來源|丁祖昱評樓市

從結果來看，掛牌的4宗地均成功出讓，總建面35.6萬平方米，成交總金額38.9億元。

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本批次土地供應與前兩輪基本一致，延續“量少質降”的大趨勢，僅有4宗地，分別位于臨平區、錢塘區和富陽區等偏遠地區，均底價成交。

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5月9日，杭州出臺全面取消新房限購的新政，買房即可落戶，放松程度超過預期。由于本次掛牌出讓的4宗地大都位于不限購的偏遠地區，杭州全域解除限購對其利好有限，甚至將加劇偏遠地區的去化壓力，因此本輪土拍熱度下降。

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預計地方政府將根據新一輪調控的成效，進一步調整土地質量、優化供地結構，更加精準地供地。

2024年5月9日，杭州官宣全面取消限購。在此之前，杭州住房限購范圍為上城區、拱墅區、西湖區、濱江區，戶籍家庭限購2套，非戶籍有社保個稅繳納記錄的限購1套，法拍房和二手房不限購。

除了全面取消限購，信貸方面首次明確只要現有一套住房掛牌，再買也算首套房。這意味著，在杭州買房不再有社保和戶籍要求，并且對于大部分改善群體來說，已沒有“二套”的限制。

杭州放開限購后，市場熱度討論不一。5月14日，杭州迎來限購全面取消后的首場土拍，4宅地均底價成交。

從地塊本身來看，杭州本輪集中供地與前幾輪基本一致，延續量少質降的大趨勢，4宗宅地，總建筑面積35.6萬方，總起價38.9億元。土拍規則方面，均不限地價房價，實行自由競價，按照價高者得的原則確定競得人。

從區位上來看，4宗地分別位于臨平區、錢塘區和富陽區，配套方面來看還是比較完善的，但位置均比較偏，大都位于杭州此前不限購的區域。

因此，對這些地塊來說，此次杭州全域解除限購利好有限，反而由于本身這些板塊項目開盤普遍流搖，市場流速較慢，在杭州取消新房限購后，去化壓力加劇。

結果來看，開拍前一度被高看一眼的錢塘東部新城低密江景宅地也底價成交，該地塊緊鄰錢塘江、直面江景，容積率僅有1.01，未來大概率打造疊墅、洋房類產品，并且地塊周邊有杭州沿江濕地公園、杭州市錢塘區觀瀾中學、杭州觀瀾小學等配套，土地質量相對較佳，但是受區位所累，市場熱度仍處于較低位位置。

杭州土拍熱度降低的主要原因，除了土地位于郊區，質量不甚突出這個原因外，更大程度上與當前杭州樓市的去化壓力有關。

CRIC監測顯示，杭州的“金三銀四”行情并不明顯。4月，杭州新房成交44萬平方米，環比3月大降43%，同比降幅更是高達60%，廣義去化周期攀升至27個月，去化壓力處在相對高位。

具體來看，4月共39盤入市，平均去化率僅45%，較3月進一步下滑9個百分點，較去年同期也下降了14個百分點。同期中簽率也增至60%，較去年同期也高出22個百分點。

圈層分化更為顯著。一圈層世紀城、城東新城兩盤加推售罄，二圈層回跌至51%，三圈層穩定在11%左右。

五一期間，盡管多個樓盤推出了特價房，還有送車位+加裝包等常規促銷活動，部分項目到訪、成交有一定程度地提升，但整體來看，熱銷項目均是斷供板塊，效果不及預期，尤其是當時非限購區項目眾多，高中簽率和流搖成為常態。

值得注意的是，2023年杭州土地出讓節奏一直比較密集，通常一個月內會有1-2次掛牌，而2024年則明顯放緩，此次競拍的4宗地是新政出臺之前掛牌的，至今已經一月有余，下一輪拍賣地塊仍未掛出。

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面對銷售端去化速度下降的市場形勢，預計地方政府將優化下一輪的供地結構，尤其是在新房去化能力有限的郊區，更多地考慮地塊的去化預期，以提升房企拿地的積極性。