來源|丁祖昱評(píng)樓市

2025年投資前景TOP5城市位次發(fā)生變化，上海、北京仍穩(wěn)居前二，2024年排名第三位的廣州被深圳取代，而去年深圳排在第七位，廣州排名下降了3個(gè)位次，排到了第6位。杭州、成都作為二線城市中的翹楚，今年仍穩(wěn)定在第4、5名的位置。

另外，天津、海口、珠海、三亞、蘭州和煙臺(tái)排名顯著上升。

數(shù)據(jù)顯示，這50個(gè)城市擁有全國(guó)34%的常住人口，集中了50%的GDP，并且商品房成交面積也達(dá)到了全國(guó)的50%。

在發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平、以及超過1.3億的流動(dòng)人口支持下，TOP50城市購(gòu)房需求表現(xiàn)始終處于全國(guó)前列，尤其是TOP20城市未來仍有年均3億平米的增量需求。

TOP20城市所釋放的存量置業(yè)需求，也將與政策端形成合力，2025年下半年樓市有望走出更加明確的筑底企穩(wěn)行情。?

在最新的中國(guó)房地產(chǎn)投資前景TOP50城市中，上海、北京以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)繼續(xù)排名前二，這兩個(gè)一線城市在供給側(cè)和需求側(cè)方面均具有極為顯著的優(yōu)勢(shì)，且兩地已經(jīng)連續(xù)在全國(guó)房地產(chǎn)投資前景排行榜TOP2的位置上長(zhǎng)達(dá)11年。

上海和北京投資前景不相上下，常住人口均超2000萬(wàn)，且人均住房面積不足38平方米，這意味著兩個(gè)城市既有大量剛需，同時(shí)也擁有著更大的住房改善空間。

深圳排名從去年的第七位躍升至第三。原因在于，深圳有著更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活力和人口吸納能力，疫情解封后2年GDP平均增速達(dá)到6%，2023年以來常住人口增長(zhǎng)33萬(wàn)人，在TOP10城市中均高居第一，再加上大量?jī)?yōu)秀企業(yè)集聚、以及臨近香港帶來的人才集聚優(yōu)勢(shì)，這些都是樓市需求側(cè)最重要的支撐。

實(shí)際上，深圳通過供給側(cè)方面發(fā)展高品質(zhì)住宅進(jìn)一步對(duì)存量改善需求挖潛，整體樓市呈現(xiàn)出了更強(qiáng)的發(fā)展韌性，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年深圳商品住宅成交金額達(dá)到3216億元，同比上升23%，是TOP5中唯一成交金額上漲的城市。

杭州、成都近年來一直穩(wěn)定在第4、5名的位置。這兩個(gè)城市特征極為相似，兩地商品住宅成交金額都是在2024年才出現(xiàn)轉(zhuǎn)降，且成交金額均維持在2500億以上；其次庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)可控，兩個(gè)城市狹義消化周期均在18個(gè)月以內(nèi)健康范圍；還有一點(diǎn)是房企對(duì)這兩個(gè)城市的投資熱情不減，高溢價(jià)地塊頻出，2024年杭州和成都經(jīng)營(yíng)性用地平均溢價(jià)率分別高達(dá)14%和7%，遠(yuǎn)高于二線城市4%的平均水平。

各能級(jí)城市內(nèi)部排名出現(xiàn)明顯變動(dòng)。TOP50城市中有18個(gè)三線城市，較上年減少一個(gè)，相對(duì)應(yīng)的二線城市較去年多了一個(gè)，二線城市中長(zhǎng)春跌出50強(qiáng)，銀川和蘭州補(bǔ)位，三線城市中徐州、江門、鎮(zhèn)江、廊坊、嘉興消失，三亞、湖州、惠州和煙臺(tái)躋身50強(qiáng)。

二線城市中天津、濟(jì)南、南寧等城市排名顯著上升，主要是得益于庫(kù)存指標(biāo)方面的優(yōu)秀表現(xiàn)。三線城市中，溫州、中山、珠海、三亞、儋州等沿海城市排名明顯上升，主要是得益于需求側(cè)支持，外來人口較多，改善需求較強(qiáng)，其中位于海南島的三亞、儋州，更是在2025年封關(guān)預(yù)期下，需求側(cè)迎來了新的增長(zhǎng)點(diǎn)，如三亞在2024年交易量延續(xù)高位的基礎(chǔ)上，2025年上半年三亞商品住宅成交增幅接近五成。

目前來看，資源仍集中在這TOP50城市，參考2024年數(shù)據(jù)，50城擁有全國(guó)34%的常住人口，集中了50%的GDP，并且商品房成交面積也達(dá)到了全國(guó)的50%。

在發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平、以及超過1.3億的流動(dòng)人口支持下，TOP50城市購(gòu)房需求表現(xiàn)始終處于全國(guó)前列。

隨著行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，城市間規(guī)模分化愈加顯著，行業(yè)投資、成交規(guī)模也在進(jìn)一步向頭部城市集中。

因此聚焦TOP20城市來看，據(jù)CRIC測(cè)算，這20城年均增量住房需求仍可達(dá)到3億平方米。主要是人口持續(xù)集聚疊加存量住房改善推動(dòng)。

從人口規(guī)模來看，TOP20城常住人口合計(jì)有3億人，超過全國(guó)總?cè)丝诘?1%，其中上海、北京、重慶等超大城市常住人口更是超過了2000萬(wàn)，人口密度優(yōu)勢(shì)顯著。

此外，這些城市具有較強(qiáng)的人口虹吸效應(yīng)，比如重慶、濟(jì)南等城市，這些城市城鎮(zhèn)化率較低，一部分戶籍人口轉(zhuǎn)化將成為需求增量補(bǔ)充，而即便是城鎮(zhèn)化率已超70%的北京、上海，常住人口市民化仍有較大發(fā)展空間。?

20城住房改善需求同樣強(qiáng)勁，年均增量改善需求合計(jì)1.4億平方米。分城市看，成都、重慶改善性增量住房需求超過1000萬(wàn)平方米，上海、武漢、天津也在800萬(wàn)平方米以上。

未來，人口持續(xù)向核心城市集聚疊加家庭住房條件升級(jí)，將共同支撐 TOP20城年均3億平方米的增量需求。

隨著各地主管部門加力促進(jìn)庫(kù)存減壓，在達(dá)成供求關(guān)系新平衡之后，市場(chǎng)預(yù)期得以改善，TOP20城市所釋放的存量置業(yè)需求，也將與政策端形成合力，促進(jìn)各地房地產(chǎn)發(fā)展新模式的更快到來。

第五次中央城市會(huì)議召開明確城市發(fā)展進(jìn)入存量提質(zhì)新時(shí)代，未來以城市發(fā)展為核心的穩(wěn)市場(chǎng)政策將從以下兩大方面重點(diǎn)鋪開：需求方面通過做好城市發(fā)展工作，加快釋放積壓的住房需求，通過推行落實(shí)新型城鎮(zhèn)化、棚改舊改、保障安居、發(fā)展高品質(zhì)住宅等工作，滿足外來人口、老舊危房居民、外來人才、更新?lián)Q代等方面的住房需求；供給方面加快落實(shí)存量住房、存量用地和閑置用地的盤活工作，通過收儲(chǔ)商品房用作保障房、土地收儲(chǔ)、閑置用地回收等舉措，加快解決當(dāng)前依舊面臨的高庫(kù)存問題，并繼續(xù)嚴(yán)控新增住宅用地規(guī)模，讓市場(chǎng)更快達(dá)到新的供求平衡點(diǎn)。?

在此背景之下，考慮到城市之間積壓需求規(guī)模、庫(kù)存問題大小的差異，2025年城市間的回穩(wěn)表現(xiàn)將顯著分化，少數(shù)外來人口眾多、前期庫(kù)存問題不大的城市表現(xiàn)將持續(xù)突出，并成為現(xiàn)階段穩(wěn)市場(chǎng)的標(biāo)桿城市。而前期超量出讓大批土地，發(fā)展規(guī)劃過于超前的城市，其穩(wěn)市場(chǎng)進(jìn)程將稍慢一拍。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，投資核心城市核心區(qū)域的策略基本趨同，在城市的比較上，還應(yīng)更加重視不同城市之間需求潛力和供給關(guān)系，重點(diǎn)關(guān)注近年來庫(kù)存壓力指標(biāo)出現(xiàn)積極變化、交易流速居于前列的核心城市。