來(lái)源/丁祖昱評(píng)樓市

節(jié)前房地產(chǎn)金融新政四箭齊發(fā)，同時(shí)一系列“止跌回穩(wěn)”的政策落地，北上深廣四大一線城市均松綁或取消限購(gòu)政策，政策作用下樓市透露出些許暖意。

剛剛過(guò)去的“十一”期間（2024年10月1日-10月7日，下同）樓市表現(xiàn)很能說(shuō)明問(wèn)題。

CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)22城認(rèn)購(gòu)面積同比上升26%，北深廣新房認(rèn)購(gòu)?fù)仍?2%。

各大房企也是捷報(bào)頻傳，CRIC調(diào)研的房企十一期間銷售大增，其中部分央國(guó)企等TOP20銷售業(yè)績(jī)普遍同比增幅60%-150%。

不過(guò)備案數(shù)據(jù)有所延遲，整體成交層面仍顯滯后，CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)43城累計(jì)成交面積較去年同期下降38%。積極的一面是，與今年五一假期相比，累計(jì)成交增幅達(dá)到38%，總體表現(xiàn)出企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。二手房成交回暖幅度則好于新房，重點(diǎn)10城二手住宅成交面積同比倍增161%。

一系列數(shù)據(jù)背后，意味著樓市信心正在穩(wěn)步修復(fù)。

北上廣深來(lái)訪認(rèn)購(gòu)大幅回升

部分企業(yè)銷售倍增

受9月末中央到地方利好新增影響，十一假期樓市企穩(wěn)回升跡象明顯。

克而瑞城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論是項(xiàng)目來(lái)訪還是項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)，均表現(xiàn)出一定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

先來(lái)看項(xiàng)目來(lái)訪數(shù)據(jù)，重點(diǎn)22城來(lái)訪量均有不同程度回升，北京、上海、深圳等增幅顯著，即便是南京、常州等短期內(nèi)市場(chǎng)熱度較低的城市來(lái)訪量也好于9月末，比如常州，十一期間市區(qū)平均單盤來(lái)訪76人次，環(huán)比增長(zhǎng)160%。

再來(lái)看項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)情況，CRIC監(jiān)測(cè)重點(diǎn)22城十一期間認(rèn)購(gòu)面積環(huán)比上升12%，同比上升26%，其中北深廣一線城市同比增42%，二線城市和三四線城市同比分別增23%和40%。

具體到城市層面，大致可以分為以下四類：

一是北京、上海、深圳、廣州等核心一線城市，受9月末限購(gòu)松綁或取消影響，整體市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升。

以北京為例，9月30日北京發(fā)布八條樓市新政，房企乘政策“東風(fēng)”加快去化，在國(guó)慶期間推出以特價(jià)房、簽約禮、砸金蛋等為主的營(yíng)銷優(yōu)惠手段，案場(chǎng)來(lái)訪及認(rèn)購(gòu)量攀升，十一期間認(rèn)購(gòu)面積環(huán)比上漲92%，而對(duì)比626新政出臺(tái)當(dāng)周，來(lái)訪量增長(zhǎng)35%，認(rèn)購(gòu)量增長(zhǎng)2.3倍。

再如上海，9月29日發(fā)布“滬七條”后第二日，市場(chǎng)行情便開始快速啟動(dòng)：?jiǎn)蝺r(jià)4-6萬(wàn)元/平方米的剛需項(xiàng)目來(lái)訪量、認(rèn)購(gòu)量多數(shù)好于527新政首周，多個(gè)項(xiàng)目日均認(rèn)購(gòu)量較527新政漲幅均在50%以上。

另外，得益于929新政刺激，深圳十一認(rèn)購(gòu)量創(chuàng)年內(nèi)周度新高，外圍不限購(gòu)區(qū)域開始反彈。

二是天津、武漢、鄭州等新房來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)穩(wěn)步回升，十一假期認(rèn)購(gòu)面積明顯好于9月月末。

一方面中央利好政策頻發(fā)，整體市場(chǎng)預(yù)期向好；另一方面，部分項(xiàng)目加大的營(yíng)銷力度，以價(jià)換量刺激剛需積極入市。除此之外，此類城市人口基本面不差，且基本都經(jīng)歷了2年多的深度調(diào)整期，短期內(nèi)修復(fù)跡象明顯。比如天津，國(guó)慶期間來(lái)訪量和認(rèn)購(gòu)量均已達(dá)到近三年假期最高值，全市代表項(xiàng)目單盤認(rèn)購(gòu)均值為12套，同比上漲30%。

三是以合肥、寧波、南京為代表的多數(shù)城市維持低位，整體認(rèn)購(gòu)和前期變動(dòng)不大，項(xiàng)目分化持續(xù)加劇。

以南京為例，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目十一期間來(lái)訪及認(rèn)購(gòu)量較平日周末整體提升量集中在20%-30%之間。假期期間南京全市共計(jì)6盤加推/開盤，整體去化率僅12%。

四是青島、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、常州、無(wú)錫等弱二三線城市項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比較慘淡，以去庫(kù)存為主，即便房企加大折扣營(yíng)銷力度，依舊去化不佳，內(nèi)卷持續(xù)加劇。?

值得注意的是，各大房企也是捷報(bào)頻傳，從CRIC調(diào)研的房企十一期間銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，部分央國(guó)企等TOP20房企規(guī)模優(yōu)勢(shì)較為顯著，普遍同比增幅60%-150%，較9月日均增幅也在100%-180%。部分頭部民企同比增幅也在20%-50%左右，同樣部分房企的地方項(xiàng)目國(guó)慶期間銷售業(yè)績(jī)較9月份也實(shí)現(xiàn)2-3倍增長(zhǎng)。比如華發(fā)股份累計(jì)認(rèn)購(gòu)金額近70億，創(chuàng)歷史新高；保利發(fā)展十一期間全國(guó)成交金額約148億元，同比去年提升47%。

從項(xiàng)目去化來(lái)看，十一期間熱銷盤多以供應(yīng)稀缺核心區(qū)域的改善盤和折扣力度較大的剛需盤為主，假期期間整體市場(chǎng)來(lái)訪認(rèn)購(gòu)情況好于預(yù)期。

43城新房成交同比降38%

二三線顯著好于五一假期

供應(yīng)端來(lái)看，2024年十一假期房企整體推盤積極性一般。

除了武漢、合肥、青島等個(gè)別城市集中推盤、之外，余下多數(shù)城市推盤量較去年同期均有了不同程度回落，低迷型城市如福州、鄭州等十一期間并無(wú)首開和加推項(xiàng)目，仍以續(xù)銷為主。

從CRIC監(jiān)測(cè)的十一假期成交備案數(shù)據(jù)來(lái)看，43個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交85.51萬(wàn)平方米，較2024年9月日均降幅達(dá)59%，同比下降38%。不過(guò)，與今年五一假期相比，增幅約38%，呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。考慮到網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)有所延遲，十一假期成交將在后續(xù)有所體現(xiàn)。

分能級(jí)來(lái)看，二三線因基數(shù)較低，較2024年9月日均和同比跌幅均顯著小于一線，對(duì)比五一假期成交日均不降反增，市場(chǎng)有筑底企穩(wěn)征兆。

新政利好存量客戶加速入市

重點(diǎn)10城二手房成交同比倍增

二手房市場(chǎng)的政策反饋?zhàn)顬轱@著，十一期間二手房成交回暖幅度整體明顯好于新房。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，十一假期10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交面積為114.41萬(wàn)平方米，同比倍增161%，較五一假期漲幅也達(dá)到了54%。

北京、上海、深圳、合肥、蘇州等城市同比均實(shí)現(xiàn)倍增，較五一假期日均漲幅也比較顯著，短期內(nèi)新政利好刺激二手房供需活躍度提升，部分前期觀望客戶在五一期間加速入市。以深圳為例，由于9月末取消限售，二手房源掛牌量迎來(lái)顯著增長(zhǎng)。10月7日深圳全市二手房源在售6.63萬(wàn)套，較9月末增加約2200套，二手房成交量同環(huán)比大幅上漲，國(guó)慶期間日均成交創(chuàng)2021年2月以來(lái)新高，整體市場(chǎng)熱度明顯回升。

值得注意的是，廣州、深圳等城市近期二手房?jī)r(jià)均有止跌回穩(wěn)跡象。

廣州十一期間業(yè)主降價(jià)出售意愿降低，導(dǎo)致市場(chǎng)漲價(jià)房源增加近四成，降價(jià)房源則相應(yīng)減少近四成；深圳當(dāng)前降價(jià)房源減少、漲價(jià)房源增多，議價(jià)控價(jià)壓縮，成交價(jià)低于參考價(jià)20%以上的偏差值占比大幅度減少，房?jī)r(jià)“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢(shì)明顯。

9月末中央到地方利好政策頻發(fā)，提振樓市信心。

先是924國(guó)新會(huì)推出多項(xiàng)重磅政策，包括降準(zhǔn)、政策利率下調(diào)、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續(xù)期“金融16條”等，緊接著926政治局會(huì)議定調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，隨后北上廣深四大一線相繼落地調(diào)整“四限”政策。

從中央到地方層面的政策利好疊加房企加強(qiáng)營(yíng)銷力度積極自救，十一國(guó)慶期間市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)顯著好于9月和五一假期，總體市場(chǎng)有止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。節(jié)前迎來(lái)政策調(diào)整的北上廣深新房和二手房成交均有了大幅回升，前期深度調(diào)整的天津、武漢、鄭州等也出現(xiàn)了短期來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)上升的跡象，余下的多數(shù)城市雖然行情相對(duì)平淡，但成交基本已進(jìn)入筑底階段，10月大概率企穩(wěn)回升。