作者/小債?來源/ 債市觀察

京派老牌房企石榴集團大股東崔巍與二股東桑春華“內訌”公開化之后，至今已經持續了一年之久，期間桑春華被免去副董事長等職務，禁止進入公司，隨后二人你來我往，互斥對方種種問題。

讓人感到驚訝的是，時至今日，二人的矛盾不僅沒有被時間彌合，反而呈現愈演愈烈之勢。

目前，崔巍與桑春華正圍繞北京市房山區青龍湖畔的北湖壹號項目展開新一輪的“爭奪戰”，該項目還有83套獨棟別墅剩余未售。

據該項目銷售員介紹，在去年遭遇暴雨之前，北湖壹號的別墅套均總價在1000多萬元~3000多萬元之間，最貴的則在4000萬元/套上下。這也是崔巍與桑春華爭奪的焦點。

簡而言之，崔巍和桑春華都認為北湖壹號項目是屬于自己的，目前桑春華控制了北湖壹號的售樓處，并在近期開展對外銷售；而崔巍通過石榴物業控制了北湖壹號小區，不允許購房人或桑春華一方進入小區，以此阻止桑春華銷售剩余未售房產。

正是因為上述原因，才引發了近期更換北湖壹號物業公司的糾紛。

7月3日下午，更換北湖壹號物業公司的糾紛進一步升級，石榴集團物業、法務等相關人士、北湖壹號售樓處的相關負責人（屬桑春華一方）以及小區業主在社區門口對峙，隨后有警察前往調停。

只是苦了真實的業主，在這期間北湖壹號小區因暴雨導致的受損部分無人修復，部分生活所需無法得到保障，正可謂“神仙打架，凡人遭殃”。

01

“換物業”背后的別墅“爭奪戰”

公開資料顯示，北湖壹號的項目開發公司為北京山語湖房地產開發有限公司，股權穿透后顯示，母公司為北京安納托利亞投資有限公司，崔巍和桑春華對該公司分別持股58%和42%。

來源：企業預警通

但問題是，北湖壹號社區的房產雖然都是獨棟別墅，但產權性質屬于商住房，為了便于銷售，該項目的每一套房產都被注冊了公司，因此該項目的每一套房產的“業主”，對應的都是一家公司。

而當時，崔巍和桑春華還未出現矛盾，按石榴集團相關人士的介紹，“當時出于對桑春華的信任，公司委托桑春華管理北湖壹號項目，因此項目實際由桑春華控制。但購房人的購房款，是轉入石榴集團旗下的銀行賬戶。”

據石榴集團6月26日在官方公眾號發布的“風險警示”顯示，桑春華及同伙是在2023年“非法侵占”了北湖壹號社區項目剩余83套未售房產，并在近期“企圖非法更換物業管理公司，占領已被司法查封凍結的售樓處重新開始對外銷售。”

來源：罐頭圖庫

為了阻止桑春華一方銷售上述83套未售房產，石榴物業采取了檢查業主真實身份、禁止“惡意第三方”進入小區的措施。

據上述石榴集團相關人士介紹，目前剩余未售房產的“業主”公司，穿透股權后的實控人，仍是桑春華或其親屬。

也正是因此，桑春華也認為，北湖壹號的剩余未售房產自然是屬于自己的資產，自己有權對外出售，并不是“非法侵占”，而石榴物業阻攔銷售、阻攔業主裝修等行為侵犯了業主和自己的權益。

隨著時間的推進，雙方關于北湖壹號的爭奪戰逐漸升級。

據石榴集團相關人士表示，2024年4月~6月，屬于桑春華一方的五家“業主”公司以購房“業主”身份，在小區張貼“《關于房山區北湖壹號小區業主共同決定的通知》”、“《關于房山區北湖壹號項目業主共同決定投票結果的公告》”、“《關于房山區北湖壹號項目業主共同決定(第二次)投票結果的公告》”，以“業主共同決定”更換物業公司。

來源：罐頭圖庫

石榴集團認為，上述行為未經過任何合法表決程序，不屬于全體業主共同決定，不具有任何法律效力，其真實目的是為了控制、侵占屬于石榴集團的北湖壹號小區資產。

桑春華一方相關人士則表示，“更換物業管理公司”是業主共同決定并進行投票的結果，且當前物業公司——石榴物業并未履行物業責任，在去年小區遭遇暴雨沖擊后，小區內一片狼藉卻無人清理，日常用水用電也無法得到保障，業主裝修被拒，甚至業主回家還要被物業登記、搜查。

對小區環境問題，石榴集團表示，項目物業公司正積極整改、提升園區品質。

不難看出，“更換物業管理公司”的背后，是崔巍和桑春華二人對北湖壹號社區項目剩余83套未售房產的爭奪。

目前，北湖壹號項目的歸屬權問題仍在司法訴訟中，有待司法判決，上述未售房產也已被法院凍結。

02

“內訌”后兩大股東均“退位”，石榴虧損13億

崔巍和桑春華的“內訌”源自2023年6月，至今已經1年多。

去年6月21日，時任石榴集團董事長崔巍（兼執行董事、法人）下發集團通知，聲明副董事長桑春華以及李廣田、丁慶蔚、楊玉鳳等四人均于2023 年6月21日中午12點離職，停止全部工作權限，且禁止上述人員進入集團各公司的所有辦公場所。

桑春華得知后多次前往公司，希望和崔巍當面談判，但受到保安等阻攔，無法自由進入公司。

在去年8月初，桑春華召開媒體發布會，對外表示，“（從6月末到8月初）這40多天，崔巍變更了我在石榴集團旗下幾十家項目公司擔任的所有法人，并集中了全國所有項目公司300個公章，重新購買保險柜放在他辦公室。”

也正是感受到上述風險，桑春華為應對該情況，將北湖壹號剩余未售房產的“業主”公司進行了調整，進一步掌握了項目控制權。

桑春華當時還對媒體表示，崔巍“以個人單方通知的方式免去本人在石榴集團的職務......不具有任何法律效力，且涉嫌違法。”

而崔巍隨后也通過發布會對外表示，解除桑春華職務主要有四大原因，分別是“巨大的、突發性的、桑外部個人債務”、“公司管團隊開始親屬化、內部化、團伙化”、“公司內部管理、成本控制極度混亂，公司法務部門形同虛設，公司招投標流程嚴重破”、“公司外部的市場商譽嚴重受損”。

崔巍表示，“公司內部已經被一群有共同利益紐帶的內部集團所控制，我事實上被架空了……公司重大的項目決策、合規管理已經完全將我排除在外,作為企業的實控人、董事長、法人，我已經感覺到高度的潛在法律風險。”

媒體報道中的石榴集團發布會現場

對上述內容，桑春華表示不認同。

如今，崔巍和桑春華二人的“內訌”已經有1年之久，有意思的是，在桑春華被取消職務后，崔巍也離任了。

今年2月27日，石榴集團發布董事長變更公告，公司原法定代表人及經理崔巍被免職，不再擔任董事長一職，祝艷華被任命為新任董事長。

不過，祝艷華為原董事長崔巍的妻子，于2023年8月16日增補為石榴集團董事，正式進入該公司董事會。

此外，在崔巍和桑春華二人矛盾持續的同時，石榴集團的業績也出現下滑。

石榴集團公司債券2023年報顯示，2023年公司實現總收入118.14億元，同比減少29.9%，凈利潤由盈轉虧，虧損額約13.66億元。

截至2023年末，石榴集團總資產約524.04億元，總負債總約358.96億元，資產負債率為68.50%。

03

從“共同創業”到“散伙”

目前，崔巍和桑春華仍分別持有石榴集團58%和42%股權，是公司的兩大股東。二人早在1998年就已經相識，后來在2001年共同組建了房地產代理銷售公司——華美地產，“共同創業”20多年。

2007年，華美地產變身為房地產開發公司K2地產，依靠在北京通州多年積累的資源，公司首個大盤K2海棠灣于2009年在通州開盤，隨后接連開發了K2清水灣、K2紅樹灣、M5郎峰、K2百合灣、K2海棠灣等系列項目。

崔巍表示，他一直將桑春華當作自己最好的學生，對桑春華的成長，他內心是“欣喜而又得意的”。

中關村豐臺園分中心北京石榴中心（實景）

在2014年停止銷售代理業務之前，桑春華一直作為銷售公司的副手和崔巍的助手，分管銷售代理業務。

2014年之后，崔巍將公司的發展重點放在地產開發業務，他表示，本著“與其斤斤計較分蛋糕，不如一起做大蛋糕”想法，將桑春華在銷售代理公司的股權權益平移進了開發公司，分管公司的招投標管理工作。

“事實證明，我在這件事上犯了一個巨大的錯誤。”崔巍表示，對桑春華的這次調整，為今天二人的糾紛埋下了隱患。

2016年后，桑春華負責集團的整體運營及主要決策，銷售額也連年增長。2018年~2020年，石榴集團銷售額分別達到204億元、309.1億元、450.3億元，在克而瑞統計榜單中，最高排名達到第69位。

但隨著2021年全行業下行，石榴集團的業績也開始大幅下降，2022年石榴集團凈利潤僅1.11億元，同比大幅下滑超86%，而少數股東權益則虧損超6200萬元。

桑春華回憶稱，在這些年的合作中，崔巍和自己在經營層面確實有一些分歧，其中一些還造成了投資虧損。

“我們實際上對部分項目投資是有分歧的，比如北京順義項目、上海嘉定項目等，在土拍時并沒有想清楚收益情況，最后有的賣給了同行、有的還未施工，造成了一定虧損。”桑春華稱。

桑春華曾表示，自己在2022年1月曾提出了根據二人42%和58%的持股比例，對石榴集團旗下項目資產、負債等進行評估，根據評估價值進行收購的“分家”方案。這一提議沒有得到崔巍同意。

據桑春華表示，崔巍要求將自己的股份比例在58%的基礎上溢價30%，還要求把石榴集團的公司品牌無償劃給自己，理由是自己是大股東，這是行業慣例。

按照崔巍的方案，桑春華的股份比例相當于從42%下降到24%，桑春華認為，自己和崔巍是合伙創始人，應當同股同權。

崔巍認為，桑春華出于外部個人巨大債務原因，提出出售股權換現金，由此產生擔憂，擔心公司經營安全會因為桑春華個人債務問題而受到影響。

自此，二人的分歧逐漸變大，才出現了2023年6月以來的一系列公開化“內訌”。

對石榴集團股東的“內訌”，業主及行業人士表示，希望在法律框架內妥善解決，公司內部矛盾盡量不要影響業主等第三方人士的權益。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，石榴集團的矛盾問題，本質上是公司治理結構混亂，以人情管理代替職業經理人治理所產生的各類問題。

“這實際上代表了一批從創業到壯大的企業代表，在行業順風順水的時候相關矛盾不會暴露出來，但是在行業調整和企業經營遇到問題的時候，一些問題會明顯放大。”嚴躍進表示，面對這種管理問題引發的負面輿情，說明在處理矛盾糾紛方面缺少章法，進一步影響公司經營業績。

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