來源 | 深藍財經??撰文 | 吳瑞馨

5月27日深夜，萬科發布公告稱，轉讓了T208-0053宗地的使用權、地上建筑物及附著物，成交價22.35億，買家是深圳市百碩迎海投資有限公司、深圳市地鐵集團有限公司，背后分別是深圳南山國資和深圳國資。

40億的項目五五折出售

萬科巨虧近18億

萬科轉讓的T208-0053宗地，位于深圳南山區“深圳灣超級總部基地”，地處南山區深灣三路東面、白石四路路南面，口岸絕佳，靠近深圳世界之窗、沙河高爾夫球會、華僑城歡樂海岸等深圳知名地標。業態包括辦公、商業、酒店、食堂等，目前為無抵押、無查封的“干凈”資產。

根據公告，該土地用途為商業服務業用地及道路用地，土地使用年期30年，目前剩余23年7個月。其土地面積1.9萬平方米，總規劃建筑面積不超過16.7萬平方米。而且建成后，70%的建筑面積要自持，30%可以銷售。

按照萬科原來的規劃，該宗地會建起“超級總部大廈”，成為萬科集團的第6個總部、深圳的新地標。經歷兩輪國際招標，該項目最終由國際知名的佩里·克拉克·佩里建筑師事務所（PCPA）中標。馬來西亞雙子星塔、紐約世界金融中心、香港國際金融中心二期、上海國際金融中心等知名建筑均是其代表作。

PCPA為萬科深圳灣超級總部設計的方案名為“水晶體”，大廈立面采用與眾不同的曲折造型，猶如起伏的波浪，與深圳灣相呼應，并勾勒出獨特的城市建筑天際線。

據悉，萬科2017年底耗資31.37億元競得這塊地，而如今的卻僅以掛牌價22.35億元直接成交，按地價來看，相當于是7折出售。但如果在再加上這幾年建安成本，賬面價值就達到了40.16億。公告稱，根據賬面成本計算，本次交易預計影響萬科當期損益，約人民幣-17.85億元。萬科相當于是五五折甩賣了。

該項目于2020年正式開工，原計劃在今年完成項目南塔。但根據掛牌公告，萬科深圳灣超級總部項目已經停工，目前的情況是：

項目南區地塊S1區（塔樓區域）地下室結構施工完成；S2區地下二層結構施工完成；S3區地下三層結構施工完成；S4區承臺施工完成。

項目北區工程樁全部完成，因結構圖紙未完善，預留約2米深土方未開挖。

要繼續建設下去，萬科肯定還要砸進不少錢，但對如今資金緊張的萬科來說，確實“心有余而力不足”了。

萬科“瘦身健身”，

深圳國資出錢又出力

雖然看似萬科虧本甩賣，但其實這是一筆“雙贏”的交易。

從深圳公共資源交易中心此前的公告可以看到，萬科將深圳灣超級總部掛牌的時間是在5月8日。彼時，距離萬科召開2023年度股東大會剛過去一周。在4月30日的年度股東大會上，郁亮宣布：萬科將退出其他業務，聚焦綜合住宅區開發、物業管理、租賃住宅三大主業。

目前的重心當然就是“瘦身”。當時郁亮表示，萬科將退出其它業務，計劃清理和轉讓非主業的財務投資、大力度通過大宗交易和REITs，將商業辦公資產轉讓出去。“今年的目標就是賣出200億資產，并希望未來幾年每年都能賣200億。”

出讓萬科深圳灣超級總部顯然就是推進“瘦身健體”一攬子方案落地的舉措之一，萬科也在這次公告中強調了這一點。此次交易出售將直接帶來現金流入22.35億元。此外，其無需再承擔后續建設和運營投資，聚焦資源做好、做強三大主業。

對此，深圳國資也是鼎力支持。

早在今年4月的年度股東大會上，萬科的第一大股東深圳地鐵就公開表態支持萬科。而如今看來，深圳地鐵不僅僅是態度上支持，在行動上也支持萬科的“瘦身健體”。

公告顯示，接盤萬科該項目的，是深圳市地鐵集團有限公司、深圳市百碩迎海投資有限公司。兩者以22.35億元的底價聯合競得該宗地，綜合樓面單價約1.34萬元/平方米。

天眼查顯示，深圳市地鐵集團有限公司，是萬科的第一大股東，背后是深圳國資；深圳市百碩迎海投資有限公司的實控人則是深圳南山國資。

從萬科掛牌土地到交易成功，只用了不到20天，就這個交易體量而言，速度可謂是非常快了。

值得注意的是，這也是深鐵為首的深圳國資第二次拿錢力挺萬科。上一次就是中金印力消費REITs募資32.6億元上市，其中深鐵就認購了10億元。

萬科暫時松了一口氣，但資金困局仍然存在

“瘦身健體”雖然今年四月才在股東大會上首次提及，但實際上從去年末開始，萬科已將多處資產擺上貨架，先后以4.8億元出售了悅榕酒店，以23.84億元轉讓上海七寶萬科廣場50%的權益給領展。另有消息稱，萬科還在尋求能接手物流公司普洛斯21.4%股權的買家。今年4月下旬，坊間就曝出萬科擬轉讓在深圳10項涵蓋酒店、商業、辦公、公寓等資產，涉及金額超87億元。

通過賣賣賣，萬科或暫時可以緩解萬科部分資金壓力。截至2024年一季度，萬科持有貨幣資金830.7億元。但同時，其短期借款19.75億元，一年內到期非流動負債821.9億元。資金鏈依舊承壓。

與此同時，萬科也在堅持其他融資方式。今年5月10日，萬科向中國郵政銀行深圳支行申請了13億元的銀行貸款，期限3年。5月13日，萬科又以其控股子公司持有的房地產項目股權，從中國銀行深圳分行、農業銀行深圳分行、北京銀行申請了總計73.39億元的銀行貸款。僅5月上半月，萬科就籌集了86.39億銀行貸款。

5月20日，萬科再次獲得中國銀行12億元貸款。緊接著5月23日，萬科又宣布以萬緯物流作抵押，與招商銀行等頭部金融機構簽達成200億銀團貸款協議，目前已到賬100億元。至此，萬科5月內，已經籌集近300億元銀行貸款。

這些交易的落地，對于現金流承壓的萬科來說無異于 “久旱逢甘霖”。目前來看，萬科，似乎終于可以松一口氣了。但就萬科一年內即將到期的負債來看，資金困局仍然存在。