來源|丁祖昱評(píng)樓市

從市場(chǎng)走勢(shì)來看，各大城市分化依舊。在經(jīng)歷了近兩年的調(diào)整，多數(shù)城市已下挫至成交底部，市場(chǎng)熱度處于跌無可跌有價(jià)無市停滯狀態(tài)，整體樓市回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導(dǎo)。

為了更好地了解目前哪些城市表現(xiàn)更好，我們參考梳理了2025年上半年典型城市新房、二手房、土地市場(chǎng)成交情況。

其中，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、重慶、廈門這8個(gè)城市無論是新房、二手房還是土拍成交表現(xiàn)都位于典型城市前列，合肥一二手房上半年成交同比漲幅位列典型城市前三，土拍規(guī)模卻不在前20，整體庫(kù)存消化周期不足9個(gè)月。

一直以來，新房、二手房、土地市場(chǎng)構(gòu)成了樓市核心生態(tài)鏈，三者呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。新房市場(chǎng)受土地與二手房市場(chǎng)同時(shí)影響，其中土地市場(chǎng)決定了新房未來供應(yīng)與市場(chǎng)預(yù)期；二手房市場(chǎng)一方面能形成“一二手置換鏈”推動(dòng)新房市場(chǎng)，另外一方面也會(huì)對(duì)市場(chǎng)分流，與新房市場(chǎng)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

從城市面來看，若新房、二手房、土地市場(chǎng)活躍且互相促進(jìn)，則代表該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為健康穩(wěn)定。

2025年至今，地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國(guó)商品住宅供應(yīng)約束顯著，供應(yīng)量整體較去年同期明顯下滑，僅一線城市保持相對(duì)高位。

在供應(yīng)約束下，上半年整體成交基本與去年同期持平。一線韌性較強(qiáng)，二線城市成交量基本與去年持平，而三四線仍處“探底”階段。

具體到30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來看，一線熱點(diǎn)恒熱，二三線點(diǎn)狀復(fù)蘇分化更為顯著。

一線城市中北京、廣州、深圳上半年成交累計(jì)同比均保持正增長(zhǎng)，其中深圳、北京成交累計(jì)同比增長(zhǎng)排前兩位，皆超20%。上海雖然成交累計(jì)同比并未保持正增長(zhǎng)，但其新房成交規(guī)模仍高于北京和深圳，同比數(shù)據(jù)主要受去年基數(shù)較高影響。

二三線城市中，成都、杭州等成交規(guī)模保持相對(duì)高位，合肥、廈門成交累計(jì)同比增長(zhǎng)靠前，保持在15%以上水平。此外，武漢、南京、天津等均保持弱復(fù)蘇行情，累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄。

二手房方面，2025年上半年增長(zhǎng)動(dòng)能明顯放緩，一方面源于學(xué)區(qū)置業(yè)熱潮已過；另一方面，優(yōu)質(zhì)新盤入市也客觀上分流了部分改善客群。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，30個(gè)重點(diǎn)城市二手宅成交面積累計(jì)同比增長(zhǎng)11.9%，其中一線城市累計(jì)同比增幅22%，居各能級(jí)首位。

從城市維度來看，深圳、西安等上半年二手房成交累計(jì)同比增幅仍在三成以上，熱度依舊高漲；重慶、合肥等迎來復(fù)蘇行情，雖然6月環(huán)比持降，但上半年累計(jì)同比增幅依舊顯著，還有少部分城市諸如鄭州、長(zhǎng)春、大連、寧波等二手房仍處于回調(diào)期，上半年累計(jì)同比暫未回正。

需要注意的是，部分三四線城市如東莞、煙臺(tái)等因去年基數(shù)較低，上半年成交也出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。

2025年上半年，土地市場(chǎng)延續(xù)“縮量提質(zhì)”趨勢(shì)，CRIC數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積2.5億平方米，較2024年同期下跌8%，再度刷新2010年以來的上半年新低紀(jì)錄。各月份成交規(guī)模均保持同比回落。

但得益于供地質(zhì)量提升，各能級(jí)平均樓板價(jià)均同比顯著增長(zhǎng)，溢價(jià)率也大幅回升，2025年上半年平均溢價(jià)率達(dá)到9.2%，較2024年同期增加了4.8個(gè)百分點(diǎn)。

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從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來看，2024年上半年已有3市超過千億；上海、北京、杭州土地成交金額分別達(dá)到1273、1101和1077億元。TOP3城市總成交金額達(dá)3451億元，占全國(guó)土地成交總金額的35%，高出上年同期10個(gè)百分點(diǎn)，土地投資進(jìn)一步向高能級(jí)城市集中。

具體到城市來看，一線城市均進(jìn)入成交金額TOP20榜，上海、北京、廣州、深圳分列第1、2、7和13位；二三線入榜城市中，除成都和西安外，前15均來自沿海省份。

市場(chǎng)熱度方面，核心熱點(diǎn)城市表現(xiàn)突出，杭州、成都、上海、蘇州、深圳平均溢價(jià)率均達(dá)到二成左右或更高，其中杭州得益于新房限價(jià)的解除，2025年上半年屢屢拍出50%以上的高溢價(jià)率，典型如錢江世紀(jì)城、城東新城等熱點(diǎn)板塊，2025年出讓的所有宅地溢價(jià)率均在40%以上。北京在底價(jià)成交了大量舊改和商辦地塊的情況下，溢價(jià)率也達(dá)到了7%。不過入榜三四線城市土拍熱度依舊不高，鎮(zhèn)江、常州、保定、揚(yáng)州大多數(shù)地塊仍是底價(jià)或低溢價(jià)成交。

結(jié)合新房、二手房、土地市場(chǎng)來看，因去年全國(guó)地市成交規(guī)模大幅縮量，今年預(yù)期也將成為“供應(yīng)小年”。目前二季度因房企供給節(jié)奏原因，已經(jīng)迎來一波小幅放量，我們依據(jù)去年全國(guó)300城涉宅用地成交節(jié)奏，拿地-入市8-10個(gè)月左右開發(fā)周期來推測(cè)，第三季度供給量或?qū)⒂瓉碓俣然芈洹?/span>

在“以銷定產(chǎn)”模式之下，短期內(nèi)熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點(diǎn)區(qū)域，譬如北京、上海、杭州、成都等，多數(shù)企業(yè)會(huì)選擇加快新盤入市搶占市場(chǎng)，尤其是增強(qiáng)改善盤的供給。

預(yù)判三季度，我們認(rèn)為成交絕對(duì)量不及二季度，不過基于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進(jìn)一步收窄的可能，同時(shí)城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇。核心一二線城市熱點(diǎn)恒熱是大概率事件，尤其是對(duì)于購(gòu)買力基礎(chǔ)相對(duì)雄厚的京滬深杭蓉等熱點(diǎn)城市而言，短期內(nèi)得益于高得房率的新規(guī)住宅、四代宅產(chǎn)品集中入市，開盤去化率基本延續(xù)高位震蕩，短期內(nèi)這樣的趨勢(shì)還將延續(xù)。