作者：薛宇飛?

原創：中新經緯（jwview ）

政策性住房的業主認為，小區內的“隔離墻”是違建，讓他們幾無公共活動空間，應該拆除。商品房的業主也叫屈，在多出了數百萬乃至千萬元購房款的情況下，他們應該享受更多的資源。在房價相差數倍的情況下，如何平衡雙方利益，成為當前需要解決的問題。

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01?難共享的綠地面積

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資料顯示，北京萬年基業長陽置業有限公司2013年拍得房山區長陽鎮18-02-13地塊，樓面價約為2.3萬元/平方米，成為當年房山區的地王。按照要求，項目名稱為清苑嘉園的該地塊除了建設商品住宅外，還需要配建部分限價房。

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由于對銷售價格、套型面積、購房者的戶籍與收入等方面有限制，限價房成為面向社會“夾心層”的一種政策性住房。2014年，共計3棟、625套的限價房的清苑嘉園開售，均價在1萬元/平方米左右。

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清苑嘉園定位為豪宅項目的商品住宅部分，最終的銷售案名為廣陽郡九號，2016年開盤時的銷售均價超過4萬元/平方米，成為房山區首個售價突破4萬元/平方米的樓盤。

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2017年，清苑嘉園小區的限價房交付使用，住戶劉峰（化名）和許多著急入住的鄰居們就搬了進來。劉峰對中新經緯表示，3棟限價房只占小區很小的面積，但住戶卻很多，除了道路和一小塊停車場，小區內部基本沒有活動空間，他們一直希望商品房部分交房后，老人和孩子能有可以休閑的地方。

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清苑嘉園商品房與限價房之間的“隔離墻” 受訪者供圖

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由于商品房部分建設較慢，清苑嘉園商品房與限價房之間一直由鐵皮和綠植組成的圍擋隔開。2018年年底商品房交房后，開發商仍未拆除圍擋，限價房的業主開始向開發商反映，但一直沒有得到回應。

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今年6月3日，房山區住建委對限價房業主的投訴進行了回復。房山區住建委稱，通過聯系清苑嘉園小區物業和開發建設單位負責人，得知該項目商品房目前還未全部完工，等完工后會將圍擋進行拆除，不會發生保障房與商品房隔離的問題。

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然而，劉峰稱，房山區住建委回復不久，開發商不僅沒有拆除鐵皮圍擋，反而加蓋了2米多高的鐵柵欄。

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清苑嘉園限價房區域只有一條內部道路 中新經緯 薛宇飛 攝

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中新經緯近日在清苑嘉園走訪發現，限價房區域只有一條內部道路，路兩旁停滿了私家車，綠化幾無設計感。商品房區域已經完工，內部綠化豐富，由于住戶還較少，環境十分靜謐。限價房區域與商品房區域雖屬同一個小區，但綠化面積懸殊，儼然兩個天地。

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該小區雖由一個物業公司負責管理，但限價房的住戶只能從一個側門出入。商品房區域的一位保安對中新經緯表示，限價房的業主不能隨意進出商品房區域。

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根據北京市住建委2015年6月出臺的《關于進一步加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知》，新建商品住房配建項目，商品住房與保障性住房分區域實施物業管理的，建設單位應按照本市規劃設計指標，分區域建設公共建筑和共用設施，分別配套設備設施；實施統一物業管理的，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式，將同一個物業管理區域內的保障性住房與商品住房分割。清苑嘉園限價房業主提供的購房合同顯示，該項目設立一個物業管理區域。

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限價房業主們從規劃部門獲得的清苑嘉園項目規劃圖中，并沒有這道“隔離墻”。北京市規劃和自然資源委員會房山分局7月23日的回應中也稱，“信中所述的圍墻、鐵網、綠植未經審批，我局未對其核發過《建設工程規劃許可證》”。

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劉峰稱，如果圍擋一直存在，限價房區域的容積率明顯高于合同約定，各類配套設施也達不到規劃要求，他們感到利益受損。

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02?難拆除的“違建”

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拆除這類未經審批而修建的圍擋，看似合法法規，但難度不小。

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6月底，在房山區長陽鎮政府物業科等政府部門的主持下，召開了由清苑嘉園項目開發商、業主代表出席的座談會，但沒有給出解決方案。

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中新經緯7月30日致電長陽鎮政府物業科，一名工作人員稱，“隔離墻”的問題超出了他們職權范圍，需要咨詢住建和規劃部門。業主們反映，他們這幾個月已經將問題反映到多個部門，但都沒有收到明確答復。

遇到同樣情況的還有位于北京市豐臺區的首開·華潤城，該項目也將商品房與限價房分割，限價房業主的公共活動區域僅限一條內部道路。在相關部門的介入下，小區內的兒童樂園向限價房業主進行了開放，但“隔離墻”依舊存在。

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業主林辰（化名）提供的、曾懸掛在首開·華潤城售樓部的一份項目地塊總體說明中明確，“小區整體管理，按政府規定，與西側限價商品房相通”“本樓與西側限價商品房不做隔離”。

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北京市政府服務熱線管理中心官方微博“北京12345”在7月24日回復首開·華潤城的一位業主稱，針對違建問題，目前屬地已告知城管部門下達談話通知書，按照流程進行拆除。不過，截至中新經緯發稿，“隔離墻”仍未拆除。

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豐臺區西府玉苑限價房項目自交房起，就與商品房之間有一道1米左右高的磚砌“隔離墻”。近日，限價房業主稱，開發商在沒有告知他們的情況下，準備在“隔離墻”附近修建水泥澆筑的鋼筋實體墻，在施工過程中遭到業主們的反對，之后一直處于停工狀態。

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西府玉苑水泥澆筑的“隔離墻” 中新經緯 薛宇飛 攝

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中新經緯在該小區看到，水泥澆筑的實體墻已經露出地面，2米左右高的鋼筋仍裸露在地表。若這道“隔離墻”建成，西府玉苑限價房區域只留有一圈環形道路，無任何活動空間。

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豐臺區規劃委一名工作人員在回復西府玉苑限價房業主投訴時表示，小區內的“隔離墻”涉嫌違建，屬于未經規劃審批建設構造物，但由于項目已經交付，應由城管部門負責認定與處理。

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“隔離墻”問題遲遲未能解決，也與商品房業主施加的壓力有關。林辰稱，商品房業主一直堅持保留，甚至在相關部門介入后，還在“隔離墻”的后面加裝了伸縮門。

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首開·華潤城的一位商品房業主告訴中新經緯，他以約7萬元/平方米的價格買的房子，比同小區約1.7萬元/平方米的限價房高出很多，理應享受更多的公共資源。物業費上，商品房每月為5.98元/平方米，限價房只有2.76元/平方米，商品房自然要有更好的服務。這位業主還稱，限價房對外出租的情況較多，如果拆除“隔離墻”，不免會對小區的私密性和安全性產生影響。

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在不少小區，政策性住房業主與商品房業主相互指責甚至發生口角偶有發生，在這種情況下，“隔離墻”也被拆了又建，建了又拆。媒體稱，豎立在北京城建·暢悅居D區聯排別墅和自住房之間的圍欄，曾在一場大風之下轟然倒塌，自住房業主強行將另一側鐵門拆除。而在別墅區業主的要求下，小區物業迅速對鐵柵欄進行了修復。另有媒體稱，北京華潤昆侖域小區保障房與商品房之間原本有一道圍擋，于7月23日拆除。可沒想到，圍擋拆除還不到1天時間，就有幾名商品房的業主用建筑垃圾在原地堆起了“高墻”。

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之前曾鬧得沸沸揚揚的北京玉璞家園小區的“隔離墻”問題，至今沒有解決，中新經緯在該小區看到，鐵柵欄仍矗立在限價房與商品房之間，并有兩名保安在附近巡邏。

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03?難平衡的利益

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限價房與商品房懸殊的房價與物業費，或許是矛盾的根源。清苑嘉園限價房最大的戶型為75平方米，按照當時的平均售價，房屋總價款約75萬元，而商品房的最小戶型為139平方米，按照如今5.2萬元/平方米的售價，總房款超700萬元；首開·華潤城限價房的售價為1.7萬元/平方米，商品房如今的售價在8萬元/平方米；西府玉苑限價房售價2.1萬元/平方米，商品房售價12.8萬元/平方米。在同一小區內，限價房與商品房的物業費也會有2~3倍的差距。

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清苑嘉園商品房外景 中新經緯 薛宇飛 攝

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高額的成本支出，讓商品房業主很難與他人分享優質資源。但現實情況是，“隔離墻”的存在，讓政策性住房業主實際擁有的公共空間大幅縮水，難以達到合同約定的綠化面積和容積率。

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北京市東元律師事務所合伙人、律師李松指出，若因“隔離墻”導致綠化面積縮水、容積率上升，說明開發商未按照購房合同約定交付房屋，涉嫌違反合同約定，業主可以要求開發商承擔違約責任。

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對于商品房業主的想法，李松對中新經緯說：“政府要求開發商配套建設政策性住房時，往往會給出一定的優惠政策，這意味著商品房業主享受的資源并不會減少，開發商始終還是要按照合同約定交付房子。覺得自己吃虧了，可能還是出于心理上的因素，覺得付的價格不一樣，竟然住在同一個小區?！?/span>

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經濟適用房、自住型商品房、限價商品房，都曾是北京市為解決社會“夾心層”居住難題而推出的房屋類型。業內人士認為，自住型商品房、限價商品房與商品房混居的本意，也是讓不同收入群體能夠融合，而今看來，這種策略在具體執行中還是遇到了問題。

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中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示，北京市商品房配建自住房、限價房的項目，大概有十幾個，前期幾個項目在土地出讓時，政府部門并未明確要求開發商不得修建“隔離墻”，但后來問題比較多，就禁止了。

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張大偉稱，為追求利益最大化，開發商會選擇“高低配”的建設模式，即商品房部分修建為低層洋房或別墅，政策性住房部分建設為密度較大的高層住宅，雖然能達到政府要求的容積率，但導致商品房和政策性住房占有的公共面積差別很大。

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“沒有‘高低配’，雙方的公共面積相當，是否修建‘隔離墻’也就沒那么重要了。后來，北京的確禁止了小區內的‘高低配’。”張大偉說，政策性住房業主爭取公共空間的訴求合情合理，但商品房業主的要求也并非全無道理，這種矛盾的出現可以說是歷史的產物，解決起來較為棘手。

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張大偉稱，隨著自住型商品房退出了北京的歷史舞臺，商品房、限競房、共有產權房地塊均單獨出讓，新建住宅小區因混居而引發的問題將逐漸減少。