來源/斑馬消費(fèi)

多年來基本處于退隱狀態(tài)的歐宗榮，一夜之間成為地產(chǎn)圈內(nèi)熱議的人物。

日前，他被有關(guān)方面帶走，究竟所為何事？抑或是多年前參與土拍之事東窗事發(fā)？一時無法得到確切的信息。就連正榮地產(chǎn)在公告中，也沒有透露相關(guān)信息。

事發(fā)之前，歐宗榮已不在正榮地產(chǎn)擔(dān)任任何職務(wù)，但作為這家閩系房企的實(shí)控人，一舉一動仍影響著中小投資者們的情緒。昨日公司股價開盤即現(xiàn)大跌，最終跌幅6.78%。

歐宗榮早年跟隨大哥歐宗金從包工頭起步，在江西攫取第一桶金后，大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)市場，歷經(jīng)20多年，已構(gòu)建起龐大的正榮系商業(yè)王國。與歐宗金的歐氏投資、三弟歐宗洪的融信中國，被外界稱為歐氏三雄。

在行業(yè)黃金十年里，歐宗金潛心做民間財(cái)團(tuán)，歐宗榮、歐宗洪則帶領(lǐng)自家房企擴(kuò)張全國，成為行業(yè)黑馬。

然而，風(fēng)光不過兩三年，正榮地產(chǎn)、融信中國先后陷入流動性危機(jī)。歐氏兄弟，已在無盡煎熬中。

東窗事發(fā)

20多年以來，福建歐氏三兄弟完成從草根到行業(yè)大佬的逆襲，終也逃不過盛極必衰的宿命。如今，他們苦心經(jīng)營的商業(yè)帝國底色，如劇場里的巨幕一般，正被徐徐揭開。

1月20日晚間，正榮地產(chǎn)控股有限公司（正榮地產(chǎn)全資附屬公司之一）在上交所發(fā)布公告，其實(shí)控人歐宗榮因涉嫌違法犯罪，已被采取強(qiáng)制措施。

據(jù)悉，歐宗榮持有正榮地產(chǎn)45.73%股權(quán)，系公司控股股東及實(shí)控人。

多年來，早已習(xí)慣深居幕后、近乎銷聲匿跡的歐宗榮，沒想到會遭此境遇。消息一出，地產(chǎn)圈里唏噓不已。

事發(fā)前，歐宗榮已不在正榮集團(tuán)及正榮地產(chǎn)擔(dān)任任何職務(wù)，亦不參與日常管理。不過，仍是正榮系的核心人物。

歐宗榮現(xiàn)在61歲，系莆田前地產(chǎn)首富。出事后外界多有猜疑，以往平淡寡味的正榮地產(chǎn)股吧，也因此情緒沸騰。

昨日午間，正榮地產(chǎn)（06158.HK）公告澄清上述事項(xiàng)，未能阻擋股價下行，全天跌幅6.78%，收報(bào)于0.055港元，總市值2.40億港元。

從公開渠道來看，目前尚難確定歐宗榮所涉何事。不過，已有權(quán)威媒體通過報(bào)道點(diǎn)出其已失聯(lián)6個月，可能與多年前福州一起土地拍賣相關(guān)。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，歐宗榮可能涉嫌非國家公務(wù)人員受賄。

在公司披露歐宗榮出事前3天，其小兒子歐國偉辭去正榮地產(chǎn)非執(zhí)行董事職務(wù)。早在2017年9月，歐國偉和兄長歐國強(qiáng)一起獲委任為正榮地產(chǎn)非執(zhí)行董事。

歐宗榮對歐國偉比較看重，讓其負(fù)責(zé)公司重要的投資和資本業(yè)務(wù)板塊。在對外很多場合，正榮老臣黃仙枝常伴其左右。因此，歐國偉一度被視作歐宗榮有意培養(yǎng)的接班人。

盡管身為非執(zhí)行董事，歐國偉不直接參加日常業(yè)務(wù)管理，但突然辭任，給未來公司走向帶來某種不確定性。

公司目前正在經(jīng)受債務(wù)和經(jīng)營的壓力，結(jié)合歐宗榮的出事，對正在尋求境外債務(wù)重組的公司，蒙上一層陰影。

公司1月1日公告，其境外債務(wù)整體重組支持協(xié)議已在去年12月31日下午失效，必須重啟對削債方案的談判。

激進(jìn)底色

歐宗金、歐宗榮和歐宗洪三兄弟，打小在莆田市東嶠鎮(zhèn)農(nóng)村長大，吃不完的地瓜、干不完的農(nóng)活。

歐氏兄弟并不甘心人生如此。上世紀(jì)80年代，老大歐宗金在外闖蕩，后來帶著歐宗榮到三明工地上做石件，并一齊遠(yuǎn)赴江西涉足橋梁工程領(lǐng)域。老三歐宗洪成年后也加入這個隊(duì)伍。

家族兄弟傳幫帶沒過多久，兄弟三人的人生軌跡開始轉(zhuǎn)向。

老大歐宗金因一次安全事故敗走江西，回到福建后，于2002年創(chuàng)立歐氏投資，涉足對房地產(chǎn)、教育、投資和醫(yī)療等領(lǐng)域的投資。

在上世紀(jì)90年代，老二歐宗榮和老三歐宗洪，先后由橋梁工程領(lǐng)域向房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型。

1996年，歐宗榮主導(dǎo)開發(fā)的宜春贛西第一街商業(yè)綜合體落成，初次在行業(yè)里嶄露頭角。兩年后，他以在福建、江西的8家企業(yè)為基礎(chǔ)，在福州成立正榮集團(tuán)。

老三歐宗榮的膽子最大，1995年在老家莆田自立門戶，6年后成立融信中國，首個項(xiàng)目就是莆田市區(qū)的觀橋御景，并且一炮而紅。

2007年全國房價大漲后，歐氏兄弟對房地產(chǎn)市場頻頻出手，幾乎一出手就是爭奪地王的戰(zhàn)斗。

融信中國2007年福州拿下單價地王，2016年拿下上海中興路地塊地王項(xiàng)目，這一年也將公司遷至上海，雄心勃勃地劍指全國。

歐宗榮同樣強(qiáng)悍，2016年在武漢拿下兩個地王項(xiàng)目，被稱為地王收割機(jī)。

通過收并購規(guī)模逐步膨脹，正榮地產(chǎn)和融信地產(chǎn)銷售規(guī)模突飛猛進(jìn)。正榮地產(chǎn)銷售規(guī)模由百億級到突破千億，僅用了4年；而融信中國只用了短短3年，就刷新了由百億到千億的商業(yè)神話。

歐氏兩兄弟的企業(yè)，剎那間成為行業(yè)的黑馬，同時也不免被貼上激進(jìn)的標(biāo)簽。

后遺癥

正榮地產(chǎn)、融信中國（03301.HK）演繹出的一幕幕跨越千億、令人驚艷的飛馳速度，是在行業(yè)順周期里將杠桿發(fā)揮到極致。一旦行業(yè)風(fēng)向有變，就不得不凝視面前的萬丈深淵。

2016年、2017年，正榮地產(chǎn)、融信中國曾先后斬獲不少高價土地，待到2020年結(jié)轉(zhuǎn)期，經(jīng)營能力遭遇嚴(yán)峻考驗(yàn)。

以融信中國斥資110億元拿下的上海中興路地王項(xiàng)目為例，初期樓面地價為每平方米10萬元，但扣除保障房面積后可售面積實(shí)際樓面價高達(dá)每平方米14.3萬元。由于單價居高，一時難以去化。

2020年，融信中國毛利率、凈利率同比下降13.24個百分點(diǎn)、4.22個百分點(diǎn)。次年，正榮地產(chǎn)毛利率、凈利率同比下降4.56個百分點(diǎn)、6.62個百分點(diǎn)。

兩家企業(yè)歸母凈利潤增速，在2021年同時陷入負(fù)增長，融信中國為-46.66%、正榮地產(chǎn)為-69.48%。

隨著行業(yè)調(diào)整和市場變化，一路高歌猛進(jìn)的房企立馬陷入虧損局面。

2022年-2024年上半年，正榮地產(chǎn)歸母凈利潤分別虧損128.8億元、84.68億元和23.43億元，同期，融信中國歸母凈利潤分別虧損112.3億元、59.20億元和19.31億元。

公司靠銷售房屋實(shí)現(xiàn)造血的能力已經(jīng)大幅削弱。2024年，正榮地產(chǎn)、融信中國合約銷售金額分別為約67.29億元、77.02億元，同比下降79.87%和53.00%。

加之融資環(huán)境進(jìn)一步趨緊，兩家房企債務(wù)壓頂，紛紛發(fā)生流動性危機(jī)。

截至2024年6月30日，正榮地產(chǎn)擁有總額為約290.63億元的尚未償還銀行及其他借款、賬面值為約50.95億元公司債券、賬面值為約243.99億元優(yōu)先票據(jù)及賬面值為約14.01億元優(yōu)先永續(xù)資本證券。同期，融信中國已有約220.54億元借款構(gòu)成違約。

與老二和老三一樣，歐宗金的日子也好不到哪兒去。據(jù)企查查，歐宗金已被限制高消費(fèi)、身為被告涉案金額約1.18億元，其控制的歐氏投資在2019年至2023年間被執(zhí)行總金額約1.28億元。

歐宗榮、歐宗洪都曾先后在聯(lián)交所敲響上市鑼聲，走上人生巔峰。他們一時身家暴增，搖身一變成為莆田老家東嶠鎮(zhèn)上的巨富。

然而，這些財(cái)富，亦如老家興化灣的海浪沖上礁石后迅速回落。