原創(chuàng)首發(fā) |?金角財經(jīng)（ID:?F-Jinjiao)??作者 | 穎寶

9月20日，貝殼旗下的貝好家（成都）置業(yè)有限公司競拍拿下成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊。

該地面積為1.58萬平方米，附近規(guī)劃了多座學(xué)校、養(yǎng)老院和公園，生態(tài)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施齊全，吸引了綠城、建發(fā)、招商、越秀、大悅城等14家房企參加競拍。這場大佬間的過招，卻以“門外漢”貝殼豪擲10.76億元——一個溢價率達42.2%的價格結(jié)束。

不同于此前的聯(lián)合拿地，此次是貝殼首次獨立成功拿地，將全流程由自主操盤房產(chǎn)項目。

貝殼擅長的領(lǐng)域是房產(chǎn)交易中介，并在2020年靠此做到了上市。但房產(chǎn)開發(fā)，其未曾深耕，忽然掏出10億元玩跨界，在外界看來實屬執(zhí)拗。畢竟，目前的房產(chǎn)環(huán)境并非抄底好時機，而全國這么多房企，也只有貝殼一家尚在“春天”。

貝殼是有錢沒地方花，還是在圖什么？

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瘋狂圈地

從商業(yè)軌跡看，貝殼做房產(chǎn)開發(fā)，是認真的。

今年以來，貝殼已經(jīng)在北京、廣州、西安、成都四座城市的土拍會上出手。成功拿下的，除了成都地塊，還有西安地塊。

7月30日，貝殼花費1.34億元競得兩塊位于西安北二環(huán)核心區(qū)、合約14.5畝的住宅用地，這也被外界視為“貝殼首次在土拍市場拿地成功”。

北京、廣州的地塊，貝殼雖未拿下，但也以高價顯誠意。6月25日，其競拍廣州荔灣鶴洞路以南一地塊時，報價為6.75億元，與約7億元的最終成交價已非常接近；3月15日，與37家房企競爭北京順義空港一地塊時，無奈遇上了出價11.6億元、將溢價率拔高至15%的北京建工。

貝殼看中的地都有一個特點：地處大型城市的優(yōu)越地段、設(shè)施規(guī)劃健全。比如北京順義空港這塊地，擁有現(xiàn)成的國際學(xué)校、商業(yè)體，離大型綜合體祥云小鎮(zhèn)僅800米、離地鐵站僅1.3公里。

據(jù)《晨光地產(chǎn)行研》報道，貝殼一共篩選出了十個優(yōu)先考慮拿地的城市，分別是北京、杭州、廣州、成都、西安、南京、深圳、上海、蘇州、合肥。

這顯露出，貝殼已不滿足于賺交易傭金，想要往上游滲透、在整個產(chǎn)業(yè)鏈中“上下通吃”，而且要“吃”大型城市的高消費力群體，而非下沉城市或郊區(qū)的普通住宅用戶。貝殼亦在采訪中承認這一點：“貝好家（數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺）處于前期探索階段，重點關(guān)注中國主要一二線城市的合作機會。”

最近一年，貝殼都在為實現(xiàn)野心做準備。

2023年7月，貝殼宣布開啟“一體三翼”戰(zhàn)略。“三翼”指家裝、房屋租賃、貝好家，宣告房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的登場，貝殼副董事長徐萬剛則親自擔任貝好家CEO。

據(jù)《房財經(jīng)》報道，貝殼從金茂、萬科、金地、龍湖、萬科等知名開發(fā)商處，以高于同行3倍的薪酬挖來了一批職業(yè)經(jīng)理人，后者在前司均擔任工程部總經(jīng)理、客研中心負責人、城市研究合伙人等要職。同時，貝殼已在北京、上海、成都、西安等地注冊貝好家分公司。曾有網(wǎng)友調(diào)侃：“貝殼成了第二個行業(yè)蓄水池，第一個是滴滴。”

不過，房產(chǎn)開發(fā)是一個涉多行業(yè)協(xié)同、產(chǎn)業(yè)鏈冗長的領(lǐng)域。貝殼有沒有能力蓋房子？一直是爭議的聚集點。

據(jù)貝殼的回應(yīng)，其將采用“1+2模式”開發(fā)房產(chǎn)，即貝殼、業(yè)主方、代建企業(yè)的合作模式。簡言之，貝殼在開發(fā)過程中只提供方案、資金、營銷服務(wù)、需求數(shù)據(jù)等，真正操盤的是代建企業(yè)，比如西安的項目已確定引入綠城管理來代建。

而對于成都拿地自主操盤，貝殼集團副董事長、貝好家首席執(zhí)行官徐萬剛表示，自主操盤一個項目，并不意味著貝好家要成為房地產(chǎn)開發(fā)商，主要目的是為了更好地驗證C2M產(chǎn)品解決方案的落地能力，增強合作方對“1+2業(yè)務(wù)模式”的信賴。

所謂C2M產(chǎn)品，即從消費者到制造者，通過貝殼龐大的成交數(shù)據(jù)庫支撐，對客戶基數(shù)、戶型、價格心中有數(shù)，再去定制化做好的住宅產(chǎn)品。

原來，“有錢誰都能搞房地產(chǎn)”是真的。

每天凈賺2000萬

“貝殼有錢”在最近一年被反復(fù)提及。

貝殼財報顯示，2023年，其總交易額為3.1萬億元，同比增長20.4%；總收入為778億元，同比增長28.2%；凈利潤為人民幣58.9億元，同比增長524.45%。

到了2024年仍勢頭不減。上半年，貝殼總交易額為1.5萬億元，凈收入為397億元，凈利潤為23.3億元，其中二季度凈利潤達19億元，同比增長46.24%。

按照19億元的凈利潤算下來，貝殼每天都要凈賺2111萬元。

動輒數(shù)百億的收入、雙位數(shù)上漲的凈利潤，在房企們業(yè)績大幅收窄的背景下，反差尤為強烈。

以房企領(lǐng)頭羊萬科為例，今年二季度歸母凈利潤為-94.91億元，同比下降212.65%。而放眼整個行業(yè)，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利等典型50家上市房上半年營業(yè)收入14572億元，同比下降13%；毛利潤1615億元，同比下滑34%；凈利潤虧損373億元，歸母凈利潤虧損加大至479億元。

貝殼逆勢上行，一部分可歸因于“規(guī)模推高收入”。截至2023年末，貝殼門店數(shù)為4.4萬家，較上年增長8.1%；經(jīng)紀人數(shù)為42.8萬名，較上年增長8.5%。簡言之，干活的員工多了，創(chuàng)造的收益也就多了。

但最主要的，是貝殼找到了第二、三增長曲線，即家裝、房屋租賃這“兩翼”。財報顯示，2024上半年，貝殼的房屋租賃業(yè)務(wù)凈收入同比增長176.7%至58億元，家裝家居業(yè)務(wù)總交易額同比增長24%至76億元、營收所占比重達到16.23%。

第二、三增長曲線的爆發(fā)提振了整體業(yè)績。說出來你可能不信，2024上半年報顯示，貝殼賬上的常備流動資金接近600億元——這給了貝殼玩跨界的勇氣。

那么，為什么偏要跨到虧損風險這么大的房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)？理由也很簡單，新房賣得再差，也比賣二手房賺得多。

以2024上半年為例，貝殼二手房業(yè)務(wù)交易額為1.02萬億元，新房業(yè)務(wù)交易額為3871億元——僅為二手房業(yè)務(wù)交易額的37.8%、四成都不到，但新房業(yè)務(wù)的凈收入達128億元，與二手房業(yè)務(wù)的130億元凈收入持平。

新房業(yè)務(wù)的傭金是豐厚的。

雖然貝殼未公開具體傭金比例，但在二季度財報中提到，開發(fā)商預(yù)付傭金的“快傭”項目產(chǎn)生的凈收入，占新房業(yè)務(wù)凈收入的比重提升至49%的高位。此外，貝殼正積極與國企等更多優(yōu)質(zhì)開發(fā)商建立合作關(guān)系，后者的傭金收入占比因此從2023年同期的47%提升至55%。

只能說，在房地產(chǎn)下行階段，想把房子賣出去，更加離不開貝殼了。

是在抄底嗎？

“我們當時對自己有兩個要求，第一個是風口上的事情不去湊熱鬧，第二個是開發(fā)商干的事我們不干。”

《詳談：左暉》一書中，記錄了貝殼創(chuàng)始人左暉的這段話，解釋或可從他的另一段話中找到：

“渠道也是開發(fā)商的夜壺，市場不好拿出來用用，市場好了就放回去。只是我們甘心作為夜壺被使用，但從風險控制角度看，還是做好二手更確定。”

但左暉去世3年后，貝殼就干起了開發(fā)商的事。這被外界認為是“看到了抄底的希望”，理由是貝殼愿意下場，證明市場逐漸觸底、虧損風險變小甚至得到控制，再結(jié)合一些利好言論，比如《財新周刊》報道的“中國部分城市房價的調(diào)整幅度已接近全球平均水平，即中國房價的下跌是經(jīng)濟發(fā)展過程中的一個正常現(xiàn)象”，越來越多人開始相信抄底的說法。

在抖音搜索“貝殼抄底”，網(wǎng)友的發(fā)言有如“春江水暖鴨先知”“貝殼有大數(shù)據(jù)，對市場的把控比任何一家企業(yè)都強，它都抄底了，我們還等什么”等等。小紅書上，已有700+條“貝殼抄底”“相關(guān)筆記。

事實上，貝殼與“抄底信號”完全不沾邊。

貝殼目前拿到的兩座城市地塊，西安的兩塊地確實是低價入手——換算下來的成交樓面價是7200元/㎡、5530元/㎡，而周邊二手房價格多在1-1.3萬元/㎡之間，有充裕的盈利空間。但成都的地塊，貝殼可是溢價42.2%才拿到的，其2.37萬元/㎡的樓面價，還打破了當?shù)氐臉敲鎯r記錄。

貝殼相關(guān)負責人曾在采訪中提到，一些開發(fā)商因為不了解市場需求，導(dǎo)致蓋房子像開盲盒，“拿地時計劃要做什么樣的產(chǎn)品，預(yù)期開盤去化百分之多少，開盤時已超出想象”，而貝殼擁有42萬經(jīng)紀人，每年接觸非常多的客戶、樓盤、土地資源和開發(fā)商，他們有信心開發(fā)出匹配客戶需求的項目。

同樣的邏輯，貝殼是基于經(jīng)驗和大數(shù)據(jù)，看到了個別城市的樓價回彈潛力，從而決定出手。

西安、成都的樓市確實相對健康的。

從2021年大幅調(diào)整開始，直至2024年4月，西安的新房價格是連續(xù)14個月環(huán)比上漲的，雖5月出現(xiàn)0.1%的微跌幅，但6月又漲回去了。今年6月全國僅有的4個新房價格環(huán)比上漲的城市里，西安新房價格的環(huán)比漲幅位居第二。

克而瑞四川數(shù)據(jù)顯示，2024上半年，成都住宅成交面積610萬平方米，在重點城市中居首，超過了杭州、上海、廣州、北京、蘇州、深圳等城市。

喊著要跟貝殼一塊抄底的行為，就好比，貝殼買了兩瓶有增值空間的酒，大家就說這個品牌旗下所有酒都有投資價值，未免太看得起貝殼了。

而且，房產(chǎn)開發(fā)動輒數(shù)年，貝殼的“互聯(lián)網(wǎng)造房概念”能不能落地、錢夠不夠揮霍到高樓起、未來房產(chǎn)市場又是什么光景，一切都未有定論。

參考資料：

說財貓《細思極恐！地產(chǎn)不行，中介頭子卻賺瘋了》

晨光地產(chǎn)行研《謹慎的貝殼，終于拿到地了》