來源/江瀚視野

曾經(jīng)，房地產(chǎn)企業(yè)是中國最賺錢的公司，各家房企的高收入羨煞大家，但是最近幾年房地產(chǎn)企業(yè)可以說是紛紛遭遇滑鐵盧，最近的三季報(bào)40家房企虧損的消息再度傳來，讓人不禁想問這房企們的求生路到底該怎么走呢？

一、三季報(bào)40家房企虧損？

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的消息，隨著三季報(bào)披露結(jié)束，房企今年的業(yè)績(jī)走勢(shì)已經(jīng)基本落定。市場(chǎng)深度盤整近三年，房企業(yè)績(jī)?nèi)栽诔掷m(xù)下行。

根據(jù)東方財(cái)富統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至10月31日，A股上市的84家房企中，營(yíng)業(yè)收入同比下滑的共有58家，凈利潤(rùn)同比下滑的則有65家。在凈利潤(rùn)下滑的房企中，虧損額最高的是頭部房企萬科，虧損額高達(dá)179.4億元；金科、首開、金地分列2、3、4位，虧損額分別是53.32億元、42.83億元、34.1億元。

根據(jù)東方財(cái)富統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至10月31日，A股上市的84家房企中只有26家房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)，而且均為規(guī)模較小的房企，例如深振業(yè)今年前三季度營(yíng)業(yè)收入同比上升482%，錄得48.28億元的營(yíng)收；衢州發(fā)展則錄得141.2億元營(yíng)收，同比上漲279.28%。與此同時(shí)，頭部房企的營(yíng)收則普遍有所收縮。例如，萬科今年前三季度實(shí)現(xiàn)2199億元營(yíng)收，同比下滑24.25%；綠地控股營(yíng)收則為1601億元，下滑幅度高達(dá)36.87%。

過去幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在觸及18萬億元的高位后規(guī)模持續(xù)下行。2023年，全國商品房銷售額為11萬億元。在此期間，房企也跟隨行業(yè)形勢(shì)持續(xù)“降速”，營(yíng)收下滑即是一個(gè)明顯的趨勢(shì)性指標(biāo)。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)的報(bào)道，A股上市房企前三季盈利縮水，其實(shí)是行業(yè)趨勢(shì)的反映和延續(xù)。

從2024年上半年看，虧損依然是房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。東莞證券研報(bào)表示，經(jīng)統(tǒng)計(jì)上市房企(按申萬房地產(chǎn)分類)2024年中報(bào)，上半年行業(yè)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入8449億，較2023年同期下降24%。

盈利方面，上半年行業(yè)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)67.56億，凈利潤(rùn)為-86.5億，歸屬母公司股東凈利潤(rùn)-146.5億，同比分別下降90.2%，下降459.5億和下降371.5億。凈利潤(rùn)、歸母凈利潤(rùn)錄得虧損，這是繼2022年、2023年行業(yè)全年錄得虧損后，首次全行業(yè)整體中報(bào)錄得虧損。

同時(shí)，上半年行業(yè)整體銷售毛利率及銷售凈利率分別為14.8%和-1%，較2023年全年結(jié)算毛利率及凈利潤(rùn)率分別下降2.1個(gè)百分點(diǎn)和下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)整體盈利狀況處于歷史底部。

二、房企們的求生路到底該怎么走？

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨營(yíng)收、利潤(rùn)雙降的困境，這并不令人意外。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為典型的周期性行業(yè)，當(dāng)前的壓力也算是意料之中，只是依然大批承壓，在這樣的情況下，房企們到底該怎么辦？

首先，房企營(yíng)收利潤(rùn)雙降是滯后效應(yīng)的必然結(jié)果。房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的周期性行業(yè)，其發(fā)展受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、人口等多種因素的交互影響。縱觀全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，過去幾十年間，房地產(chǎn)經(jīng)歷了多輪繁榮與調(diào)整周期。回歸到國內(nèi)，今年的情況來看，今年前三季度房企開發(fā)的項(xiàng)目大多啟動(dòng)于 2022 年前后。彼時(shí)，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)一些不穩(wěn)定跡象，但仍有不少房企在慣性和對(duì)未來樂觀預(yù)期的驅(qū)使下逆勢(shì)擴(kuò)張。這種擴(kuò)張決策在當(dāng)時(shí)或許有一定合理性，比如基于對(duì)土地資源的戰(zhàn)略儲(chǔ)備考慮、對(duì)品牌拓展的需求等。但他們未能充分預(yù)估市場(chǎng)下行的速度和深度。當(dāng)這些項(xiàng)目在今年前3季度進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大的改變。消費(fèi)者的購房需求在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策調(diào)控等多種因素的影響下，變得更加謹(jǐn)慎。這就導(dǎo)致了這些項(xiàng)目的銷售情況不如預(yù)期，進(jìn)而影響了房企的營(yíng)收。

可以說，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展期，許多房企為了搶占市場(chǎng)份額，紛紛采取擴(kuò)張戰(zhàn)略，大量投資開發(fā)項(xiàng)目。然而，隨著市場(chǎng)需求的飽和和市場(chǎng)信心的變化，這些項(xiàng)目面臨去化困難，資金回籠速度放緩，導(dǎo)致房企的現(xiàn)金流壓力增大。同時(shí)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企不得不采取降價(jià)促銷等策略，進(jìn)一步壓縮了利潤(rùn)空間，這就是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨難題的真正根源，這種滯后效應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上體現(xiàn)的非常顯著。

其次，現(xiàn)金流與化債壓力才是房企真正的難點(diǎn)。對(duì)于房企來說，現(xiàn)金流如同企業(yè)的血液。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最大的問題不是利潤(rùn)，而是現(xiàn)金流。即使企業(yè)暫時(shí)處于虧損狀態(tài)，如果現(xiàn)金流能夠保持穩(wěn)定，企業(yè)就有機(jī)會(huì)生存和轉(zhuǎn)型。然而，目前很多房企的現(xiàn)金流面臨著巨大的壓力。一方面，在市場(chǎng)需求不旺的情況下，房屋的銷售速度放緩。這意味著房企的銷售回款周期變長(zhǎng)。購房者可能因?yàn)橘J款審批流程變長(zhǎng)、對(duì)市場(chǎng)的觀望等因素，延遲付款。而房企的開發(fā)項(xiàng)目是需要持續(xù)投入資金的，銷售回款緩慢會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張。另一方面，過去，房企的融資渠道較為多元化，包括銀行貸款、債券發(fā)行、信托融資等。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的增加，金融監(jiān)管部門加強(qiáng)了對(duì)房企融資的監(jiān)管。很多房企的融資渠道受到限制，例如一些資質(zhì)較差的房企難以從銀行獲得貸款，債券市場(chǎng)對(duì)房企發(fā)債的要求也越來越高。這使得房企獲取資金的難度加大，現(xiàn)金流的補(bǔ)充變得困難。

與此同時(shí)，在房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期，很多房企通過大量舉債來進(jìn)行擴(kuò)張。如今，這些債務(wù)到了需要償還的時(shí)候。龐大的債務(wù)規(guī)模成為了懸在房企頭上的達(dá)摩克利斯之劍。例如，一些大型房企的債務(wù)總額高達(dá)數(shù)百億甚至上千億元。如果不能有效地化解這些債務(wù)，企業(yè)將面臨違約風(fēng)險(xiǎn)，這不僅會(huì)影響企業(yè)的信譽(yù)，還可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。除了債務(wù)本金外，債務(wù)利息也是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。隨著市場(chǎng)利率的波動(dòng)，房企的債務(wù)利息支出也在不斷變化。在市場(chǎng)環(huán)境不好的情況下，企業(yè)的盈利能力下降，但是債務(wù)利息卻需要按時(shí)支付，這進(jìn)一步加劇了企業(yè)現(xiàn)金流的緊張狀況。

第三，政策面已經(jīng)開始筑底，房企的希望曙光也開始出現(xiàn)。今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)刺激政策不斷。這些政策涵蓋了多個(gè)方面，如信貸政策、限購政策等。一方面，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房貸政策進(jìn)行了調(diào)整，包括降低房貸利率、放寬房貸審批條件等。這對(duì)于購房者來說，降低了購房成本，一定程度上刺激了購房需求。對(duì)于房企來說，購房者需求的增加有助于加快房屋銷售，從而促進(jìn)銷售回款，緩解現(xiàn)金流壓力。另一方面，部分城市逐步松綁限購政策，這為有購房需求但被限購政策限制的人群提供了購房機(jī)會(huì)。這也有助于擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，為房企帶來更多的銷售機(jī)會(huì)。

特別是下半年以來，隨著政策支持的加速落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面有所改善。一線城市放松了購房限制，使得購房者的信心有所恢復(fù)。重點(diǎn)城市的新房和二手房市場(chǎng)活躍度明顯提升，銷售面積和成交量均有顯著增長(zhǎng)。這些變化為房企提供了更多的銷售機(jī)會(huì)和利潤(rùn)來源，這無疑才是房企真正的好消息。

第四，房企們到底該怎么辦？對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，加速轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)模式，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，持續(xù)實(shí)現(xiàn)去化目標(biāo)，是至關(guān)重要的，具體可以從以下幾個(gè)方面布局：

一是加速轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)模式。房企需要加速轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向更加穩(wěn)健、可持續(xù)的發(fā)展路徑。這包括優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本、提高運(yùn)營(yíng)效率等。必須要認(rèn)識(shí)到的是房地產(chǎn)之前的模式已經(jīng)難以為繼，只有拿出勇氣努力轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，才可能降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

二是持續(xù)優(yōu)化項(xiàng)目結(jié)構(gòu)穩(wěn)固現(xiàn)金流。房企應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況和自身資金狀況，合理優(yōu)化項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏。在市場(chǎng)低迷時(shí)期，可以適當(dāng)放緩開發(fā)速度，避免過度投資導(dǎo)致資金緊張。對(duì)于一些現(xiàn)金流緊張的項(xiàng)目，可以優(yōu)先保障關(guān)鍵環(huán)節(jié)的資金投入，如確保項(xiàng)目的主體結(jié)構(gòu)建設(shè)完成，以滿足預(yù)售條件，盡快實(shí)現(xiàn)銷售回款。同時(shí)，合理安排項(xiàng)目的開工和竣工時(shí)間，避免多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)處于資金需求高峰期，分散資金壓力。

三是不斷強(qiáng)化去化力度穩(wěn)定基本盤。為了吸引消費(fèi)者，房企需要進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。在房屋戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)配套設(shè)施等方面進(jìn)行創(chuàng)新。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)需求和目標(biāo)客戶群體的特點(diǎn)，制定精準(zhǔn)的營(yíng)銷策略。例如，針對(duì)年輕購房者，可以通過社交媒體等渠道進(jìn)行推廣；針對(duì)改善型購房者，可以重點(diǎn)宣傳房屋的品質(zhì)和周邊配套設(shè)施。通過精準(zhǔn)營(yíng)銷，提高項(xiàng)目的知名度和吸引力，從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)去化的目標(biāo)。

當(dāng)前，房企的虧損已經(jīng)無法避免的問題，在這樣的困難時(shí)期，穩(wěn)定自身先活下來再求發(fā)展，無疑才是各家房企最需要做的事情。