來源|地產(chǎn)知識橘

首付齊刷刷都降了：

上海和深圳比較保守，首套房降到20%，二套30%，而廣州的首套房降到了15%，二套房降到25%，直接與全國最低首付比例拉平。

房貸利率也降了：

拿首套來說，上海和深圳的房貸利率從3.85%下調(diào)到了3.5%，而廣州降到3.4%，再次和全國平均水平對齊。

嗯，四大一線城市之間，出現(xiàn)了明顯的梯隊(duì)。

限購政策也有了松動：

上海社保的門檻從5年降到了3年，對于外地戶籍、人才、單身、婚否、多孩家庭等，林林總總，給了各種買房的口子，廣州門檻從2年降到了6個(gè)月，首套房認(rèn)定從市內(nèi)放寬到區(qū)內(nèi)，而深圳……

深圳太趕了，還沒出相關(guān)政策，看看這兩天會不會有補(bǔ)充的細(xì)則。

總之，常規(guī)的放松政策，統(tǒng)統(tǒng)拿出來了。

這些政策對于提振市場的熱度當(dāng)然是有用的，但也少不了被大伙兒調(diào)侃一句——

我缺的是名額嗎？我缺的是錢啊！

而可能會補(bǔ)全“缺錢”這塊地圖的，是一個(gè)不太被人關(guān)注的舉措。

這個(gè)舉措，有可能預(yù)示著新一輪“棚改2.0”的開端。

01

讓我們回到第一個(gè)“吃螃蟹”的上海。

在前天發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》中，對于二手住宅市場，出現(xiàn)了這么兩句表述——

1、“支持企業(yè)購房用于職工租住。對企業(yè)購買小戶型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房）用于職工租住的，不再限定購買住房套數(shù)。”

2、“自《通知》施行之日起，在一年內(nèi)出售外環(huán)內(nèi)2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的唯一住房，并購買外環(huán)外一手住房的居民家庭，可以向購入一手住房所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請補(bǔ)貼。（2-3萬不等）”

一個(gè)是用“不限購”來鼓勵(lì)企業(yè)接盤，一個(gè)是用貨幣補(bǔ)貼的形式鼓勵(lì)居民賣出，兩方針對的，都是同一種房產(chǎn)——

2000年以前竣工，70平以下的，（最好是市區(qū)的）存量住宅。

也就是市中心的老破小。

廣州市出臺的調(diào)控細(xì)則中，也有類似的表述——

“鼓勵(lì)規(guī)模化租賃機(jī)構(gòu)收購存量商品住房。”

這是什么信號呢？

02

一個(gè)可以被推導(dǎo)的簡單結(jié)論是：

去庫存。

在《最終還是居民部門扛下了所有》里，我們曾經(jīng)提到過，517全國政策里，對于沒賣出去的土地和商品房，將會采取政府收儲的方式，來消化庫存。

這樣操作當(dāng)然有好的一面，但對于普通人而言，無法直接解決房產(chǎn)置換的痛點(diǎn)——

目前的新房項(xiàng)目以改善居多，但大量改善型購房者手頭資金不足，需要賣掉手上的舊房進(jìn)行資金騰挪。

如果市場沒有回暖，該賣不出去的房子還是賣不出去，但如果市場真的回暖了，想買的房子，可能比賣出去的房子漲得更多。

現(xiàn)在，鼓勵(lì)企業(yè)去存量市場收房，是對517政策的精準(zhǔn)補(bǔ)位，企業(yè)購買力直接托底二手市場，完成普通人購買力的釋放，以及向新房市場需求的轉(zhuǎn)移。

這個(gè)傳導(dǎo)邏輯，是不是很像上一輪的棚改貨幣化？

當(dāng)年，棚改項(xiàng)目建設(shè)由實(shí)物安置轉(zhuǎn)向貨幣化安置，具體的路徑是——

具體來說，央行創(chuàng)立了一個(gè)前所未有的補(bǔ)充貸款再融資工具PSL，給政策性銀行注入貸款，再由政策性銀行借錢給地方政府，以便其給棚改區(qū)居民發(fā)錢，一方面拿走他們現(xiàn)有的住房，另一方面增加他們的購買力。

居民拿了錢，涌向市場上過剩的新盤，地方政府賣地有錢后還給銀行，開發(fā)商買地后蓋房回款。

Emmm……

如今，回收舊屋，制造需求的任務(wù)，從政府轉(zhuǎn)交給了廣大企業(yè)。

嗯，責(zé)任重大啊。

03

但是，問題來了。

在大眾認(rèn)知中，老破小一直處于二手市場鄙視鏈的底端，現(xiàn)在呼吁企業(yè)為老破小買單，他們會愿意嗎？

怎么說呢……

企業(yè)買房與個(gè)人買房，確實(shí)是兩個(gè)邏輯。

首先，無論是上海還是廣州，鼓勵(lì)企業(yè)“團(tuán)購”二手住宅的大前提，是“租賃”。

上海是鼓勵(lì)租給自己員工，解決居住問題，而廣州鼓勵(lì)規(guī)模化向外出租。

既然用來出租，高租售比就是第一要?jiǎng)?wù)。

正好，一線城市中心區(qū)老破小的租售比一直遙遙領(lǐng)先，特別是這幾年，房屋售價(jià)被下行市場拖累，租金相比之下卻十分穩(wěn)定，算起來，租售比是越來越香了。

拿廣州為例，有媒體爆出一套剛成交的市中心+醫(yī)院旁邊的步梯兩房，只需要70萬，月租卻能達(dá)到2300元，粗粗一算，租售比超過4%。

可比較的是，廣州市的平均租售比，只有1.81%。

當(dāng)然，企業(yè)購房出租是需要交稅的，但即使扣去相當(dāng)于租金12%的房產(chǎn)稅，租售比仍然接近3.5%。

也就是說，相當(dāng)于買了一個(gè)每月生息的，穩(wěn)定的高息理財(cái)產(chǎn)品。

其次，除了生息，企業(yè)本身也有配置固定資產(chǎn)的需要。

在地產(chǎn)上升期，很多企業(yè)都靠固定資產(chǎn)升值來反哺主業(yè)，即使房價(jià)波動，以企業(yè)名義購置房產(chǎn)，也能直接抵扣增值稅和企業(yè)所得稅。甚至，企業(yè)的日常融資也需要有房產(chǎn)作抵押。

但是，因?yàn)樽≌拶彽拇嬖冢髽I(yè)長期被排擠在一線城市的住宅市場之外，只能靠購置公寓和寫字樓來完成固定資產(chǎn)配置。

而如今，口子終于開了，企業(yè)可以在二手市場上購買住宅了！

盡管給它們能買的住宅樓齡久，面積小，升值前景和流通性沒有那么好，但，再差也差不過公寓和寫字樓哇！

既然大批企業(yè)愿意配置公寓寫字樓，那么，有什么理由不分一部分資金出來，配置一些存量的住宅呢？

04

最后，再瞎猜幾句。

大家都看到了，上海的《通知》里面，是沒有限定企業(yè)類型的。

那就是說，理論上，金融企業(yè)，比如銀行、保險(xiǎn)、基金公司這些，也是可以囤房的。

這些企業(yè)當(dāng)下的共同特點(diǎn)就是：

手里足夠的長期的錢，有賺取穩(wěn)定利息的需求，以及，正在經(jīng)歷資產(chǎn)荒。

那么你猜，他們，會愿意下場嗎？