來源|丁祖昱評樓市

近日，住建部在廣東、浙江兩省調研時表示，上半年全國新房和二手房交易總量同比增長，二手房交易占比逐步提高，多個省份二手房交易超過新房。

實際上，今年以來二手房成交熱度穩步回落，但上半年30個重點城市二手房成交累計同比增12%。

二手房市場之所以保持較高活躍度與剛需客群需求釋放有很大的關系。而剛需作為二手房市場購買主力，正在遭遇嚴重的消費降級。其中，上海、北京和杭州二手房成交比重最高的是總價300萬元以下房源，占比均在六成以上。

但進一步細分會發現一些微妙的變化，總價1000萬元以上各價格段二手高端住宅成交增速基本呈現普漲態勢，且140平米以上大面積段成交占比持增。

今年上半年樓市正在向二手房市場傾斜。

我們梳理了重點30個城市一二手房成交規模情況，得到了19個城市一二手房成交數據。數據顯示，上半年19個城市二手房成交總量達到93萬套，占一二手房總量的比重接近七成，較去年同期增長15個百分點。

從具體城市的角度來看，19個城市中有12個城市二手房成交占比較去年同期有所上漲，比例超過六成。西安、杭州和佛山二手房成交占比較去年均提升5個百分點以上。

不過也有例外。武漢、廣州、佛山、深圳、南寧和鄭州這些城市二手房成交占比較去年同期均有所下降。新房市場正以較強的產品力搶占市場份額，以廣州為例，上半年二手房成交了5.6萬套，新房成交了3.3萬套，二手房市場份額較去年上半年減少0.52個百分點，這意味著選擇新房的購房者比重在悄然上漲。

上半年二手房成交占比最高的是上海，比重達到了82.33%，較去年同期上漲0.58個百分點。北京次之，二手房成交占比也達到了82.18%，與上海不同的是，北京二手房成交占比較去年同期有所下降。

上海和北京有一個共同點，即二手房仍然是市場成交主力，上半年相當于每成交5套房，就有4套是二手房。

南京、無錫、重慶、蘇州和成都上半年二手房成交套數占比均在七成以上。

從成交情況來看，二手房市場的購買主力仍以剛需客群為主。

CRIC數據顯示，北京、上海、深圳和杭州四個城市總價300萬元以下二手房成交占比分別為70.17%、61.07%、33.89%和64.43%。

不過，上海、深圳和杭州總價200萬元以下二手房成交套數占比仍在上漲，極致剛需客群面臨較為嚴重的消費降級。其中深圳較為明顯，2025年上半年深圳總價200萬以內房源成交套數占比為14.69%，環比上升0.37個百分點，同比漲幅最高，達到了3.39個百分點，剛需市場份額有進一步擴大趨勢。

另外，總價1000萬元以上各價格段二手高端住宅成交增速基本呈現普漲態勢。這意味著，除了剛需進入二手房以外，高端住宅也在吸納一部分客群流入。

以上海為例，總價超1000萬二手高端住宅2025年上半年成交套數占比不足5%，但整體同環比齊增，其中1000-3000萬增幅最為顯著，同環比分別上升0.68個百分點和0.33個百分點。?

相比之下，剛改客群觀望情緒持續加劇，同時部分剛改客群轉移至新房市場，總價段300-600萬成交占比顯著回調。以北京為例，三個總價段300-400萬元、400-500萬元、500-600萬元2025年上半年成交占比同環比齊跌，全面飄綠。

90平米以內小面積段低總價產品仍是成交主力。

其中，2025年上半年上海90平米以內的二手房成交占比達到了64.86%，深圳90平米以內二手房成交的比重僅次于上海，達到了63.67%，北京也在六成以上，為61.86%。

在上海、北京和深圳，今年上半年每成交5套二手房，就有3套90平米以內房源成交。

由于核心一二線城市小面積段多為一房、二房設計，戶型功能性缺失且多為老舊房源，上半年選擇140平米以上三房/四房的產品成交占比持增，這部分客群更看重性價比，且追求“一步到位”。

從區域來看，二手房成交也有向城市中等價值片區不斷聚焦的趨勢。

從二手房市場成交結構來看，低總價極致剛需成交占比持增；千萬豪宅成交占比提升，而剛改中改需求“塌陷”，部分需求受新房市場優質產品入市影響較大，成交區域也進一步向城市中等價值片區不斷聚焦。

當前以剛需客群為主的二手房成交體現出一個重要的關鍵詞：性價比。隨著二手房市場逐步過渡為買方市場，購房者在置業時往往會綜合考慮小區區位、配套、價格等因素，選取性價比較高的小區，而區位偏遠、功能性缺失的遠郊老破小交易周期將進一步拉長。