“全國城鎮居民‘實現戶均一套房’，房地產進入存量時代，城市更新成為城市發展的常態。”

1月17日，在“2025迎新易居論壇暨2024城市更新實戰優秀案例和優秀企業發布會”上，上海易居房地產研究院常務副院長崔霽在做主題演講時分析稱，城市更新從“有序推進”到“穩步實施”再到“深入實施”，現在已進入到“大力實施”的新階段，“2025年首次提出城市更新是擴大內需的重要抓手，其被賦予了更高的定位。”

公開數據顯示，中國城鎮住宅存量約為335.5億平方米，城鎮住房套數約3.74億套。“如果中國城鎮存量住房按照每年2%的更新速度，那么將帶動全國每年7億平米左右的城市更新規模，涉及700余萬套的房屋。”

上海易居房地產研究院常務副院長崔霽

崔霽強調稱，在這一過程中，建立可持續的城市更新模式成為關鍵，城市更新的理念、目標、內容組成要素、更新機制、更新技術都有新特征，比如更新機制上，更強調政府、市場和社會等更為開放性的多元主體協同共治；更新技術上運用大數據、人工智能等高效解決。

2024年，共有十大項目入選“2024城市更新實戰優秀案例”，這些案例各具特點，成功模式值得推廣，其中包括上海城市更新試點瑞康里項目、上海中心區城中村“紅旗村改造項目”、上海老城廂城市更新項目“露香園”，以及“鴻壽坊”、“海上·清和璽”、新象限丨武夷、欣虹匯+淶港星苑、桐安里、錦和越界平武Space、“百致/百空間上海文化商廈”等等；此外，上海城投控股股份有限公司、招商蛇口華東區域上海公司等八家公司入選2024城市更新優秀企業。

上海中心區城中村“紅旗村改造項目”

崔霽表示，上述實戰案例體現出可持續的城市更新發展模式主要路徑在于實戰迭代，比如

“海上·清和璽”是在招商“璽”系產品的基礎上實現片區升級，通過“市區聯手、政企合作”的模式，探索出一條可復制、可推廣的市場化運作“征收模式”，是上海城市更新可持續發展的典型項目。

華鑫置業（集團）的“新象限丨武夷”項目，通過對沿街物業、老舊廠房進行改造，主動退界和空間重組，改善了街區環境，打造了一個“智慧空間+人工智能”現代產業空間，是上海城市有機更新的典型。

華鑫置業集團有限公司副總經理林雪松在分析城市更新業務時表示，在政府引導下效率會顯著提高，同時應由企業主導創新。他認為，城市更新的魅力在于通過時間思考更好的空間利用方式，打造成功的城市更新項目比追求短期銷售更有意義。某些城市更新項目需要“留白”，即保留未開發的空間，以待時間沉淀后勾畫更美好的未來發展藍圖。

對樓市走向，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在會上分析稱，2024年樓市的關鍵詞是“止跌回穩”，2025年樓市的關鍵詞可以說“穩中向好”。

數據顯示，2024年10月新房成交量同比轉正，結束了自2023年6月以來長達15個月的下降趨勢。此外，二手房交易量也顯著回升，如上海10月份的二手房交易量突破2.2萬套，突破行業默認的榮枯線水平。而2025年將是政策效應進一步釋放的關鍵一年。寬松的購房政策將繼續支持合理住房需求，同時更多的潛在購房者將被吸引入市。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進

招商蛇口華東研究院院長陳杲指出，“好消息是，市場不再下滑。”過去3-4年房地產市場深度調整，經過2024年9月的政策調整和一系列措施，基本穩住了下行態勢。目前，約8-10個城市的房地產市場已明顯止住下跌態勢，招商蛇口的投資策略也因此聚焦于此類城市，特別是選擇供求關系健康的核心板塊進行投資。

他還提到，產品力才是未來銷售的核心因素，改善型需求的實現仍依賴于收入和預期的改善。接下來各企業將集中精力修復報表、化解風險，并通過調規或折價處理不適合市場的存量資產。

上海易居房地產研究院理事長、華東師范大學終身教授張永岳指出，去年房地產投資下降10.6%，對經濟貢獻有所減弱，但隨著政策調整和城市更新等措施的實施，房地產業正向高質量發展方向轉型。未來，房地產業將更加緊密結合城市轉型、產業結構調整及社區優化，為國家經濟新一輪發展提供重要支撐。

“盡管中國經濟面臨諸多挑戰，但國家統計局最新發布的2024年數據顯示出‘春意漸濃’積極態勢。”張永岳特別強調。