撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志?

近日，有消息稱(chēng)，富力地產(chǎn)（02777.HK）經(jīng)營(yíng)困難，將于明年裁員30%，還稱(chēng)富力地產(chǎn)已經(jīng)暫停了所有的招聘活動(dòng)。

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隨后，富力集團(tuán)對(duì)此事做出回應(yīng)稱(chēng)，從未停止崗位招聘，且無(wú)裁員計(jì)劃。

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風(fēng)云地產(chǎn)界（微信公號(hào)：fydcj888）也注意到，富力集團(tuán)的官網(wǎng)上，社會(huì)招聘的在招崗位超過(guò)4000個(gè)，最近的更新在幾小時(shí)之前。

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雖然否認(rèn)了裁員傳聞，但今年上半年富力地產(chǎn)已經(jīng)裁員37%。受債務(wù)集中到期、“三道紅線”等因素影響，接下來(lái)富力地產(chǎn)降負(fù)債的動(dòng)作可能會(huì)更頻繁。

上半年“裁裁裁”、下半年“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”

相關(guān)財(cái)報(bào)顯示，截至2019年12月末，富力地產(chǎn)員工數(shù)為62305人，截至2020年6月末員工數(shù)為39244人。也就是說(shuō)，今年上半年富力地產(chǎn)已減員37%，超過(guò)23000人，總員工成本從34.79億元縮減到14.6億元，節(jié)約開(kāi)支約20億元。

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富力地產(chǎn)2019年年報(bào)截圖

富力地產(chǎn)2020年中報(bào)截圖

8月份的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉稱(chēng)，未來(lái)9個(gè)月，可能都會(huì)在國(guó)內(nèi)外處理250億到300億債務(wù)。?

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因此，除了上半年采取的“節(jié)流”措施，進(jìn)入下半年，富力地產(chǎn)更是在“開(kāi)源”上下了功夫。

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11月9日晚，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，擬將其全資持有的廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園（下稱(chēng)：富力物流園）以63億元的物業(yè)價(jià)值，轉(zhuǎn)讓70%權(quán)益給黑石集團(tuán)，交易對(duì)價(jià)為44.1億元。

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富力地產(chǎn)表示，將手上的物業(yè)轉(zhuǎn)讓出去，董事會(huì)擬將合并事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額用于降低負(fù)債，及撥作集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。

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資料顯示，2007年，富力物流園成立，是富力地產(chǎn)旗下唯一物流園。經(jīng)多年擴(kuò)建及運(yùn)營(yíng)，其已成為華南地區(qū)最大的醫(yī)藥物流基地及白云機(jī)場(chǎng)周邊主要的跨境電商園區(qū)。

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觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)指出，債券融資空間不足的當(dāng)下，富力地產(chǎn)過(guò)往大量?jī)?chǔ)備的土地資源也因市場(chǎng)下行而銷(xiāo)售受阻。變現(xiàn)手上的持有型物業(yè)“減磅”，或者尋求開(kāi)發(fā)合作，應(yīng)該是目前最可行的方法了。

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此外，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)援引債市媒體消息稱(chēng)，富力地產(chǎn)預(yù)計(jì)年底將以18.5億元出售其持有的廣州廣發(fā)證券總部大樓40%股權(quán)，所得款項(xiàng)全部用于償還債務(wù)；此外正在推進(jìn)的資產(chǎn)處置項(xiàng)目還包括：向平安不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓部分廣州黃埔筆村舊改項(xiàng)目股權(quán)；向一家國(guó)企出售海南富力海洋歡樂(lè)世界的股份。

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上述所提及項(xiàng)目若按計(jì)劃推進(jìn)，預(yù)計(jì)富力地產(chǎn)將得到共計(jì)147.5億元的回款。

從“三線全紅”到“一線翻綠”

近幾年，富力地產(chǎn)的債務(wù)問(wèn)題一直沒(méi)有得到很好解決。今年受債務(wù)集中到期等影響，富力地產(chǎn)的債務(wù)危機(jī)更加嚴(yán)峻。

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5月，穆迪曾對(duì)富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)（CFR）由“Ba3”降至“B1”，展望從觀察名單變?yōu)椤柏?fù)面”。

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穆迪還表示，富力地產(chǎn)評(píng)級(jí)的下調(diào)，反映出穆迪對(duì)其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流疲弱以及未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)大量債務(wù)到期的擔(dān)憂；負(fù)面展望則反映了富力地產(chǎn)在未來(lái)12-18個(gè)月的再融資需求較高。

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按照三道紅線的標(biāo)準(zhǔn)（剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍），富力地產(chǎn)2020年中期，剔除資產(chǎn)負(fù)債率70.22%，凈負(fù)債率176.66%，現(xiàn)金短債比0.48，“三條紅線”全部踩中。

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在經(jīng)過(guò)一番開(kāi)源節(jié)流的操作之后，富力地產(chǎn)的財(cái)務(wù)情況稍有好轉(zhuǎn)。

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第三季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至報(bào)告期末，富力的負(fù)債合計(jì)1144.11億元，有息負(fù)債規(guī)模則較一季度下降了約242億元，凈負(fù)債率已同比下降至166%，資產(chǎn)負(fù)債率下降至約80.37%，若剔除預(yù)收款，其資產(chǎn)負(fù)債率或降至70%左右，基本可以實(shí)現(xiàn)翻綠。

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不過(guò)，匯生國(guó)際融資總裁黃立沖告訴風(fēng)云地產(chǎn)界（微信公號(hào)：fydcj888），一條線“轉(zhuǎn)綠”并不代表沒(méi)有問(wèn)題，最重要的還是要看實(shí)際現(xiàn)金流壓力和多少債務(wù)到期。

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相關(guān)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示， 2012年到2019年，富力地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額已經(jīng)連續(xù)八年為負(fù)，其中2019年高達(dá)-240億。2020年第三季度，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)正為188.44億元。

富力地產(chǎn)2020年第三季度報(bào)截圖

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截至去年末，富力地產(chǎn)共有395.6億元境內(nèi)債券，2020年、2021年到期債券分別為181億元、191億元。

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您覺(jué)得富力地產(chǎn)能夠順利度過(guò)債務(wù)危機(jī)嗎？歡迎評(píng)論留言！