撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志?

8月15日，泰禾集團(tuán)股份有限公司（下稱：泰禾）發(fā)布公告稱，“17泰禾01”將無(wú)法按期于8月17日兌付本息。同時(shí)，泰禾宣布已經(jīng)開(kāi)展債務(wù)重組工作。

?

7月末，泰禾與萬(wàn)科達(dá)成轉(zhuǎn)讓股份的事宜。按照雙方約定，泰禾必須解決債務(wù)問(wèn)題且確保公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)才能引進(jìn)戰(zhàn)投。泰禾需在9月30日前拿出解決方案，否則萬(wàn)科有權(quán)單方面終止股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

?

匯生國(guó)際融資總裁黃立沖告訴風(fēng)云地產(chǎn)界（微信公號(hào)：fydcj888），泰禾與債權(quán)方的談判中，有可能涉及到泰禾股東的讓步，如果這個(gè)過(guò)程中泰禾股東不愿意讓步，萬(wàn)科方覺(jué)得承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)或代價(jià)太大，確實(shí)有可能終止股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

也有分析指出，泰禾相對(duì)簡(jiǎn)單的股權(quán)結(jié)構(gòu)，股權(quán)層面歷史遺留問(wèn)題較少，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的“院子”系列產(chǎn)品，以及豐厚且優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)都是引投的加分項(xiàng)。

四筆債券接連違約

公告顯示，泰禾無(wú)法按期兌付本息的“17泰禾01”債券發(fā)行于2017年，規(guī)模30億，票面利率7.5%，2019年完成回售工作后剩余本金8.18億元，本息應(yīng)兌付金額8.79億元。

泰禾公告

?

泰禾解釋稱，公司現(xiàn)有項(xiàng)目的去化率短期內(nèi)有所下降，銷售預(yù)期存在波動(dòng)，同時(shí)由于公司自身債務(wù)規(guī)模龐大、融資成本高企、債務(wù)集中到付等問(wèn)題使得公司短期流動(dòng)性出現(xiàn)困難。

?

此前，泰禾已有三筆債券違約。7月6日，上海清算所披露，當(dāng)日未收到泰禾支付的2017年度第一期中期票據(jù)的兌付資金；此后8月1日及4日，“18泰禾01”、“17泰禾MTN001”相繼出現(xiàn)違約。

?

截至2020年6月30日，泰禾已到期未歸還借款金額為225.25億元，截至8月15日，已到期未歸還借款金額為349億元，尚未支付的利息為43.32億元。

?

據(jù)了解，2020年上半年泰禾的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流出9.09億元；而在當(dāng)期期末，泰禾的現(xiàn)金余額僅有43.05億元，相比期初的131.96億元大幅縮減，如果再減去10.86億元的受限資金，其的現(xiàn)金更顯得捉襟見(jiàn)肘。

?

此外，泰禾現(xiàn)存公司債券共15筆，其中“17泰禾02 ”將于今年10月10日到期，債券余額15.98億元，利率7.5%；2020notes-I、2020notes-II及增發(fā)的四筆境外美元債將于下半年到期，債券余額合計(jì)24.3億元。根據(jù)泰禾目前的債務(wù)屢屢逾期，以及現(xiàn)金流狀況來(lái)看，未來(lái)這些債券能否按時(shí)兌付，仍存很大的不確定性。

營(yíng)收下降83.02%，個(gè)別項(xiàng)目銷售良好

8月15日，泰禾同時(shí)發(fā)布了半年報(bào)。收入驟減、土儲(chǔ)沒(méi)有補(bǔ)給、項(xiàng)目“等米下鍋”，再加上累累負(fù)債，就是泰禾的現(xiàn)狀。

半年報(bào)顯示，上半年泰禾營(yíng)業(yè)收入24.63億元，同比下降83.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-15.82億元，同比下降201.33%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)180.57億元，同比減少8.34%。

從收入構(gòu)成看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍是泰禾收入的最主要來(lái)源，報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入19.53億元，占營(yíng)業(yè)收入的比重為86.90%；同期，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率為18.38%，同比下降9.71個(gè)百分點(diǎn)。

?

泰禾解釋，上半年無(wú)集中交付的地產(chǎn)項(xiàng)目，僅有零星項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)，造成收入較上年同期大幅下降；當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目拿地成本較高，造成利潤(rùn)水平顯著下降；此外，報(bào)告期內(nèi)公司對(duì)已到期尚未還款的借款計(jì)提預(yù)計(jì)負(fù)債并支付其他違約金等約7.76億元，多種因素疊加導(dǎo)致出現(xiàn)虧損。

?

從第三方數(shù)據(jù)來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1—6月泰禾集團(tuán)的全口徑銷售額為248.2億元，已經(jīng)跌出房企銷售TOP50，排在第51位。

?

對(duì)于泰禾集團(tuán)的掉隊(duì)，天風(fēng)證券將其歸因?yàn)楦叨寺肪€、商業(yè)地產(chǎn)和無(wú)序多元化擴(kuò)張。據(jù)悉，泰禾集團(tuán)的高端住宅和商業(yè)項(xiàng)目占比較高，此類項(xiàng)目通常去化難度較大，行業(yè)持續(xù)調(diào)控疊加疫情的不利影響使得推盤(pán)節(jié)奏更加緩慢。

泰禾表示，住宅項(xiàng)目方面，報(bào)告期內(nèi)北京金府大院等項(xiàng)目銷售良好。報(bào)告期內(nèi)，泰禾確認(rèn)收入金額位于前五的項(xiàng)目為北京金府大院、西府大院項(xiàng)目、福州金府大院、紅樹(shù)灣院子、東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)西區(qū)項(xiàng)目，收入金額分別為8.71億元、6.09億元、2億元、5948萬(wàn)元、5844萬(wàn)元?。

?

開(kāi)源艱難的泰禾選擇勒緊褲腰帶過(guò)日子，泰禾上半年未進(jìn)行新的土地獲取及區(qū)域擴(kuò)張。目前現(xiàn)存土儲(chǔ)主要位于京津冀、福建區(qū)域、長(zhǎng)三角、珠三角、華東地區(qū)，總占地面積1303萬(wàn)平方米，剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積951.76萬(wàn)平方米。

?

泰禾土儲(chǔ)情況? 圖片來(lái)源：半年報(bào)

此外，目前泰禾顯示?“在建”狀態(tài)的項(xiàng)目共35個(gè)，其中不乏累計(jì)投資總金額接近百億的項(xiàng)目，例如深圳院子98.89億，北京院子二期90.6億。如果沒(méi)有資金加注，這些前期投入大概率將會(huì)成為沉沒(méi)成本。

泰禾表示未來(lái)一年，將繼續(xù)以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，抓銷售促回款，加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，通過(guò)多種渠道籌集資金，積極解決債務(wù)問(wèn)題。積極推動(dòng)引入戰(zhàn)略投資者事宜，優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，完善公司治理，改善公司流動(dòng)性問(wèn)題。同時(shí)，繼續(xù)提升管理水平，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管控，關(guān)注人才的培養(yǎng)，為后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供動(dòng)力。

重組方案交付進(jìn)入倒計(jì)時(shí)?

7月30日，泰禾宣布公司控股股東泰禾投資、公司實(shí)際控制人黃其森與海南萬(wàn)益簽署了《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，泰禾投資擬將其持有公司的19.9%股份轉(zhuǎn)讓給海南萬(wàn)益。泰禾認(rèn)為該股份轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)將有助于推動(dòng)公司目前進(jìn)行的債務(wù)重組工作。

?

但與萬(wàn)科的交易落地需達(dá)成兩項(xiàng)前提條件：

?

一是泰禾制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致，債務(wù)重組方案能支持泰禾恢復(fù)正常生產(chǎn)，能支持泰禾可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，并且該債務(wù)重組方案能得到泰禾與萬(wàn)科的一致認(rèn)可；

?

二是萬(wàn)科對(duì)泰禾完成法律、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等盡職調(diào)查，且已就盡職調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題的解決方案及擬議交易的方案達(dá)成了一致，不存在影響擬議交易的重大問(wèn)題，同時(shí)泰禾的資產(chǎn)、債務(wù)及業(yè)務(wù)等不存在影響公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)的重大問(wèn)題或重大不利變化。

?

上述條件相當(dāng)嚴(yán)密。泰禾公告稱，泰禾系獨(dú)立經(jīng)營(yíng)主體，應(yīng)以其全部資產(chǎn)對(duì)自身債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，并完成其債務(wù)重組事項(xiàng)，萬(wàn)科不會(huì)對(duì)泰禾的經(jīng)營(yíng)及債務(wù)等承擔(dān)任何責(zé)任，亦無(wú)任何責(zé)任提供任何增信措施或財(cái)務(wù)資助。

?

泰禾于8月15日的公告宣布，為積極穩(wěn)妥化解公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，已聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)展債務(wù)重組工作，協(xié)助公司組織、協(xié)調(diào)債權(quán)人溝通意見(jiàn)和訴求，并就緩解短期債務(wù)償還壓力、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)提供專業(yè)意見(jiàn)。

?

但泰禾也坦言，債務(wù)重組最終能否達(dá)成取決于相關(guān)先決條件能否滿足，存在不確定性。

?

據(jù)AI財(cái)經(jīng)社消息，泰禾已于一周前與部分境內(nèi)債券持有人召開(kāi)了溝通會(huì)，表示希望能在9月初與投資人就相關(guān)方案進(jìn)行溝通。泰禾方面表示，目前財(cái)務(wù)顧問(wèn)正幫助公司進(jìn)行項(xiàng)目銷售回款在內(nèi)的現(xiàn)金流測(cè)算，草案需要等待測(cè)算結(jié)果出臺(tái)后再定，因此目前重組細(xì)節(jié)均不明朗。

?

自救者人恒救之，即便是有了“白衣騎士”，能不能活下去，主要還得看泰禾自己。現(xiàn)在，方案交付已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，留給泰禾的時(shí)間已經(jīng)不多了。