作者/小債?來源/ 債市觀察

京派老牌房企石榴集團(tuán)大股東崔巍與二股東桑春華“內(nèi)訌”公開化之后，至今已經(jīng)持續(xù)了一年之久，期間桑春華被免去副董事長等職務(wù)，禁止進(jìn)入公司，隨后二人你來我往，互斥對方種種問題。

讓人感到驚訝的是，時至今日，二人的矛盾不僅沒有被時間彌合，反而呈現(xiàn)愈演愈烈之勢。

目前，崔巍與桑春華正圍繞北京市房山區(qū)青龍湖畔的北湖壹號項(xiàng)目展開新一輪的“爭奪戰(zhàn)”，該項(xiàng)目還有83套獨(dú)棟別墅剩余未售。

據(jù)該項(xiàng)目銷售員介紹，在去年遭遇暴雨之前，北湖壹號的別墅套均總價在1000多萬元~3000多萬元之間，最貴的則在4000萬元/套上下。這也是崔巍與桑春華爭奪的焦點(diǎn)。

簡而言之，崔巍和桑春華都認(rèn)為北湖壹號項(xiàng)目是屬于自己的，目前桑春華控制了北湖壹號的售樓處，并在近期開展對外銷售；而崔巍通過石榴物業(yè)控制了北湖壹號小區(qū)，不允許購房人或桑春華一方進(jìn)入小區(qū)，以此阻止桑春華銷售剩余未售房產(chǎn)。

正是因?yàn)樯鲜鲈?，才引發(fā)了近期更換北湖壹號物業(yè)公司的糾紛。

7月3日下午，更換北湖壹號物業(yè)公司的糾紛進(jìn)一步升級，石榴集團(tuán)物業(yè)、法務(wù)等相關(guān)人士、北湖壹號售樓處的相關(guān)負(fù)責(zé)人（屬桑春華一方）以及小區(qū)業(yè)主在社區(qū)門口對峙，隨后有警察前往調(diào)停。

只是苦了真實(shí)的業(yè)主，在這期間北湖壹號小區(qū)因暴雨導(dǎo)致的受損部分無人修復(fù)，部分生活所需無法得到保障，正可謂“神仙打架，凡人遭殃”。

01

“換物業(yè)”背后的別墅“爭奪戰(zhàn)”

公開資料顯示，北湖壹號的項(xiàng)目開發(fā)公司為北京山語湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，股權(quán)穿透后顯示，母公司為北京安納托利亞投資有限公司，崔巍和桑春華對該公司分別持股58%和42%。

來源：企業(yè)預(yù)警通

但問題是，北湖壹號社區(qū)的房產(chǎn)雖然都是獨(dú)棟別墅，但產(chǎn)權(quán)性質(zhì)屬于商住房，為了便于銷售，該項(xiàng)目的每一套房產(chǎn)都被注冊了公司，因此該項(xiàng)目的每一套房產(chǎn)的“業(yè)主”，對應(yīng)的都是一家公司。

而當(dāng)時，崔巍和桑春華還未出現(xiàn)矛盾，按石榴集團(tuán)相關(guān)人士的介紹，“當(dāng)時出于對桑春華的信任，公司委托桑春華管理北湖壹號項(xiàng)目，因此項(xiàng)目實(shí)際由桑春華控制。但購房人的購房款，是轉(zhuǎn)入石榴集團(tuán)旗下的銀行賬戶。”

據(jù)石榴集團(tuán)6月26日在官方公眾號發(fā)布的“風(fēng)險警示”顯示，桑春華及同伙是在2023年“非法侵占”了北湖壹號社區(qū)項(xiàng)目剩余83套未售房產(chǎn)，并在近期“企圖非法更換物業(yè)管理公司，占領(lǐng)已被司法查封凍結(jié)的售樓處重新開始對外銷售?！?/span>

來源：罐頭圖庫

為了阻止桑春華一方銷售上述83套未售房產(chǎn)，石榴物業(yè)采取了檢查業(yè)主真實(shí)身份、禁止“惡意第三方”進(jìn)入小區(qū)的措施。

據(jù)上述石榴集團(tuán)相關(guān)人士介紹，目前剩余未售房產(chǎn)的“業(yè)主”公司，穿透股權(quán)后的實(shí)控人，仍是桑春華或其親屬。

也正是因此，桑春華也認(rèn)為，北湖壹號的剩余未售房產(chǎn)自然是屬于自己的資產(chǎn)，自己有權(quán)對外出售，并不是“非法侵占”，而石榴物業(yè)阻攔銷售、阻攔業(yè)主裝修等行為侵犯了業(yè)主和自己的權(quán)益。

隨著時間的推進(jìn)，雙方關(guān)于北湖壹號的爭奪戰(zhàn)逐漸升級。

據(jù)石榴集團(tuán)相關(guān)人士表示，2024年4月~6月，屬于桑春華一方的五家“業(yè)主”公司以購房“業(yè)主”身份，在小區(qū)張貼“《關(guān)于房山區(qū)北湖壹號小區(qū)業(yè)主共同決定的通知》”、“《關(guān)于房山區(qū)北湖壹號項(xiàng)目業(yè)主共同決定投票結(jié)果的公告》”、“《關(guān)于房山區(qū)北湖壹號項(xiàng)目業(yè)主共同決定(第二次)投票結(jié)果的公告》”，以“業(yè)主共同決定”更換物業(yè)公司。

來源：罐頭圖庫

石榴集團(tuán)認(rèn)為，上述行為未經(jīng)過任何合法表決程序，不屬于全體業(yè)主共同決定，不具有任何法律效力，其真實(shí)目的是為了控制、侵占屬于石榴集團(tuán)的北湖壹號小區(qū)資產(chǎn)。

桑春華一方相關(guān)人士則表示，“更換物業(yè)管理公司”是業(yè)主共同決定并進(jìn)行投票的結(jié)果，且當(dāng)前物業(yè)公司——石榴物業(yè)并未履行物業(yè)責(zé)任，在去年小區(qū)遭遇暴雨沖擊后，小區(qū)內(nèi)一片狼藉卻無人清理，日常用水用電也無法得到保障，業(yè)主裝修被拒，甚至業(yè)主回家還要被物業(yè)登記、搜查。

對小區(qū)環(huán)境問題，石榴集團(tuán)表示，項(xiàng)目物業(yè)公司正積極整改、提升園區(qū)品質(zhì)。

不難看出，“更換物業(yè)管理公司”的背后，是崔巍和桑春華二人對北湖壹號社區(qū)項(xiàng)目剩余83套未售房產(chǎn)的爭奪。

目前，北湖壹號項(xiàng)目的歸屬權(quán)問題仍在司法訴訟中，有待司法判決，上述未售房產(chǎn)也已被法院凍結(jié)。

02

“內(nèi)訌”后兩大股東均“退位”，石榴虧損13億

崔巍和桑春華的“內(nèi)訌”源自2023年6月，至今已經(jīng)1年多。

去年6月21日，時任石榴集團(tuán)董事長崔?。鎴?zhí)行董事、法人）下發(fā)集團(tuán)通知，聲明副董事長桑春華以及李廣田、丁慶蔚、楊玉鳳等四人均于2023 年6月21日中午12點(diǎn)離職，停止全部工作權(quán)限，且禁止上述人員進(jìn)入集團(tuán)各公司的所有辦公場所。

桑春華得知后多次前往公司，希望和崔巍當(dāng)面談判，但受到保安等阻攔，無法自由進(jìn)入公司。

在去年8月初，桑春華召開媒體發(fā)布會，對外表示，“（從6月末到8月初）這40多天，崔巍變更了我在石榴集團(tuán)旗下幾十家項(xiàng)目公司擔(dān)任的所有法人，并集中了全國所有項(xiàng)目公司300個公章，重新購買保險柜放在他辦公室?！?/span>

也正是感受到上述風(fēng)險，桑春華為應(yīng)對該情況，將北湖壹號剩余未售房產(chǎn)的“業(yè)主”公司進(jìn)行了調(diào)整，進(jìn)一步掌握了項(xiàng)目控制權(quán)。

桑春華當(dāng)時還對媒體表示，崔巍“以個人單方通知的方式免去本人在石榴集團(tuán)的職務(wù)......不具有任何法律效力，且涉嫌違法。”

而崔巍隨后也通過發(fā)布會對外表示，解除桑春華職務(wù)主要有四大原因，分別是“巨大的、突發(fā)性的、桑外部個人債務(wù)”、“公司管團(tuán)隊(duì)開始親屬化、內(nèi)部化、團(tuán)伙化”、“公司內(nèi)部管理、成本控制極度混亂，公司法務(wù)部門形同虛設(shè)，公司招投標(biāo)流程嚴(yán)重破”、“公司外部的市場商譽(yù)嚴(yán)重受損”。

崔巍表示，“公司內(nèi)部已經(jīng)被一群有共同利益紐帶的內(nèi)部集團(tuán)所控制，我事實(shí)上被架空了……公司重大的項(xiàng)目決策、合規(guī)管理已經(jīng)完全將我排除在外,作為企業(yè)的實(shí)控人、董事長、法人，我已經(jīng)感覺到高度的潛在法律風(fēng)險。”

媒體報道中的石榴集團(tuán)發(fā)布會現(xiàn)場

對上述內(nèi)容，桑春華表示不認(rèn)同。

如今，崔巍和桑春華二人的“內(nèi)訌”已經(jīng)有1年之久，有意思的是，在桑春華被取消職務(wù)后，崔巍也離任了。

今年2月27日，石榴集團(tuán)發(fā)布董事長變更公告，公司原法定代表人及經(jīng)理崔巍被免職，不再擔(dān)任董事長一職，祝艷華被任命為新任董事長。

不過，祝艷華為原董事長崔巍的妻子，于2023年8月16日增補(bǔ)為石榴集團(tuán)董事，正式進(jìn)入該公司董事會。

此外，在崔巍和桑春華二人矛盾持續(xù)的同時，石榴集團(tuán)的業(yè)績也出現(xiàn)下滑。

石榴集團(tuán)公司債券2023年報顯示，2023年公司實(shí)現(xiàn)總收入118.14億元，同比減少29.9%，凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，虧損額約13.66億元。

截至2023年末，石榴集團(tuán)總資產(chǎn)約524.04億元，總負(fù)債總約358.96億元，資產(chǎn)負(fù)債率為68.50%。

03

從“共同創(chuàng)業(yè)”到“散伙”

目前，崔巍和桑春華仍分別持有石榴集團(tuán)58%和42%股權(quán)，是公司的兩大股東。二人早在1998年就已經(jīng)相識，后來在2001年共同組建了房地產(chǎn)代理銷售公司——華美地產(chǎn)，“共同創(chuàng)業(yè)”20多年。

2007年，華美地產(chǎn)變身為房地產(chǎn)開發(fā)公司K2地產(chǎn)，依靠在北京通州多年積累的資源，公司首個大盤K2海棠灣于2009年在通州開盤，隨后接連開發(fā)了K2清水灣、K2紅樹灣、M5郎峰、K2百合灣、K2海棠灣等系列項(xiàng)目。

崔巍表示，他一直將桑春華當(dāng)作自己最好的學(xué)生，對桑春華的成長，他內(nèi)心是“欣喜而又得意的”。

中關(guān)村豐臺園分中心北京石榴中心（實(shí)景）

在2014年停止銷售代理業(yè)務(wù)之前，桑春華一直作為銷售公司的副手和崔巍的助手，分管銷售代理業(yè)務(wù)。

2014年之后，崔巍將公司的發(fā)展重點(diǎn)放在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，他表示，本著“與其斤斤計(jì)較分蛋糕，不如一起做大蛋糕”想法，將桑春華在銷售代理公司的股權(quán)權(quán)益平移進(jìn)了開發(fā)公司，分管公司的招投標(biāo)管理工作。

“事實(shí)證明，我在這件事上犯了一個巨大的錯誤?！贝尬”硎荆瑢ι４喝A的這次調(diào)整，為今天二人的糾紛埋下了隱患。

2016年后，桑春華負(fù)責(zé)集團(tuán)的整體運(yùn)營及主要決策，銷售額也連年增長。2018年~2020年，石榴集團(tuán)銷售額分別達(dá)到204億元、309.1億元、450.3億元，在克而瑞統(tǒng)計(jì)榜單中，最高排名達(dá)到第69位。

但隨著2021年全行業(yè)下行，石榴集團(tuán)的業(yè)績也開始大幅下降，2022年石榴集團(tuán)凈利潤僅1.11億元，同比大幅下滑超86%，而少數(shù)股東權(quán)益則虧損超6200萬元。

桑春華回憶稱，在這些年的合作中，崔巍和自己在經(jīng)營層面確實(shí)有一些分歧，其中一些還造成了投資虧損。

“我們實(shí)際上對部分項(xiàng)目投資是有分歧的，比如北京順義項(xiàng)目、上海嘉定項(xiàng)目等，在土拍時并沒有想清楚收益情況，最后有的賣給了同行、有的還未施工，造成了一定虧損?！鄙４喝A稱。

桑春華曾表示，自己在2022年1月曾提出了根據(jù)二人42%和58%的持股比例，對石榴集團(tuán)旗下項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債等進(jìn)行評估，根據(jù)評估價值進(jìn)行收購的“分家”方案。這一提議沒有得到崔巍同意。

據(jù)桑春華表示，崔巍要求將自己的股份比例在58%的基礎(chǔ)上溢價30%，還要求把石榴集團(tuán)的公司品牌無償劃給自己，理由是自己是大股東，這是行業(yè)慣例。

按照崔巍的方案，桑春華的股份比例相當(dāng)于從42%下降到24%，桑春華認(rèn)為，自己和崔巍是合伙創(chuàng)始人，應(yīng)當(dāng)同股同權(quán)。

崔巍認(rèn)為，桑春華出于外部個人巨大債務(wù)原因，提出出售股權(quán)換現(xiàn)金，由此產(chǎn)生擔(dān)憂，擔(dān)心公司經(jīng)營安全會因?yàn)樯４喝A個人債務(wù)問題而受到影響。

自此，二人的分歧逐漸變大，才出現(xiàn)了2023年6月以來的一系列公開化“內(nèi)訌”。

對石榴集團(tuán)股東的“內(nèi)訌”，業(yè)主及行業(yè)人士表示，希望在法律框架內(nèi)妥善解決，公司內(nèi)部矛盾盡量不要影響業(yè)主等第三方人士的權(quán)益。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，石榴集團(tuán)的矛盾問題，本質(zhì)上是公司治理結(jié)構(gòu)混亂，以人情管理代替職業(yè)經(jīng)理人治理所產(chǎn)生的各類問題。

“這實(shí)際上代表了一批從創(chuàng)業(yè)到壯大的企業(yè)代表，在行業(yè)順風(fēng)順?biāo)臅r候相關(guān)矛盾不會暴露出來，但是在行業(yè)調(diào)整和企業(yè)經(jīng)營遇到問題的時候，一些問題會明顯放大?！眹?yán)躍進(jìn)表示，面對這種管理問題引發(fā)的負(fù)面輿情，說明在處理矛盾糾紛方面缺少章法，進(jìn)一步影響公司經(jīng)營業(yè)績。

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