文/樂居財經(jīng) 作者/王敏

10月12日上午，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，財政部部長藍(lán)佛安與三位財政部副部長現(xiàn)場公布的一攬子增量財政政策針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運行堵點，圍繞穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需、化風(fēng)險精準(zhǔn)施策、靶向發(fā)力。

受訪專家認(rèn)為，一攬子增量財政政策既利當(dāng)下又利長遠(yuǎn)。

具體措施上，財政部副部長廖岷介紹，將允許專項債券用于土地儲備，考慮到當(dāng)前各地閑置未開發(fā)的土地相對較多，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲備項目；

另外，支持收購存量房，優(yōu)化保障性住房供給，一方面用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房，另一方面保障性安居工程補助資金也調(diào)整方向，支持地方更多通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源。

財政部表示，允許專項債券用于土地儲備。主要是考慮到當(dāng)前各地閑置未開發(fā)的土地相對較多，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲備項目。

克而瑞認(rèn)為，這意味著，地方政府專項債擴(kuò)容，四季度專項債收購存量商品房的準(zhǔn)備工作預(yù)計將加速，最晚至明年上半年各地部門或發(fā)行“收儲存量土地或存量商品房專項債計劃”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，從歷史改革來說，專項債一般不“涉房”，過去主要在棚改方面，很少會介入到房地產(chǎn)一些比較細(xì)的領(lǐng)域。但今年，自然資源部等部門已經(jīng)多次提及了財政工具對于存量土地和房屋盤活的工作，同時財政部門過去也在專項債方面也持續(xù)多次提及專項債工具擴(kuò)圍的導(dǎo)向。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次發(fā)布會后，四季度專項債收購存量商品房的準(zhǔn)備工作會加速，明年上半年各地部門或?qū)l(fā)行收儲存量土地或存量商品房專項債計劃。本輪增量財政政策允許專項債用于土地儲備重在“閑置未開發(fā)土地”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪增量財政政策允許專項債用于土地儲備重在“閑置未開發(fā)土地”，該舉措主要是考慮到當(dāng)前各地閑置未開發(fā)的土地相對較多，有助于加快閑置存量土地的收回收購節(jié)奏，促進(jìn)市場“去庫存”，推動房地產(chǎn)市場供需平衡。

時間拉長至2017年5月，財政部、原國土資源部聯(lián)合印發(fā)《地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）》。根據(jù)《辦法》，土地儲備專項債券是指地方政府為土地儲備發(fā)行，以項目對應(yīng)并納入政府性基金預(yù)算管理的國有土地使用權(quán)出讓收入或國有土地收益基金收入償還的地方政府專項債券。

2018年，土地儲備專項債發(fā)行規(guī)模為4830億元，占當(dāng)年專項債發(fā)行規(guī)模的35.8%；到2019年，其規(guī)模進(jìn)一步上升至6162億元，占比為28.6%。

而在2019年9月，為了引導(dǎo)專項債投向基建領(lǐng)域，國務(wù)院常務(wù)會議明確提出，專項債資金不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域、置換債務(wù)以及可完全商業(yè)化運作的產(chǎn)業(yè)項目。

自此，土地儲備專項債發(fā)行擱置至今，已逾4年。

其實，在今年5月，自然資源部發(fā)布《土地儲備管理辦法》（征求意見稿），再次引起了業(yè)界對于“土地儲備專項債”重啟的猜想。

此外，今年9月，金融監(jiān)管部門發(fā)布公告稱，將研究出臺政策支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。

也就是說，允許專項債券用于土地儲備。這與9.24金融政策中支持收購房企存量土地一脈相承。

實際上，在存量房收儲方面今年三季度已進(jìn)入落地期，已有22個城市發(fā)文推進(jìn)收儲工作，并開啟首批保障性住房配租、配售。

天風(fēng)證券固定收益首席分析師孫彬彬曾指出，隨著地產(chǎn)政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，對于土儲專項債的約束性前提本身已不存在。重啟土儲專項債可以緩解地方政府資金壓力，推動土地收入加快回籠。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，財政部政策對房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)發(fā)揮了積極作用。專項債實際上代表了地方政府的去庫存能力，和購房的家庭力量一起，促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存工作開展。隨著土地和存量項目的盤活等，供求關(guān)系會有進(jìn)一步優(yōu)化空間，其為四季度和明年房地產(chǎn)平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。