來源|丁祖昱評樓市

近期，國家統(tǒng)計局發(fā)布2024年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，從結果來看，依然還是上海、西安新房價格堅挺，同時南京結束了連續(xù)15個月的下跌，環(huán)比上漲0.3%，漲幅排名全國第二，僅次于上海。

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二手房方面，2024年8月70個大中城市僅吉林環(huán)比微漲，廈門同比領跌，不僅僅是8月，從1-8月平均來看，廈門與廣州、徐州跌幅均靠前。

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具體到面積段來看，部分城市雖然整體房價下跌，但144平方米以上面積段房價卻仍保持上漲。

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從克而瑞地方機構的情況反饋來看，部分城市房價保持上漲主要還是受成交結構影響，部分城市二手房下跌則為受新房市場價格“內(nèi)卷”、二手房掛牌量居高位、產(chǎn)業(yè)支撐不足等多方面不同因素影響。

2024年9月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2024年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，除了上海、西安新房仍保持堅挺之外，南京新房環(huán)比上漲0.3%，漲幅僅次于上海，排全國第二。

這是南京新房價格自2023年5月至今首次止跌回升。

對此，克而瑞南京機構表示，南京新房價格止跌主要是因為兩大原因，其一是新房市場方面：南京河西中、大校場、鼓樓濱江這些板塊高價項目的網(wǎng)簽量增加，同時在6月年中沖刺后，有些熱銷的主城項目收回部分折扣。其二則是因為南京二手房價格趨穩(wěn)，掛牌總量大幅下降，市場出現(xiàn)筑底征兆。

克而瑞南京機構數(shù)據(jù)顯示，從掛牌量上看，截至2024年8月底，南京全市二手房掛牌總量為98827套，較上月減少67324套，環(huán)比下降40.5%。

同時從成交情況來看，8月南京全市二手房成交套數(shù)為8109套，同比上漲20.5%，環(huán)比下降19.3%，全市二手房成交均價為23604元/㎡，同比下降15.5%，環(huán)比上漲2.6%。

當前南京市場一二手房區(qū)域分布較為明顯，主城四區(qū)中玄武、建鄴、鼓樓等區(qū)域二手房成交占比要遠高于一手房，看似差異很大，但實際上400萬以內(nèi)二手房成交占比達74%，250萬以內(nèi)的二手房成交占比51%，這些區(qū)域二手房全面承接剛需。一手房則偏向首改、改善，300-600萬成交占比最大，雨花臺和高淳這兩個區(qū)域則是一手房成交占比要高于二手房，其中雨花臺為今年一手房主力成交區(qū)域，占比17%，二手房僅占比6%。

一方面是南京二手房掛牌量的降低、成交價格的上升，對于一手房來說有一定的托舉作用。另外一方面是南京新房市場價格已經(jīng)連續(xù)15個月下跌，伴隨新房產(chǎn)品端持續(xù)迭代及市場逐步修復，8月南京新房市場價格止跌。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年8月70個大中城市二手住宅銷售價格僅吉林環(huán)比微漲，漲幅為1%，其余69城同環(huán)比皆下降。

具體來看，廈門同比跌幅最高，達14.6%。廈門不僅僅是8月單月同比跌幅較高，從1-8月平均來看，廈門平均跌11.1%，在70城1-8月平均跌幅中排第二，跌幅最高的為徐州。

廈門作為熱點城市，房地產(chǎn)市場熱度曾一度追一線城市，隨著市場調(diào)整，廈門房價開始回落。廈門二手房價格的下跌，與多重因素有關，其經(jīng)濟實力、財政實力和人口規(guī)模不足以支撐較高均價。

與蘇州、南京等城市相比，廈門的產(chǎn)業(yè)基礎相對薄弱，上半年廈門全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3983.77億元，而蘇州上半年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值12059.4億元，南京這一數(shù)值為8607.42億元。

在工信部劃分的41個工業(yè)大類中，廈門僅有9大類產(chǎn)業(yè)，且千億產(chǎn)業(yè)僅有一個。這種產(chǎn)業(yè)格局較難支撐廈門的經(jīng)濟發(fā)展和人口增長。廈門的房價收入比曾超過25年，高房價與低收入的矛盾，使得廈門樓市難以持續(xù)健康發(fā)展，因此，在整體市場承壓之下，廈門房價下行明顯。

除了廈門之外，1-8月平均跌幅靠前的城市中，廣州平均跌10.1%次于廈門，排第三。

對此，克而瑞廣佛區(qū)域表示廣州二手房價格的下降主要原因有兩點，其一是二手房掛牌量的暴漲，其二則是廣州新房市場倒逼二手房價格“內(nèi)卷”。

2024年5月28日，廣州發(fā)布通知，進一步優(yōu)化廣州房地產(chǎn)政策措施，內(nèi)容涵蓋降首付、降低社保繳納年限、松動首套房認定標準以及退出限售等。限售方面，通知顯示，居民家庭和企事業(yè)單位、社會組織等法人單位轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)名下住房手續(xù)時不再審核取得不動產(chǎn)權證時間。

相關數(shù)據(jù)顯示，政策松綁當日，廣州二手房掛牌量新增875套，達到當月最高值，總掛牌量達181127套。截至目前，廣州已經(jīng)過二手房掛牌量的高峰，但也有近15萬套。

與此相對的，2024年8月，廣州二手房成交套數(shù)僅8929套。可以看到當前廣州二手房市場已供過于求。

從2024年8月70個大中城市新建商品住宅銷售價格分類指數(shù)來看，144平方米以上面積段不僅更抗跌，漲幅也更高。

首先從上海、南京、西安這三個8月新房價格表現(xiàn)更好的城市來看，2024年8月上海全市環(huán)比、同比及1-8月平均漲幅分別為0.6%、4.9%和4.4%，其中144平方米以上環(huán)比、同比及1-8月平均漲幅分別為0.5%、6.3%和5.8%。上海除了環(huán)比漲幅是90-144平方米最高之外，其他所有漲幅都是144平方米以上戶型更高。同樣的情況也發(fā)生在南京和西安這兩個城市。

從其他8月新房價格下跌的城市來看，可以看到，部分城市雖然全市新房價格指數(shù)下跌，但大面積戶型依然保持上漲。

如杭州全市環(huán)比房價下跌0.1%，但144平方米以上戶型環(huán)比上漲1%，天津全市1-8月平均房價下跌0.1%，但144平方米以上的戶型平均上漲0.3%。

這在一定程度上也體現(xiàn)出當前新房市場改善及中高端市場活躍度更高。

2024年至今房地產(chǎn)市場整體承壓，一二手房房價均出現(xiàn)不同程度下跌，熱點城市逐漸減少，隨著市場進入第四季度，部分城市企業(yè)為了沖刺年終業(yè)績或采取“以價換量”策略，未來整體房價不會有明顯提升。

其中部分城市或因為中高端市場集中成交抬高整體均價，但隨著中高端市場供應的上升，未來市場競爭也將進一步加劇。