來源/風云地產界

撰文/ 婁梓悅

編輯/ 盧泳志

地產下半場，隨著行業資源加快向頭部公司集中，中小房企發展受限，生存愈發艱難。

總部設在武漢的美好置業的成績單，即反映出中小房企的發展困境。

4月27日，美好置業發布2020年業績報告。全年營收42億元，同比增長15%；歸屬于上市公司股東的凈利潤9469.8萬元，同比增長41.58%；然而，扣非凈利潤卻是-4.6億元，同比大跌861%。

圖片來源：美好置業2020年年報

第二天，美好置業緊接著又發布一季報，顯示一季度營收2.86億元，同比大增327%；但凈利虧損1.32億，下跌45%；仍然增收不增利，看不到扭虧跡象。

圖片來源：美好置業2021年一季報

美好置業是一家老牌房企，前身為名流置業，1989年由劉道明創立，地產業務布局武漢、北京、深圳、杭州等大中城市，多次獲評“中國房地產百強企業”。但從銷售規模來看，美好置業去年房產簽約67.23億元，銷售面積58.15萬平米，未能入圍行業200強。

2014年以來，美好置業瞄準裝配式建筑進行戰略布局，持續推進多元化業務，進行去地產化轉型。隨著新業務的拓展，公司業績卻連年下行、盈利能力不斷走低，業績遭遇轉型瓶頸的態勢明顯。

扣非凈利潤虧損4.6億，靠變賣資產實現年度盈利

去年受疫情影響，很多房企都出現了經營困難。但美好置業的業績下滑，卻不能單純歸咎于疫情影響，而是已持續多年了。

歷年財報數據顯示，2017-2019年，美好置業營收分別為44.4億元、25.2億元、36.6億元，歸母凈利潤分別為6.64億元、2.48億元、0.67億元，盈利能力持續下降。去年雖然實現歸母凈利潤0.95億元，但扣除非經常性損益，經營實際虧損4.6億。

談到虧損原因，美好置業告訴風云地產界，主要是公司報告期內取得處置長期股權投資產生的投資收益，同時計提公允價值變動損失，且農業板塊的長期待攤費用一次性計入當期損益導致的。

圖片來源：美好置業2020年年報

公司趕在去年12月，集中轉讓旗下三家全資子公司100%股權，取得投資收益約 9.8億元。有賴于去年年末這筆投資收益，美好置業在經營業績下滑、盈利能力銳降時，仍然實現了0.95億元的年度盈利。

行業人士認為，美好置業變賣旗下子公司，一方面是通過資產變現來“斷臂求生”，準備應對新一輪行業調整；另一方面也不排除有意調節財務數據，以免巨額虧損。

不過，與外界的觀感不同，美好置業將旗下項目公司轉讓視為商業模式，稱其為“一級開發業務的具體成果”。內部人士向風云地產界解釋稱，“從 2013 年以來，一級開發作為公司日常經營性業務，就持續為公司貢獻利潤，是公司利潤的主要來源之一。今后，在全力發展房屋智造業務的前提下，公司還會根據市場需要繼續開展一級業務，提升資產流動性和運營效率。”言外之意，項目轉讓變現今后可能將成為美好置業的常態性經營行為。

年報顯示，報告期內，美好置業認購的“千為10號私募投資基金”、“長安信托——穩健190號債券投資集合資金信托計劃”和“泰舜優選2期私募證券投資基金”等基金和信托產品，存在虧損風險，計提公允價值變動損失約 1.9 億元；另外，現代農業板塊由于連續虧損，長期待攤的1.8億元農田改造費用也一次性計提。

扣除以上非經常性損益，美好置業去年扣非凈利潤實際虧損4.6億元。而在2017-2019年，這項數據分別為6.82億元、2.42億元與0.61億元，今年一季度則為-1.26億元，不但延續多年來的下滑態勢，而且還有加劇之勢，業務盈利能力，前景堪憂。

財務方面，截至2020年末，美好置業負債總額為214.7億元，資產負債率升至75.8%。在三道紅線高壓下，房企融資受限，美好置業資金鏈承壓。

對于美好置業的發展困境，資本市場已經有所反應。今年1月份，美好置業股價連續多個交易日跌停，截至1月22日，報收2.02元/股，股價幾近腰斬，市值蒸發30多億元。

美好置業隨后出臺股份回購方案，擬投入1-2億元，通過集中競價方式，以不超過4元/股的價格回購公司股份。但回購股份提振信心之舉未能挽回局面。4月27日年報發布當天，股市反應平平，美好置業報收1.85元，總市值45.64億元。

總裁請辭，90后“富二代”擔當轉型大任？

業績不振，也引發美好置業高管層的人事調整。總裁何飛在今年4月7日匆匆去職，與他一起請辭的，還有公司副總裁尹滄。

從個人履歷看，何飛出生于1971年，在東南大學工程管理專業獲碩士學位，2004年-2017年在招商蛇口任職，擔任深圳公司總經理，2017年曾創下141.35億元年度銷售業績，幫助招商蛇口跨入千億陣營。

2018年，何飛轉入旭輝，但時隔不久，就于2019年11月出任美好置業聯席總裁，次年5月正式接替屆滿離任的湯國強，就任總裁一職。據披露，美好置業給何飛的稅前年薪高達700萬元，其中60%為固定薪酬，40%為績效獎金，還不包括與凈利潤掛鉤的利潤獎金。

任職期間，何飛的主要任務是負責房屋智造板塊，推動裝配式建筑業務和房地產開發業務的融合發展。裝配式建筑是美好置業業務轉型的主要方向，居于公司“一主兩翼”戰略格局（以房屋智造為“一主”，現代農業、產業興鎮為“兩翼”）的核心地位。為推動業務轉型，董事長劉道明不惜高薪引進外部人才，匹配公司業務發展需要。

圖片來源：官網

去年11月，何飛受邀參與全國裝配式建筑暨智能建造發展交流大會，在主題分享中提到美好房屋智造一體化服務模式。據他介紹，美好置業以疊合剪力墻為技術核心，建造建造行業領先的工廠化房屋智造基地，并搭建智能建造云管理平臺，可以提供從規劃設計到拎包入住的一體化房屋智造服務。

年報顯示，美好置業去年在成都金堂、江蘇儀征的房屋智造工廠成功試產，加上前期投產的武漢江夏、青島即墨、重慶江津、湖南汨羅等9個工廠，每個工廠的服務范圍都可以覆蓋周邊200公里。

國家近年大力提倡裝配式建筑，在美好置業看來，這是一個萬億級發展機遇。然而，愿景雖然美好，但現實卻非常骨感。

從2020年年報看，美好置業的裝配式業務，包括設計、施工、混凝土預制構件及總承包，全年營收只有6.2億元，毛利虧損3522萬元。在這種情況下，何飛放棄700萬的總裁年薪，選擇了離職。

風云地產界就何飛離職一事聯系美好置業，其稱：“何飛辭任是其做為職業經理人的個人選擇，對他為公司所做的貢獻表示衷心感謝”。

何飛去職后，美好置業調整高層人事：一是由副董事長呂卉兼任公司總裁；二是提名董事長劉道明的二女兒劉南希為董事候選人。

劉道明育有兩個女兒，都是公司重要持股人。大女兒劉柳生于1985年，2010年留學回國后，進入武漢一家銀行工作，后來成立了自己的園林綠化公司。她在美好置業僅有董事身份，沒有擔任其它要職。

二女兒劉南希生于1993年，大學就讀于武漢理工大學工商管理專業。2019年5月加入公司，今年3月出任旗下控股子公司美好建筑裝配科技有限公司董事長，主要負責裝配式建筑業務。由她來填補何飛留下的董事空缺，倒也順理成章。

圖片來源：美好置業2020年年報

作為美好置業的創始人，劉道明現年64歲，退休傳承問題也提上了日程。內部人士向風云地產界透露，劉南希的董事職位，將于下月提交股東大會批準。

屆時，在公司九個董事席位中，劉道明父女占有三席，培養接班人的用意非常明顯。

然而，在何飛去職以后，劉南希這位“90后”能否挑起裝配式建筑的重擔、順利推進業務轉型，還有待觀察。

地產主業發展不力，美好置業身陷多元化轉型瓶頸

美好置業的業務轉型，其實早在2014年就開始了。那一年，“名流置業”正式更名為“美好置業”，劉道明提出，“我不僅要造房子，更要造一種美好的生活方式”。公司戰略轉型的大幕，即由此開啟。

圖片來源：官網

此后幾年，美好置業在房地產主業之外，相繼布局裝配式建筑、產業新鎮、現代農業等業務，實現多元化發展。2017年以來，公司甚至不再將地產業務作為主要投入板塊，投資重點大幅度地向裝配式建筑、現代農業傾斜。

這種比較激進的去地產化轉型，在業內并不多見。其結果是，由于缺乏地產主業的有力支撐，美好置業在業務多元化拓展的同時，業績卻一路下滑。癥結在于裝配式建筑業務前期投資大、回款周期長，2018年和2019年凈虧損分別為1.97億元、5.98億元，迄今仍未能成為公司新的盈利增長點。

現代農業板塊也不樂觀。這項特色業務主要集中在湖北省內，共計經營流轉土地8.5萬畝，打造“蝦稻共作、稻漁綜合種養”的生態農業，在公司總收入中一直占比較小，2018-2020年收入占比分別為 0.22%、1.19%和 1.18%。

由于業務連續虧損，美好置業在去年四季度作出戰略調整，退租土地6.4萬畝，由大規模種養的自主經營模式轉向輕資產運營；已經投入的 1.8 億元農田改造費用，也一次性計入當期損益。從這些動作來看，這個方向的轉型探索基本上就此收尾。

在美好置業多元化業務轉型期間，很多房企抓住行業上行周期的機會窗口，實現了規模擴張。美好置業卻坐失這一戰略機遇，主業地產投入不足，導致近年營收波動、盈利下滑。表現在土地儲備上，公司2017-2019年，新增土儲分別為33.1萬㎡、34.97萬㎡、44.11萬㎡。截至去年上半年，美好置業的總土儲僅有164.95萬㎡，難以滿足未來三年的開發需求。

風云地產界咨詢美好置業，是否會在戰略層面對多元化業務轉型進行反思和調整？公司回復稱，公司近幾年來一直在根據市場環境和政策變化，并結合自身的實際情況進行轉型。去年9月，子公司美好裝配被認定為國家級“裝配式建筑產業基地”；今年2月，位于重慶江北區的“重慶美好天賦項目”也被列為住建部智能建造試點項目。國家主管部門的肯定，增強了公司堅持一體化房屋智造業務，完成由傳統房地產開發向房屋智造全面轉型的信心。