來(lái)源|丁祖昱評(píng)樓市

2025年6月6日，深圳市發(fā)展和改革委員會(huì)正式印發(fā)《深圳市提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》，提出擴(kuò)大住房公積金使用范圍，符合條件的繳存人可以申請(qǐng)?zhí)崛∫淮巫》抗e金用于支付購(gòu)房首付款。此外，2025年11月1日起兩年內(nèi)，繳存職工本人及家庭成員在本市范圍內(nèi)無(wú)住房，提取該期間內(nèi)住房公積金用于支付房租的，每月可提取額從申請(qǐng)當(dāng)月應(yīng)繳存額的65%階段性提高至80%。

5月12日，上海同樣發(fā)布了《上海市提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》，提出擴(kuò)大住房公積金適用范圍，探索優(yōu)化住房公積金使用政策，落實(shí)我市靈活就業(yè)人員繳存、提取和使用住房公積金的實(shí)施辦法。

據(jù)6月5日發(fā)布的《全國(guó)住房公積金2024年年度報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2024年全年共2257.44萬(wàn)人提取住房公積金2720.57億元用于租賃住房，分別比上年增長(zhǎng)22.28%和33.93%。

自3月16日中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》以來(lái)，“擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作。”已成為各地優(yōu)化住房公積金使用政策的指導(dǎo)方向。

尤其是“支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款”打破了原有“先付首付再提公積金”的流程。可有效緩解首付款壓力，降低購(gòu)房門(mén)檻。

截至目前，一線(xiàn)城市中，廣州與深圳已明文確定可以申請(qǐng)公積金用于支付購(gòu)房首付款，北京和上海暫未明確支持。

我們認(rèn)為，允許提取公積金用作首付并同時(shí)辦理公積金貸款政策對(duì)市場(chǎng)幫助最大，上海有跟進(jìn)可能。

近日，《深圳市提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》正式發(fā)布，共推出39條措施提振消費(fèi)。其中第7條提及降低租購(gòu)房成本。包括：擴(kuò)大住房公積金使用范圍，在本市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房符合條件的，可申請(qǐng)?zhí)崛∫淮巫》抗e金用于支付購(gòu)房首付款；繳存職工本人及家庭成員在本市范圍內(nèi)無(wú)住房，自2025年11月1日起兩年內(nèi)提取住房公積金用于支付房租的，每月可提取額從申請(qǐng)當(dāng)月應(yīng)繳存額的65%提高至80%。出臺(tái)青年人才住房支持政策，鞏固和完善“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，推出更多高品質(zhì)小戶(hù)型保障性租賃住房。

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其中有關(guān)“可申請(qǐng)?zhí)崛∫淮巫》抗e金用于支付購(gòu)房首付款”部分深圳市住房建設(shè)局正在起草相關(guān)實(shí)施細(xì)則。

自中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》之后，各地都在加快落實(shí)擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作。

此次深圳印發(fā)《深圳市提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》便是對(duì)此的響應(yīng)。

4個(gè)一線(xiàn)城市中，廣州是第一個(gè)明文提出支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款的城市。

2024年8月1日，廣州住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款的通知》，明確購(gòu)房人及其配偶在廣州市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房，完成商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽后，可按合同約定申請(qǐng)將住房公積金賬戶(hù)余額劃轉(zhuǎn)至購(gòu)買(mǎi)房屋所屬項(xiàng)目的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，用于支付購(gòu)房首付款。

購(gòu)買(mǎi)同一套住房，申請(qǐng)人各可提取一次購(gòu)房首付款。申請(qǐng)人提取總金額合計(jì)不超過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的首付款金額，且不超過(guò)本人住房公積金賬戶(hù)余額。

同時(shí)，提取首付款不影響以該套住房申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)的可貸額度計(jì)算。

深圳雖目前還需等待相關(guān)實(shí)施細(xì)則，但基本方向也應(yīng)是“提取首付+公積金貸款”同步支持。

至此，一線(xiàn)城市中，僅北京、上海尚未明確支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。

2025年5月12日，上海市人民政府辦公廳印發(fā)《上海市提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》，提出更好滿(mǎn)足住房消費(fèi)需求。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。擴(kuò)大美麗家園綜合修繕?lè)秶瑵L動(dòng)推進(jìn)老舊小區(qū)更新改造。擴(kuò)大保障性租賃住房供給，重點(diǎn)向青年群體傾斜。支持居民剛性和改善性住房需求，落實(shí)好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策。擴(kuò)大住房公積金適用范圍，探索優(yōu)化住房公積金使用政策，落實(shí)我市靈活就業(yè)人員繳存、提取和使用住房公積金的實(shí)施辦法。

5月28日，上海市公積金管理中心印發(fā)《上海市靈活就業(yè)人員自愿繳存、提取和使用住房公積金實(shí)施細(xì)則》，明確將靈活就業(yè)人員納入公積金管理范疇。

截至目前，上海公積金使用范圍已包括支持城市更新、支持長(zhǎng)三角異地還貸、支持靈活就業(yè)、支持老舊電梯更新提取等。

《上海市住房公積金2024年年度報(bào)告》顯示，2024年上海住房公積金繳存額2594.47億元，同比增長(zhǎng)4.91%，截至2024年末，繳存余額8645.58億元，同比增長(zhǎng)11.63%；提取金額1693.9億元，同比增長(zhǎng)3%，其中住房消費(fèi)類(lèi)提取占比近八成。2024年上海住房公積金呈現(xiàn)繳存規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)、提取規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)、個(gè)貸規(guī)模增速較快等特點(diǎn)。

從5月上海市場(chǎng)情況來(lái)看，整體市場(chǎng)仍以分化為主，其中二手房在經(jīng)歷3月的高峰后已連續(xù)兩個(gè)月下滑，若后續(xù)市場(chǎng)熱度減退，上海或?qū)⒏M(jìn)公積金付首付政策，進(jìn)一步支持居民剛性住房需求。

2025年6月5日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布《全國(guó)住房公積金2024年年度報(bào)告》（下稱(chēng)《報(bào)告》）。

《報(bào)告》顯示住房公積金制度惠及面不斷擴(kuò)大，2024年，全國(guó)新增沈陽(yáng)、銀川、淄博等23個(gè)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點(diǎn)城市，試點(diǎn)范圍由13個(gè)擴(kuò)大到36個(gè)。截至2024年末，試點(diǎn)城市累計(jì)超過(guò)100萬(wàn)名靈活就業(yè)人員繳存住房公積金，其中，24萬(wàn)人已使用住房公積金租房或購(gòu)房。

除了靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點(diǎn)之外，2024年，住房公積金對(duì)于租房提取的支持力度進(jìn)一步提升，《報(bào)告》顯示，2024年全年提取額27654.84億元，比上年增長(zhǎng)4.11%。有2257.44萬(wàn)人提取住房公積金2720.57億元用于租賃住房，分別比上年增長(zhǎng)22.28%和33.93%。

通過(guò)算數(shù)計(jì)算2024年2257.44萬(wàn)人提取住房公積金2720.57億元用于租賃住房，可得平均每人每月約提取1004.3元用于租房。

克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)55城個(gè)人房源套均總價(jià)約2448元/月，其中，一線(xiàn)城市6205元/月，二線(xiàn)城市2290元/月，三四線(xiàn)城市1974元/月。

即從全國(guó)范圍來(lái)看，公積金平均每人每月提取額約可覆蓋41%的房租.

據(jù)克而瑞長(zhǎng)租調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，若從公積金月度繳納額來(lái)看，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都、武漢8個(gè)重點(diǎn)城市，月度公積金繳納額基本可覆蓋一半以上房租，其中杭州、南京、成都、武漢覆蓋率較高，最高的武漢已達(dá)84.7%，成都其次，達(dá)80.2%。

由此可見(jiàn)，隨著公積金政策的演變和發(fā)現(xiàn)，目前公積金使用政策租購(gòu)并舉，在一定程度上緩解了繳存人的住房問(wèn)題，尤其是對(duì)初入職場(chǎng)、繳存總額不高的年輕人而言，能否有效利用公積金，也直接影響著他們的生活質(zhì)量與幸福感。各地對(duì)住房公積金使用政策的持續(xù)優(yōu)化能夠更好地支持新市民和青年人安居。

整體而言，擴(kuò)大住房公積金使用范圍是趨勢(shì)，未來(lái)也將有更多城市跟進(jìn)。

在這其中，我們認(rèn)為支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款對(duì)市場(chǎng)幫助最大，尤其是對(duì)剛需而言，可有效緩解首付款壓力，降低購(gòu)房門(mén)檻。

同時(shí)，在當(dāng)前整體利率下調(diào)的背景下，住房公積金貸款利率仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間，甚至可以加大利率下調(diào)空間，如將最低優(yōu)惠利率調(diào)至2%以下。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，降利率仍是穩(wěn)樓市的主要政策。