作者/李非林? 來源/債市觀察

萬科終于涉險過關了！

4月中旬，萬科在投資者交流會上首次承認，當前遇到了階段性經營困難，過了沒幾天就被穆迪二次下調了評級，市場也一度對萬科償債能力和未來風險持觀望態度。今天，萬科（000002.SZ/02202.HK）融資端傳來了利好消息。

據“財聯社”報道，萬科已與招商銀行等頭部金融機構簽訂協議，獲得200億元銀團貸款，抵押物為萬科旗下萬緯物流股，截至目前已到賬100億元。

據了解，這是2020年以來房企獲得的單筆金額最大的一筆貸款，至此，萬科本月已籌集近300億元銀行貸款。

圖源：罐頭圖庫

受利好消息影響，萬科午后股債雙雙飆升。A股市場，萬科A(000002.SZ)午后震蕩走高，尾盤直線拉升，報收9.56元/股，股價創近2個月高位。事實上，自5月14日至今萬科A已連續漲幅達28.84%。

萬科債方面，“22萬科07”漲超8%，“21萬科04”“21萬科02”和“22萬科02”分別上漲6%、4%和3%。

債市觀察注意到，國家企業信用信息公示系統已公布了，萬科旗下子公司萬科物流發展有限公司（簡稱“萬科物流”）新增的股權出質登記信息，信息顯示萬科將萬科物流269.76億元股權質押給招商銀行深圳分行，且股權出質已于5月20日生效。

圖源：國家企業信用信息公示系統

01

半個月籌了298.39億元

對于獲得招商銀行等金融機構貸款的消息，萬科方面回應，此次200億元銀團貸款有助于公司進一步提升流動性，體現了招商銀行等金融機構對公司的大力支持。公司將繼續堅定行動，有信心、有能力在妥善處理到期債務的同時，積極主動、全面系統完成融資模式轉型。

事實上，本月萬科已新獲多家銀行擔保貸款。5月10日，萬科公告稱，萬科作為借款人向中國郵政儲蓄銀行深圳支行申請銀行貸款，合計13億元，期限3年。5月13日，萬科再次公告，向中國銀行深圳分行、農業銀行深圳分行、北京銀行申請了總計73.39億元的銀行貸款，據悉，萬科分別向該三家銀行質押了萬科控股子公司持有的房地產項目股權。

到了5月20日，萬科再次獲得中國銀行12億元貸款。加上今天公布的200億元，萬科月內合計已獲得298.39億元銀團貸款支持。

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而此前3月份，據《每日經濟新聞》援引YY評級消息，有12家商業銀行正在籌集高達800億元（約115億美元）的貸款，以幫助萬科償還到期債券。萬科正在為符合條件的銀團貸款準備擔保，根據萬科公共債券到期情況，銀團貸款余額不超過500億元。

消息一出，即引發市場高度關注和熱議，現在看來，銀行為萬科籌集的貸款正在逐步落地。

02

此前陷入償債危機

萬科3、4月份剛剛經歷一場危機。

3月1日市場傳出消息稱，萬科高層與深圳國資委領導拜訪新華資產管理有限公司（簡稱“新華資管”），商談100億債券展期，但遭到拒絕。消息一出，即引發行業地震，外界紛紛猜測，地產“行業一哥”也要爆雷了？

3月3日，周日這天，新華資管緊急作出回應，稱傳聞不實，還給外界擲出一顆定心丸，稱萬科企業系中國房地產行業龍頭企業，一直與我公司保持正常的業務合作。

然而坊間傳言顯然已經彌漫開來，由此引發了行業震蕩以及投資者恐慌情緒。當時，萬科有一筆3月11日即將到期的美元債VNKRLE5.35 （5476.HK），是否能如期償付就格外受到關注。后續萬科回應，美元債所有資金已經到位，償債工作在有序鋪排中。市場緊張情緒才稍顯緩解。

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但到了4月中旬，萬科管理層在投資者交流會上首次公開承認，當前的確遇到了階段性經營困難，流動性短期承壓。不過萬科表示已制定一攬子穩定經營和降低負債的方案，能夠妥善化解階段性壓力。

但國際評級機構穆迪卻并不買帳，自3月下調萬科信用評級之后，4月26日，穆迪再次下調了萬科評級，由“Ba1”連續下調兩級至“Ba3”。

市場對此消息也是密切關注，萬科在第一時間作出回應，稱對于穆迪所做出的決定，表示堅決反對，希望穆迪能夠準確評估和反映公司情況，維護市場穩定。

03

總市值重回千億水平

據萬科財報數據，截止到2023年12月底，總資產為1.5萬億元，總負債為1.1萬億元，一年內到期的有息負債為624億元，占全部有息負債的19.5%，剔除合同負債后，萬科的凈負債率為54.66%，開源證券認為，截至一季度末，萬科在手貨幣資金830.66億元，足以覆蓋一年內到期的有息負債。

今年以來，萬科也多舉措籌備資金儲備，確保經營安全。一季度通過大宗資產交易回款42億元，中金印力消費REIT（中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金）募資32.6億元，并于4月30日在深交所掛牌上市。5月16日，萬科還在深交所成功發行一筆規模14.35億元的CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券），進一步降低整體融資成本。

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萬科A近期連續多日上漲，截至5月23日，總市值達1141億元，重回千億水平。

萬科，一度被稱為地產行業“龍頭老大”，長期被視為行業楷模、翹楚，是地產行業遭遇史無前例困境后的最后信仰。

相比于其他房企，萬科擁有兩大優勢，一是深圳國資委的支持，深鐵集團是萬科的第一大股東，持股27.18%，而深鐵集團由深圳國資委100%控股；二是萬科在商業、物流、租賃住房三個賽道發力REITs（不動產投資信托基金），實現商業、物流重資產退出路徑的打通。

那么萬科未來的風險如何呢？據服務于第三方投資者的評級機構邦得數字（北京）科技有限公司（簡稱“BonD邦得”）分析稱，此前萬科內部治理方面風險事件頻發是行業下行期委托人和代理人的利益博弈。考慮到目前的國際國內環境，當下是穩經濟和穩信心的關鍵階段，萬科風險防范與化解有一定的特殊性，目前公司正在不斷積極向外融資及獲取未來外部政策與股東等的支持；公司土地儲備較充足，在拿地方面亦有一定的進退空間，預計公司年內信用風險可控。

此外，東方證券研報分析，萬科擁有較大體量的經營性資產，可通過資產處置、發行REITs、經營性物業貸款緩解現金流緊張。2024年1月央行等印發通知，表示經營性物業貸款可用于償還房企的公開債。對于萬科等持有較大體量非房開資產的房企來說，該政策有利于優化債務結構、有效降低公開債違約風險。

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據《北京商報》援引易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進觀點，稱100億元銀團貸款快速到位，體現了金融機構對萬科的認可。萬科目前存在階段流動性壓力，但并不意味著企業基本面出現重大惡化，獲得資金支持是企業經營發展的重要保障。

不過嚴躍進還表示，“就房地產行業而言，銀行貸款只是‘輸血’，市場恢復仍是重點。”，5月17日央行接連發布三條房地產金融政策通知，從公積金貸款利率、首付款比例、商貸利率等多個方面進行調整。近期，各地在落實“517新政”方面也有了一些積極動作，為樓市注入了新的活力。市場的恢復和健康發展是房地產行業密切關注的重點。

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