作者｜資本市場部

來源｜野馬財經(jīng)

近日，萬科A（000002.SZ）在深圳舉辦的秋季例會火了。不是因為業(yè)績有多驚人，而是在會場的墻壁和主屏幕上，這家房地產(chǎn)老牌企業(yè)赫然打上了“活下去”的標(biāo)語。

今年6月，中國房地產(chǎn)協(xié)會會長胡志剛在接受媒體采訪時坦言，“現(xiàn)在的形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉”。

如今連“老大哥”萬科都帶頭喊出了這句話，房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬真的要來了嗎？

這并不是萬科第一次哭慘。

早在今年6月底，萬科董事局主席郁亮就曾宣布“萬科要告別房地產(chǎn)”。在他看來，住房全面短缺時代已經(jīng)結(jié)束，房價告別單邊快速上漲時代。之后，房地產(chǎn)“唱衰合唱團(tuán)”成員越來越多。

當(dāng)時，郁亮憂心忡忡地說，“十年后萬科還是房地產(chǎn)公司的話，應(yīng)該是比較慘的。我現(xiàn)在在琢磨，我們各地的公司把‘地產(chǎn)’這幾個字去掉。萬科是美好生活的服務(wù)商。”

話音剛落，萬科深圳分公司便更名為“深圳萬科發(fā)展有限公司”，去掉了“房地產(chǎn)”的字樣。郁亮希望人們在未來想到萬科的時候，想到的應(yīng)該是美好生活，而不是幾棟房子。

對未來抱有美好憧憬的同時，郁亮對現(xiàn)實的危機(jī)也感到焦慮不安。

在9月11日萬科南方區(qū)域月度例會上，郁亮就喊出，“萬科要做的第一件事情，就是進(jìn)行戰(zhàn)略檢討，以‘活下去’為最終目標(biāo)”。

其實，不止萬科，自2018年以來，包括中國恒大（3333.HK）、融創(chuàng)中國（1918.HK）、碧桂園（2007.HK）在內(nèi)的房地產(chǎn)公司都已經(jīng)開始發(fā)出預(yù)警。

“春江水暖鴨先知”，最早感受到水溫變冷的或許是中國首富許家印。

今年3月，恒大董事局主席許家印在公司2017年業(yè)績發(fā)布會上表示，到2020年底，恒大負(fù)債率下降到同行中低水平，未來三年恒大的土地支出會逐步減少。

與此同時，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌就公開表示，“如果房地產(chǎn)都做不好，就沒有錢，更別說投資其它了”。在融創(chuàng)9月初舉辦的中期業(yè)績報告會上，孫宏斌更是直言短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松，且購買預(yù)期仍將變化，因此融創(chuàng)要“腳踏實地，這幾年安全放在第一位”。

碧桂園也不例外。據(jù)格隆匯報道，在碧桂園近日多個運(yùn)營中心舉行的視像會議上，碧桂園主席楊國強(qiáng)提出，為了加強(qiáng)有效供貸，考慮把銷售率不佳及正負(fù)零為負(fù)的項目（即還未進(jìn)行地面工程者）停工。

大佬們在預(yù)警的同時，敏感的資本市場早已感受到了房地產(chǎn)行業(yè)形勢的不佳。

東方財富Choice數(shù)據(jù)顯示，申萬房地產(chǎn)指數(shù)曾于今年1月摸到5829.84的高點(diǎn)，隨后便不斷下跌。截至9月28日收盤，申萬房地產(chǎn)指數(shù)報收于3683.85點(diǎn)，今年以來跌幅達(dá)到24.73%。

具體來看，“萬融碧恒”四家房地產(chǎn)龍頭公司的股價都面臨不同程度的下跌。

在2018年以來，萬科跌幅為21.76%、融創(chuàng)跌幅25.50%、碧桂園跌幅33.76%。其中，恒大跌幅最小，為18.55%。這或與恒大“護(hù)盤心切”有關(guān)。此前，恒大曾多次回購自家股票，僅7月就耗資超過30億港元用以回購。

與股價下跌類似的是，大佬們過去高昂情緒的逐漸回落。“葉落而知秋將至”，樓市凜冬將至的背后是他們對融資、負(fù)債、銷售、回款數(shù)座大山壓頂?shù)慕箲]。

最明顯、最直觀的現(xiàn)象便是住宅成交量下降、房價下跌。自中秋小長假以來，就不斷有消息曝出樓盤“降價大甩賣”的消息。先是9月初，恒大傳來消息將啟動全國樓盤促銷活動，推出國內(nèi)全部樓盤8.9折，最低可至7.4折（如果將全部優(yōu)惠進(jìn)行疊加）。

而后萬科緊跟腳步，9月26日有媒體報道稱，廈門“首開萬科白鷺郡”推出特價別墅，89-110平米的聯(lián)排別墅，原價500萬，現(xiàn)一口價278萬，“五折大甩賣”震動了整個鷺島。

重壓之下，郁亮在9月份上述例會上更是下了鐵令，“6300億元的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障，如果回款目標(biāo)沒有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”

對于銷售狀況及對行業(yè)的判斷，野馬財經(jīng)（微信公號：ymcj8686）與萬科取得了聯(lián)系，對方表示一切以公告為準(zhǔn)。

前不久，上海中原研究院發(fā)布了一組數(shù)據(jù)顯示，今年中秋假期上海新建商品房住宅成交僅3.4萬平方米，同比下降34.6%，創(chuàng)五年新低。二手房價格指數(shù)更是連續(xù)9個月環(huán)比下跌。

房地產(chǎn)價格下跌、銷售量下降的背后，無不折射出房地產(chǎn)巨頭們對加快資金回籠的迫切。

巨頭們對于資金的渴求，自2017年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策愈發(fā)趨嚴(yán)之后變得日趨突出。融資成本高、融資渠道大幅收縮已經(jīng)成為碧萬恒等房地產(chǎn)巨頭們當(dāng)前的心頭病。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1月至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金106682億元。其中，國內(nèi)貸款、利用外資和個人按揭貸款均同比下降。與之形成對比的是，房企自籌資金34959億元，增長11.2%；定金及預(yù)收款35447億元，增長15.1%。

這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)對自籌資金、賣房定金及預(yù)收款的內(nèi)部造血能力依賴越來越強(qiáng)。

然而，2018年9月下旬，一則“商品房預(yù)售制取消”的傳聞幾乎讓整個房地產(chǎn)行業(yè)感到無比緊張。

一直以來，預(yù)售項目，也就是俗稱的“賣樓花”是房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的重要組成。新城控股（601155.SH）高級副總裁歐陽捷發(fā)布文章指出，沒有了預(yù)售資金，房企很可能將減少大約33%的資金來源，并對樓市住房供應(yīng)等產(chǎn)生連帶影響。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向野馬財經(jīng)（微信公號：ymcj8686）解釋，“通過預(yù)售制度的變革，資金弱的房企是無法進(jìn)行開發(fā)投資的，將對相關(guān)企業(yè)形成較大約束。”

除了直指房企資金鏈的“取消預(yù)售制”傳聞外，6月出現(xiàn)的棚改收緊傳聞，以及高懸未落的“房產(chǎn)稅之靴”，也都使得房地產(chǎn)企業(yè)越來越謹(jǐn)慎，越來越急于找到出路伺機(jī)突圍。

何去何從？

2018年9月26日，萬科以13億元將北京海南航空大廈收入囊中。

一邊哭喊著要“活下去”，一邊斥巨資購入地產(chǎn)項目，這看似自相矛盾的動作背后，實則為北京萬科“曼哈頓計劃”的延伸。

“曼哈頓計劃”又稱“存量改造計劃”，于2015年推出，旨在通過對存量地產(chǎn)進(jìn)行改造升級，尋求新的利潤增長點(diǎn)。3年來，北京萬科已經(jīng)主導(dǎo)進(jìn)行了西單商場、望京國際商業(yè)中心、通州萬科大都會等項目的改造。

有著十余年房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗的金先生向野馬財經(jīng)（微信公號：ymcj8686）分析，“萬科的存量房改造基本都是商業(yè)地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的一個重要方向。”

此番收購北京海航大廈，均價約為3.3萬元/平方米，而周邊商業(yè)地產(chǎn)均價大都在4至5萬元/平方米，甚至更高。

“不久前炒得火熱的住宅租賃、長租實際上也是存量博弈。當(dāng)然住宅地產(chǎn)與商用地產(chǎn)改造各有利弊”，金先生補(bǔ)充道。

除了萬科，2018年3月，融創(chuàng)也與盛煦地產(chǎn)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同發(fā)起國內(nèi)首只存量資產(chǎn)并購基金，涉水商業(yè)地產(chǎn)存量房市場；至于長租，更是吸引了招商蛇口（001979.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH）、金地集團(tuán)（600383.SH）、龍湖集團(tuán)（0960.HK）一系列巨頭。

如果說盤活存量尚屬于房地產(chǎn)行業(yè)體系內(nèi)的調(diào)整，那么押注新能源汽車，則是更加大膽的嘗試。

野馬財經(jīng)（微信公號：ymcj8686）發(fā)現(xiàn)，近年來，龍頭房企動輒幾十甚至幾百億元砸向新能源汽車領(lǐng)域。

寶能將觀致汽車51%股權(quán)收入囊中，并用不到兩年時間完成汽車全產(chǎn)業(yè)鏈布局；華夏幸福（600340.SH）董事長王文學(xué)通過旗下知合出行，拿下合眾汽車控股股東位置，知合出行還投資了汽車租賃、自動駕駛等領(lǐng)域一系列公司。

碧桂園則另辟蹊徑，試圖通過順德新能源汽車小鎮(zhèn)的建設(shè)，吸引汽車創(chuàng)新企業(yè)入駐，以此分享行業(yè)紅利。綠地控股也曾斥資15.5億元入股潤東汽車，不過不足一年便抽身退出。

除此之外，剛剛頂著“A股新能源整車第一股”上市的北汽藍(lán)谷（600733.SH），復(fù)雜的股權(quán)迷宮背后，還暗藏著泛海控股（000046.SZ）、榮盛發(fā)展（002146.SZ）、綠地控股（600606.SH）諸多地產(chǎn)企業(yè)。

房地產(chǎn)大佬們對于汽車如此熱愛，汽車行業(yè)分析師鐘師向野馬財經(jīng)（微信公號：ymcj8686）分析，作為大宗生活消費(fèi)品，房產(chǎn)、汽車都具有規(guī)模大，利潤高的特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)最輝煌的時代已經(jīng)過去，汽車業(yè)雖增速趨緩，卻一直有提升的空間。因此對于房地產(chǎn)巨頭企業(yè)來說，“腳踏兩只船”是很符合投資安全的邏輯。

更有意思的是，和萬科一樣，忙著戰(zhàn)略突圍的同時，龍湖、保利等企業(yè)也在今年進(jìn)行了“去地產(chǎn)化”的更名。

存量博弈、押注新能源......對身處行業(yè)微妙時刻的房地產(chǎn)巨頭而言，哪條才是正確的突圍之路，或許只有時間知道答案。

那么問題來了，你覺得房價會降嗎？也歡迎在文末留下你的觀點(diǎn)。