撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志?

9月18日，中國金茂控股集團有限公司（下稱：金茂）發布公告稱，擬以1800萬元收購青島海爾產城創集團有限公司（下稱：海爾產城創）3個青島項目公司的60%股權，并提供36.73億元的額外股東借款。

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海爾產城創開發運營大云谷城市運營項目，加上年初投入的36.88億元借款，截至目前，金茂在上述項目投入的資金接近74億元。

“先借貸，后收購 ”牽手海爾

事實上，上述這筆收購從今年年初就已經開始。

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2020年1月3日，金茂發布公告稱，間接全資附屬公司青島金茂置業有限公司（下稱：青島金茂）與海爾產城創的全資子公司青島恒鑫合創商業發展有限公司（下稱：恒鑫合創）簽訂合作借款協議。

據此，青島金茂同意向項目公司提供總金額不超過36.88億元的借款，按年利率10%計息。

圖片來源：金茂官網

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公開資料顯示，海爾產城創隸屬于海爾集團。據悉，海爾產城創成立于2013年，涉足的業務包括住宅地產、工業地產、商業地產、文化地產、養生地產，該公司一直以“產城生態圈”作為其發展的戰略。

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2019年11月，恒鑫合創以60.5億的總價競得地塊A及地塊B的土地使用權，并分別設立了項目公司。同時，恒鑫合創還計劃參與投標地塊C的土地使用權。

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根據借款協議，青島金茂擬就上述地塊的開發與恒鑫合創開展合作。

另外，各方同意，青島金茂有權向恒鑫合創收購各項目公司60%的股權。青島金茂將根據地塊C的獲取情況以及對該等地塊經濟指標的測算結果，決定是否進行股權收購。

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9月18日，青島金茂宣布，行使了收購海爾產城創3個青島項目公司60%股權的權利。

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針對“先借貸，后收購”的模式，《觀點地產網》引用業內人士觀點表示，如果金茂成功收購了項目股權，上述借款的本金及利息將轉換成股東借款，該公司也將獲得開發項目60%的權益，能夠大幅增加的土地儲備。假設沒有成功收購，這筆借款的年收益率是10%，每年能夠收取近4億元的利息，對平均借貸成本不到5%的金茂來說，也是一筆穩賺不賠的買賣。

“城市運營商”金茂重投青島?

財報數據顯示，金茂上半年銷售金額達1028.7億，較去年同期上漲31.1%。從克而瑞發布的1-6月房企銷售Top200排行榜來看，金茂位列12；再加上在24%高業績增長率的情況下，完成51%的業績目標，金茂算得上是今年殺出的一匹黑馬。

金茂明確將自己定位為“城市運營商”。接近金茂的人士表示，金茂銷售業績的釋放正是得益于城市運營板塊的驅動，隨著城市運營項目進入復制階段，對銷售規模釋放的助推作用明顯增強。

據了解，城市運營模式能夠有效地降低拿地成本，成為了金茂業績增長的保障。公開數據顯示，2017—2019年，金茂拿地均價從10729元/平方米降至7525元/平方米，低溢價率獲取項目占比從47%上升至75％。

據《每日經濟新聞》報道，金茂管理層曾表示：“我們認為拿到優質的地，具有競爭性的地是第一位的，而不是數量多第一位的。所以中國金茂多通過城市運營來完成拿地。競爭過于激烈的土地價格太高，最后操作起來非常困難，這不是我們的選擇。”

金茂就是運用這種開發模式大力布局青島，且青島已經是目前金茂城市新城項目布局最多的城市。

2010年，金茂通過金茂灣購物中心開啟了在青島的版圖。隨后，又將視野從住宅、商業轉換到城市運營上，陸續打造了青島中歐國際城、智慧國際城、青島西海岸·創新科技城。截至目前，金茂在青島已有四個城市運營項目。

圖片來源：金茂官網

其中，中歐國際城2018年銷售額突破70億元，2019年，該項目銷售額為50.13億元。據金茂青島官微透露，今年上半年，該項目錄得20.1億元的銷售額，取得青島市上半年網簽套數、面積、金額第一位。近兩年，金茂年度銷售也居于青島前三。

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有了這樣的成績打底，金茂在青島拿地時也沒有手軟。

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據風云地產界（微信公號：fydcj888）不完全統計，2019年，金茂在青島至少6次出手拿地，先后拿下住宅、商業類地塊16幅，總占地面積63.72萬平方米，可開發體量140.35萬平方米，拿地總金額約49.5億元。

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16幅地塊分別位于高新、即墨、黃島3區，也就是對應了高新區中歐國際城、即墨區金茂國際智慧城、西海岸金茂科技創新城3個大盤。

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此外，3月12日晚，金茂公告稱，擬以68.5億元收購中化資產旗下的武漢化資全部股權，后者擁有位于武漢、青島、天津三地的項目。

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金茂在上述公告中表示：“（能夠）迅速擴大本集團于青島、天津及武漢三大戰略布局城市的土地儲備，有助于本集團提升在這些城市的市場占有率。”

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作為金茂的“第二曲線”，今年上半年新增武漢、天津、常熟等三個城市運營項目。至此，中國金茂的城市運營項目總數為23個。期內，中國金茂城市運營項目銷售額的貢獻率為21%。

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不過，另一方面，城市運營也具有前期投入大、開發周期長、回報速度慢的特點。

據《觀點地產網》報道，此次收購的大云谷項目，地塊A預計將于2023年二季度前完工交付，地塊B預計將于2024年一季度前完工交付，地塊C的收成期更是遙遙無期。

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因此，包括金茂與海爾牽手打造的項目在內，金茂更多城市運營項目都需要經得起時間的考驗。您對金茂在青島的發展怎么看？關于城市運營您又有什么獨到見解？歡迎留言評論！