來源|丁祖昱評樓市

4月30日，中共中央政治局會議，對房地產首次提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”的要求。

同日，自然資源部發布了《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，從土地供應源頭上，控制城市庫存。

政策有了很明顯的指向性，即去庫存。

從當前的市場現狀來看，全國商品房庫存處在絕對高位，國家統計局數據顯示，截止3月末全國商品房待售面積約74833萬平方米。這一數字，已超過2015年的71853萬平方米歷史高位。

庫存高企之外，絕大多數城市商品住宅庫存仍處于持續增加中。

時隔九年，樓市重新回到2015年高庫存時代，新一輪樓市去庫存開始了。

隨著市場成交轉淡，房地產行業去庫存的呼聲越來越高，但在近兩年的政策中，我們幾乎看不到明確的去庫存的表述。

4月30日，政策表述迎來轉折。

先是政治局會議首次提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。

緊接著自然資源部印發通知，明確根據城市商品住宅去化周期，控制新增商品住宅用地供應。

核心有兩點：

1、商品住宅去化周期超過36個月的，暫停新增商品住宅用地出讓，下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；

2、商品住宅去化周期在18（不含）-36個月的城市，按照“盤活多少、供應多少”的原則，動態確定新出讓的商品住宅用地面積上限。

商品住宅去化周期、盤活存量商品住宅用地數據按季度動態更新。

自然資源部庫存消化周期的表述自2017年開始提出，當時提出的“五類”調控目標除了上述兩條外，還有包括：12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

從可參考數據來看，目前狹義庫存消化周期低于12個月的城市已寥寥無幾，大部分城市庫存消化周期都在18個月以上。

行業規模高峰期已過，全國新房銷售規模降級，再難回到2019-2021年的高位，且樓市需求疲軟，新房市場面臨較大的去化壓力。需要主動從源頭土地端調整，控制供應，先消化現有庫存，以達到新的供求平衡狀態。

哪些城市去庫存壓力最大？

根據克而瑞數據顯示，按照城市商品住宅前12個月月均成交量測算，截至2024年4月末，全國128個城市商品住宅狹義庫存去化周期超過36個月的城市共有52個，占比達到了四成。

按照自然資源部新規，這52個城市或將暫停新增商品住宅用地供應，直至商品住宅去化周期降至36個月以下。

這些城市多以三四線城市為主，其中也不乏哈爾濱、呼和浩特、銀川等二線城市。

另外，商品住宅庫存去化周期在18（不含）-36個月之間的城市也有60個。其中，一線城市北京，二線城市沈陽、長春、武漢、南京、鄭州、濟南、廈門、青島等也在其列。

相應的，上述這些城市也是去庫存壓力比較大的城市。而熱點上海、合肥和杭州去化周期基本都在1年以內，整體去化壓力相對比較小。?

當前樓市去庫存任務遠比我們想象中更加緊迫。

先來看一組國家統計局數據，2024年3月末商品房待售面積74833萬平方米，同比增長15.6%，住宅待售面積增長23.9%。

要知道，2015年去庫存時期這一數據是71853萬平方米。

也就是說，當前商品房庫存規模又一次來到了歷史高位。

從歷史數據來看，2021年以來樓市庫存開始逐漸增加，房地產行業進入深度調整期。至2023年新房供給持續縮量，但成交疲弱的情況下，庫存規模持續走高。至2024年2月末，商品房待售面積達到75969萬平方米，3月末稍有回落，但整體仍然高于2015年庫存量。

如果后續市場走弱，庫存還將進一步堆積。

但當前去庫存任務遠比2015年房地產上升期時要復雜得多。

新房要去庫存，二手房也面臨著“去庫存”任務。近兩年，二手房價格“超跌”下不斷搶占新房市場份額，同時，二手房掛牌房源激增，市場流動性變差，也會使得一二手房之間置換鏈條不順暢，從而影響改善需求釋放。當前“以舊換新”政策便是二手房去庫存的重要舉措，比如南京安居集團“以舊換新”新模式，直接收購二手房，以消化存量二手房。

同時，房企也面臨較大的去庫存壓力。CRIC數據顯示，百強房企前4月銷售操盤金額同比仍降46.8%。去庫存大背景下，未來對房企投資、產品升級打造和項目運營管控都提出了更高的要求。

樓市重回高庫存時代已是不爭的事實。

從政治局會議定調“去庫存”以來，我們可以看到一線城市北京、深圳跟進調整限購政策，“去庫存”的號角，已從一線城市外圍吹響。

想要精準去庫存，政策端如何發力才是關鍵。?