來源：財聯社

《科創板日報》（成都，記者 柴剛）訊，讓客戶貸款一次性支付2年多房租，租客每月分期還貸，租房平臺提前回收租金加速擴張，租房市場也玩“預售”？各大長租公寓平臺的如意算盤打得真響。

日前，長租公寓平臺青客向美國證券交易委員會（SEC）提交IPO文件，計劃在納斯達克上市，股票代碼為“QK”，擬融資約1億美元。

提到長租公寓，一個繞不開的話題就是備受詬病的租金貸。10月4日，武漢地區一位青客公寓線下管家透露，青客80%~90%租客都使用房租分期。租金貸在幫助平臺快速開拓市場的同時，也成為客訴“重災區”。黑貓投訴顯示，青客公寓有505項投訴，很多糾紛都因貸款引發。

值得一提的是，去年10月，雷軍旗下順為資本投資的長租公寓品牌“寓見”因租金貸問題爆倉后，青客曾試圖接盤，后因合作不順利，最終由麥家、蛋殼接手。

青客公寓成立于2012年，為國內較早的住房租賃服務提供商，主營長租公寓的房屋出租、樓宇托管和物業管理等。

IPO文件披露，截至2019年6月30日，青客公寓運營96854間房源。公司2017、2018財年分別實現營收5.23億元（人民幣，下同）和8.9億元，同比增長70%；凈虧損分別為2.45億元和4.98億元。

另外，截至2019年6月30日止的9個月，營收為8.98億元，同比增長51%；凈虧損3.73億元，略高于去年同期的3.24億元。單從上半年來看，公司營收為6.06億元，凈虧損為2.18億元。

2018年4月，青客公寓完成了由摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯合領投的數千萬美元C輪融資。至此，公司累計融資超1億美元。當前股東結構中，青客公寓創始人兼CEO金光杰直接持有30.3%的股份，凱欣資本及其關聯實體累計持有28.1%的股份。此外，紐信創投、賽富和摩根士丹利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

《科創板日報》記者注意到，早在青客公寓之前，自如、蛋殼兩家長租公寓頭部平臺就有赴美上市的傳聞。目前來看，青客公寓有望后發先至，成為國內租房平臺第一股。

“相對A股而言，長租公寓這類輕資產的模式或在美股上市更便利，成本更小。另外，此類企業希望在當前行業魚龍混雜的環境下，通過上市來實現較好的發展，尤其是更好的品牌價值。”財經評論員嚴躍進告訴《科創板日報》記者。

嚴躍進稱，若沒有上市機制，此類企業可能就停留在簡單的規模增加上，成本很高。通過上市，可以從過去的加法模式變為乘法模式，成長性得到釋放。另外，當前行業存在集中度上升的趨勢，上市后可以形成一波收并購潮。

不過，自如管理房間數量近85萬間，估值50億美元；蛋殼管理房間超50萬間，估值20億美元。相比之下，無論是房源規模，還是估值，青客都有較大差距。

值得注意的是，在資本積極涌入租房平臺的背后，卻是行業普遍面臨的投入大、周期長、盈利難等尷尬。克而瑞研究數據顯示，長租公寓行業平均利潤水平僅在2%~4%，現金流回正周期至少需6年以上。仲量聯行分析，當前租金的回報率不足2%，遠低于融資成本。

此前有租客分析，以青客的商業模型分析，每間房價格約1300元，成本900元，毛利400元，但裝修費用2萬元，意味著4年才能回本，再考慮20%的空置率，外加日常銷售及雜費，盈利困難。

實際上，IPO文件披露，青客公寓目前的平均稅前月租金只有1149元，較以往有所下滑。

金光杰也曾坦言，長租公寓目前仍是個微利行業，運營高效、管理規范、發展穩健的長租公寓企業將會走到最后，并獲得資本的青睞。

但資本并非萬能的。有分析認為，長租公寓能搶占制高點的基本上是有規模、有品牌的大型房企，不少企業的規模擴張主要靠融資，若運用加杠桿擴張模式，或面臨較大的金融風險。

近年來，國家層面一直構建租購并舉的住房體系，陸續出臺相關鼓勵發展租賃市場的政策。青客公寓IPO文件指出，2018年國內租房市場規模約1.5萬億元，預計2024年達到3.07萬億元。

在此背景下，地產系、中介系、互聯網系長租公寓紛紛入場，分散式、集中式租房模式競相出現。在青客公寓主打的分散式長租公寓領域，已有友家、蛋殼、優客逸家、包租婆等眾多玩家。

與分散式長租對應的是集中式長租，前者一般跟小業主簽約獲取小區民宅，進行統一裝修后出租；后者則是代理獨立成棟的房源出租，主要品牌有優+、魔方、冠寓、泊寓等。

但在各家長租公寓平臺追求規模效應之時，市場亂象頻發，租房貸杠桿過高爆雷、甲醛超標等負面消息不斷。

《科創板日報》記者注意到，2017年以來，GO窩、Color、好熙家、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲、鼎家、寓見等眾多長租公寓企業，先后因資金鏈斷裂出現危機或倒閉。

一年前，雷軍旗下順為資本投資的寓見公寓陷入危機后，最初就是由青客公寓接手。但隨后寓見發生了爆雷事件，寓見方面把這一結果的起因部分歸咎于青客在合作中沒有把握好分寸，“技術操作失誤”造成了擠兌危機。后來青客的接手工作也不順利，接盤不了了之。青客之后，麥家公寓和蛋殼公寓進入，前者對原寓見進行了部分收購重組，后者接手了一部分房源。

寓見曾因租金貸問題爆雷，青客公寓同樣因租金貸頻頻引發投訴。

黑貓投訴上，“青客白領公寓”下面有505項投訴，多因貸款糾紛以及押金退款難、提現難等問題引發。

“本人19.10.4辦理租房，押一付一。我和青客公寓人員說，暫時租一個月，后期決定是否續租。在不知情的情況下，被誘導辦理了華瑞銀行18期協議，租房合同也成了到21年12月31結束。”近日有網友發貼稱，青客公寓涉嫌誘導消費、侵犯其知情權，要求立刻辦理退房，解除華瑞銀行18期協議。

此前，青客公寓也曾多次曝出誘導用戶“被貸款”等負面消息。

去年5月有媒體報道，多位租客與青客公寓簽1年合同，平臺卻在隱瞞租客的情況下，從銀行貸了2年多的租金貸款，并通過銀行一次性放貸。青客公寓業務人員也證實，不管租期多久，都要辦理一個租金24個月的分期，但跟租客簽的是26個月，前2個月是租客支付的押金，后24個月由租客還款。

青客公寓的IPO文件也暴露客戶滿意度問題。據披露，截至2019年6月30日止的9個月，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個月，其中68.3%的合同期間長于12個月。不過，在同一時期內，47.3%的租戶在合同到期前就已退租，只有5.1%的租戶選擇續租。

今年5月，有自媒體報道，青客公寓前二級部門業務負責人爆料，青客拖欠供應商款項，且因裝修費用過高，每套房子都處于虧損狀態。青客是行業唯一一家以26個月的長租期實行租金貸的企業，除了滯留押金，還通過“租金貸”一次性獲取2年多的房租，以補充現金流。

當時，青客公關人員回應稱，該說法系對方蓄意報復抹黑，租金貸模式在業內屬正常的通用模式，由租戶自主選擇后與銀行確認簽約。

租金貸成長租公寓“行業慣例”不假，但“存在即合理”嗎？中原地產首席分析師張大偉曾指出，長租公寓操作租金貸，改變了原來中介機構簡單的“中介費+差價”經營模式，把企業變為投資者，利用早收租戶租金，晚付房主租金的方式加速擴張，一旦出現經營問題，就會出現上下游的多重糾紛。

嚴躍進表示，租金貸關鍵要做到公開透明，以及資金合規使用，否則會引發很多問題，尤其是當租金貸和租賃房源收購等掛鉤，有可能形成爆雷等風險。此外，通過租金貸進行業務擴張，還需要注意監管風險。

這并非危言聳聽，去年9月，包括青客公寓在內的16家上海代理經租企業就被約談，重點詢問有關租金貸情況。去年12月至今年2月，浙江省消保委牽頭開展了租金貸消費調查、暗訪，發現各租房平臺存在通過差異化優惠條件誘導租客采用租金貸、消費者在不知情的情況下選擇租金貸等亂象，要求相關平臺整改。

記者注意到，早在2016年10月，青客公寓就與眾安保險達成合作，通過后者的消費金融產品“分單”，租戶只需先支付2個月的押金，然后再每月繳付房租至指定銀行卡，不僅享受0利息，還可獲得“每月房租減免200元”的優惠。

IPO文件顯示，青客公寓與11家金融機構達成了合作，在為租戶提供分期貸款的同時，亦能使用分期貸款所得收入采購新公寓或進行裝修。

10月4日，《科創板日報》記者以租客身份咨詢，武漢地區一位青客公寓線下管家透露，平臺租客80%~90%都使用房租分期，分期最起碼18個月，利息由公司承擔。