整是北京自2011年起執(zhí)行了13年的住房限購政策，迎來的首次調(diào)整。

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同日，天津緊跟步伐，也放松了限購。

其中提到，對河北、北京居民取消限購——北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購買住房的，享受天津戶籍居民購房政策。

除此之外，截至目前，一二線城市中，廣州、天津、蘇州、成都、蘇州等眾多城市已經(jīng)取消或局部取消了限購。

有業(yè)內(nèi)人士將這次會議對房地產(chǎn)的新部署概括為“消存優(yōu)增”，這一政策思路從存量和增量角度雙管齊下，貫徹了房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，未來或可期待部分投融資平臺參與“消存”工作。

此外，在信用債發(fā)行、“白名單”項目融資及經(jīng)營性物業(yè)貸款等領(lǐng)域，近期房地產(chǎn)融資頻現(xiàn)積極信號。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至5月6日，截至5月6日，今年已有70家房企成功發(fā)行188只境內(nèi)信用債券，融資規(guī)模合計約1717.89億元，較去年同期增長5.25%，房企發(fā)債仍主要用于償還到期債務(wù)及補充流動資金。

行業(yè)債券融資呈現(xiàn)久違的同比增長趨勢。而繼年初房企“白名單”支撐政策及經(jīng)營性物業(yè)貸款新規(guī)實施以來，目前名單入圍項目已獲得貸款上千億元。此外，龍湖、萬科等商業(yè)地產(chǎn)龍頭房企明顯受益于經(jīng)營性物業(yè)貸款發(fā)放。

有業(yè)內(nèi)人士就此表示，目前央國企及部分混合所有制企業(yè)拉動公開市場直接融資。具有大股東背景加持的房企，以及具備優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的房企具備明顯的融資優(yōu)勢。

此外，今年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域頭部房企在貸款落地上已取得實質(zhì)性進展。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，從房地產(chǎn)行業(yè)各個領(lǐng)域的融資表現(xiàn)看，目前融資市場呈現(xiàn)出階段性回暖，房企融資環(huán)境有所改善，但這種改善不夠明顯，部分房企還是無法避免地面臨現(xiàn)金流緊張、經(jīng)營困難乃至退市情形，目前具備融資優(yōu)勢的仍以央國企以及經(jīng)營情況穩(wěn)定的混合型企業(yè)為主。

謝逸楓還補充道，從近期政治局會議“去庫存”的政策方向來看，后續(xù)這類央國企及混合型企業(yè)仍然更具優(yōu)勢：“一直以來，央國企、城投企業(yè)在收購商品房并且轉(zhuǎn)化成保障性住房方面做得非常好，疊加現(xiàn)在大量城市推出‘以舊換新’政策，這批企業(yè)更有資金實力來參與新一輪去庫存過程。”

“去庫存”將為今年房地產(chǎn)市場的頭等大事，未來可能還會有更多政策跟來。