原創?一點財經?

來源 一點財經?

2019年12月9日夜，全聯房地產商會年會第一天的活動即將全部結束，可是所有人都沒有離開，他們還在等待“豹哥”單偉豹在晚宴中的表演。

那一夜，單偉豹唱了兩首歌，一首周深的《大魚》，一首胡夏的《知否知否》。歌曲唱得精致柔順，和聲細氣。總有細心人，聽出了單偉豹曲中裹挾著一層淺淺的情緒，卻說不出那是什么。當然，更多人根本沒聽——正是酒戰酣時，哪有功夫感慨矯情？

到了2020年4月14日，路勁（01098.HK）發布公告，單偉豹將辭任公司執行董事，并于2021年1月1日正式生效。告別地產圈的風起云涌，“豹哥”選擇歸園田居，“采菊東籬下，悠然見南山”。

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原來，那情緒是離愁。

可是放眼整個行業，也只有一些“老路勁人”會難過。樓市是戰事，時間是金錢，路勁這樣顧影自憐的風格，已是異類般存在。現在行業這么難，所有人都在向死而生，都在找出路。這樣溫吞下去，還有希望嗎？畢竟，這是個只相信勝者王權的地方。

要是這么看，想要活下去，就得像一年前的那場晚宴中，那群在酒桌逡巡的“戰斗者”。趁房企大佬們還沒走，把酒桌當作談判桌，說說合作，談談收購，聊聊招拍掛，豈不更實在？只是唱唱歌、跳跳舞，那真是沒什么意義。

或許，單偉豹“老實人”的風格，已經不適應這個時代，到了說再見的時候。

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土儲干涸

2007年5月7日，路勁股東周年大會結束后，看著仍然不愿離開，還想帶回一些“爆料”的記者，單偉豹還是多說了一句。

“路勁通過順馳發展內地房地產物業，預計明年將是房地產與公路各占營業額一半。”

那天之后，單偉豹不再隱藏改造路勁的想法：雖然財報顯示，2006年路勁凈資產68億港元，收入主要還是分布在國內8各省份，總長1060公里的收費公路，但他堅信物業開發前景更寬廣，那才是路勁最終的方向。

否則，誰愿意接手順馳的資產？要知道，彼時的路勁團隊統計，順馳負債總額超過66億元，買賣很虧；標普與穆迪曾公開表示，收購達成以后，路勁的負債率將會從50%即刻超過70%，壓力山大。

既然是改造，就別想太多。于是路勁18億元拖回了順馳超過600萬平方米土儲，以及各式債務與風險——單偉豹管不了那么多。他知道路勁想要繼續成長，必須大刀闊斧地開出收費公路之外的增長點。

“回頭來看，今天我認為還是非常值得的。”那時候，單偉豹會給自己打氣，一遍又一遍。

如今，時間已經過去了近15年。單偉豹開始變得沉默，盡可能躲避媒體長槍短炮的追蹤。他變得少言寡語，絕不多說一句話，畢竟現實有些尷尬。

按照2007年的統計結果，路勁總土儲約為750萬平方米。可是翻閱近三年路勁的財報數據，可以看出公司土儲還是那么多。2018年6月底好不容易提升至848萬平方米，可是到了2020年6月底又下滑至701萬平方米——這么多年，路勁的土儲一直在原地踏步。

增加土儲談了這么多年，可實際上路勁只有那一次果斷出手，這是一家急迫轉型的公司嗎？真不像。收購順馳理應成為路勁地產板塊快速成長的起點，不過這一切并沒有發生。

如果你跑不動，就不要怪競爭對手絕塵而去。與路勁總規模相仿的花樣年控股（01777.HK）與國瑞置業（02329.HK），一直維持總資產與資產負債率之間的微妙平衡，通過適度增加杠桿，確保土儲豐盈。

雖然嚴控杠桿是行業的主旋律，但房企需要成長，需要適度杠桿帶來增長活力，“用愛發電”行不通。

目前，路勁的負債率為69.2%，體會不到咄咄逼人的負債紅線壓力，可長期低庫存運轉，總有“水池見底”的一天，到時候出路在哪里？

當然，路勁也怕倉里無糧，于是控制土地開發速度。財報數據顯示，路勁從2019年中的百萬平方米級別，如今已下將至90萬平方米。

如此“細水長流”的開發模式，700多萬平方米的土儲也夠開發一陣子。可是按照這層邏輯倒推，既沒有土儲，也沒有消化土儲的動力，路勁如何在業內立足成長？地產業務缺少增速，還談什么轉型？

作為一家地產收入占比九成有余的企業，既缺少土儲，也沒有開發熱情，只靠壓縮消化能力維持運轉，這行嗎？當然不行。主業成長的空間如此狹小，且不說會逐漸失去了行業競爭力，對于路勁的投資者們又該如何從中看到未來希望？

再看單偉豹的沉默，其實并非主動“不想說”，而是被動“不能說”，“沒的可說”。

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后路在哪？

“沒有哪個百年企業，不是自殺重生的。”很多年前，管理學大師德魯克就曾預言，企業的轉型需要對自己下手狠一點，別給自己留太多后路。

或許德先生的理論，部分解釋了為何單偉豹鐵了心擁抱房地產，但路勁還是慢慢悠悠地走。或許路勁確實有“后路”，還不止一條，自然不會選擇“自殺重生”。

“第一個和第二個文旅項目，都有10%的投資回報率，這在商業領域還是不錯的。”早些時候接受媒體采訪時，單偉豹就曾表示，文旅商業務是路勁重點布局的業務之一。論追求IP文化，地產圈無出其右。

目前，這項業務與房地產基金、娛樂及內容開發、房地產開發，共同隸屬于產業投資及資產管理板塊。

在眾多房企凈利潤普遍維持在7%-8%，甚至為了加速周轉，將利潤空間壓縮至5%的時候，產業投資及資產管理或是路勁的“后路”。

在這里，不僅可以繼續挖掘物業開發的機會，還能探索文旅項目的成長空間，甚至投入部分資金到地產外的領域，結出一些從來沒見過的果實。

可是在新冠疫情與金融市場波動的影響下，路勁的這一業務板塊遇到前所未有的危機：2020年上半年，房地產基金沒有任何新的投資，娛樂及內容開發大部分時間處于停滯狀態，無錫梅里小鎮與鄭州新密兩個文旅商項目，開發進度也被推遲。

這是一筆不小的損失，路勁在財報中只提了一句——“期內投資物業之公允值因而降低”。至于前期項目收益多少如，今公允降低多少，網上并沒有相關數據。《一點財經》就此詢問路勁官方，一直未得答復。

到最后，只有房地產開發還能提供7.74億元的收入，作為整個板塊的遮羞布——這可不像一條“后路”應有的模樣。

至于另一條，還是收費的“老路”。

回想1996年，路勁落子內地市場，是以收費公路建設作為起點。那是路勁走向輝煌的開始，算下來在20多年的時間里，路勁收費公路總里程已經達到500公里，業務拓展至印尼。

雖然收費公路帶來的收入并不高，但相比傳統開發物業項目，這是一種能夠帶來穩定現金流的業務形態。比起物業開發“高杠桿+高周轉”帶來的風險，收費公路顯然更安全。

只是收費公路實在太“安全”，安全到早已觸碰到“天花板”。從2018年開始，收費公路業務的收入貢獻維持在每年30億元左右，一直沒有明顯增長，倒是2020年上半年營收突然下滑至8.37億元。

財報中，路勁將下滑原因歸結為“疫情導致免費通行期延長”，可是回顧2019年的數據，高速公路項目收入占比還不足10%。收費公路能夠提升路勁的資產規模，卻很難成為業績貢獻的主力，這也不像一條“后路”應有的模樣。

這樣看來，路勁確實還有出路，只是它們都太窄了，太偏僻了，只能讓路勁走入歧途。走在這樣的路上，實在沒有太大意義。

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危墻之下

對企業家而言，失敗并不可怕，絕望才可怕。對單偉豹而言，這體會已是深刻。

“我認為房地產未來20年都是好年份。”2018年底，地產行業開始回調。單偉豹堅定相信，向前仍然是唯一選擇。

可是向前邁出一步后，堅定還能剩多少：曾立于危墻的孫宏斌，帶領融創中國（01918.HK）成為市值1361億港元的巨無霸；“高杠桿+高周轉”的經營模式，已被“三條紅線”的利劍攔腰斬斷；曾經被視為陽春白雪的地產行業，成了監管部門眼中背著金融風險狂奔的“灰犀牛”……

走進2020年，一切設想都成了空談。哪里有什么20年的“好年份”？市場環境日漸蕭索，企業經營壓力增大，這是現實。現在地產圈的好日子眼看就要過了“保質期”。

單偉豹也嘗試過翻身。畢竟路勁沒有踩中“三條紅線”，還有條件加杠桿，繼續爭搶土地；畢竟土儲資源相對優渥，超過700萬平方米的土儲，長三角、渤海灣和粵港澳大灣區三低的占比達到97%。

可是那又怎樣呢？誰不知道長三角、渤海灣、粵港澳大灣區是金礦？路勁那么多土儲，都在競爭炮火最猛烈的地方——時代中國搶占粵港澳大灣區、明發奪取長三角，哪個不是千萬平方米傍身？那里有的是殺紅眼的撕咬，不適合馬上要放馬南山的單偉豹。

至于加杠桿，還是省省吧。資金充裕的行業上升階段，靠高杠桿快速成長的案例比比皆是時，單偉豹也沒敢大步向前；如今高壓管控，怎敢觸動監管逆鱗，激進加杠桿怕是想加也是難？

進不是，退也不是，路勁的處境尷尬。尷尬的背后，其實是深深絕望，是無論如何改變，始終跟不上時代腳步的絕望。

業績上，路勁的營收和凈利潤早已失去增速，成長已處于停滯狀態。營收還有階段性增長，可是利潤難有上行趨勢，遇到“增收不增利”的瓶頸。路勁手里，連一張像樣的王牌都沒有了，還能怎么贏？

總資產排在行業40、50位的路勁，僅有2.9倍市盈率與0.41倍市凈率，徘徊在80、90名，證明食之無味，棄之可惜的路勁，越來越難得到資本市場的正面反饋。缺少爆發力，更缺少想象力，路勁需要力挽狂瀾式的英雄故事，需要一個強人拉一把，這是保守的單偉豹給不了的。

好在他并不貪戀權位，也知道自己改變不了路勁，退下來或許是最好的選擇。

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結語

回想路勁一路走來，所有人都沒有錯。

公司遇到問題時，單偉豹意識到自己無法扭轉乾坤，于是甘愿放棄救世主的光環；單偉彪的經驗，以及單頌曦的銳氣，都是現在路勁最需要的元素。這家公司沒有停止向有利的方向發展，正在迅速調整以順應時代需求。

只是方向對了，并不意味著就能成功。目前，房企興衰更替正在加快，市場瞬息萬變，沒有留給企業足夠時間改變。路勁需要改變，需要盡快步入新的軌道，尋找到增長點，只是這一切還來得及嗎？對路勁而言，很難。

你做的都對，但并不代表你不會被時代淘汰，這就是現實。