大摩財經注意到，萬達商管集團近期已先后剝離旗下多達13家子公司，將這些公司騰挪到大連萬達商管。萬達商管的母公司則從大連萬達商管變更為珠海萬達商管，并欲引入珠海國資的戰略投資。市場猜測，珠海萬達商管將是萬達商管的上市主體。

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工商資料顯示，4月底，萬達商管將7家子公司的100%股權轉移到大連萬達商管，其中包括佛山順德萬達廣場、天津濱海世紀大道萬達廣場、福州高新區萬達廣場、廈門灌口萬達廣場、深圳龍崗區萬達廣場、福州白湖亭萬達廣場的商管公司。3月底，大連萬達商管已經從萬達商管手中接過了6家子公司，涉及泉州城東萬達廣場、北京樂多港萬達廣場、廣州新塘萬達廣場、上海崇明萬達廣場、北京懷柔萬達廣場、武漢東西湖萬達廣場的商管公司。

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就在3月29日，大連萬達集團宣布萬達商管與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達商管落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億元戰略投資萬達商管。據萬達方面介紹，珠海萬達商管是萬達商管重組后的輕資產運營管理公司。

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按照此前計劃，萬達商管將不再持有物業，全面負責已開業的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發展的所有萬達廣場的運營管理。重組后的萬達商管除了向萬達廣場業主收取管理和服務費外，還將研究萬達廣場巨額線下流量變現的盈利模式。今年，萬達商管將開展針對萬達廣場中小微企業的金融服務，以及創新的大數據服務、新能源服務、廣告經營服務等業務。

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2014年12月23日，萬達商業在港交所掛牌上市，并成為當年港交所最大的IPO。萬達商業當時以48港元/股上市，退市之前股價最高達到78港元/股，最低曾跌至31.1港元/股，僅有5倍PE。彼時還擔任萬達商業董事長的丁本錫在股東周年大會上稱：“香港市場用自己的尺子來衡量萬達商業的商業模式，是不適宜的。”

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2016年9月13日，萬達商業將52.5港元/股的收盤價永遠地留給了港交所。截至當日收盤，萬達商業總市值為2376.8億港元。萬達商業在港交所的這些日子，股價僅上漲約9%。2016年9月20日，登陸港交所637天的萬達商業宣布正式退市。

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對于萬達商業在香港上市不到兩年便選擇退市，王健林認為，萬達商業H股私有化，最核心的原因是公司價值被嚴重低估。根據萬達商業2015年年報數據，萬達商業每股收益6.6元，每股凈資產39.8元，而其股價卻長期在凈資產上下徘徊，這種低估值讓王健林“無法忍受”。

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從港交所退市之后，王健林開始推動萬達商業在A股的IPO進程。

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為了讓萬達商業能順利在A股上市，王健林將萬達商業的業務調整為以萬達廣場為主的商業部分，大連萬達商業地產也更名為大連萬達商業管理集團，宣布不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業。

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2019年底，大連萬達商管集團完成了房地產業務剝離。至此，大連萬達商管剩余的房地產業務全部交由新成立的萬達地產集團負責。

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然而，漫長地等待了5年后，萬達商管在A股上市的前途變得極為渺茫，不得不重新考慮返回港交所。

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今年3月24日，大連萬達商管撤回IPO申請。并宣布對該公司從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，以盡快實現境內外上市。

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重組后的“輕資產”萬達商管能否獲得讓王健林滿意的估值呢？

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最近幾年，萬達商管加速轉變模式，從“重”變“輕”。過去，萬達廣場作為萬達的商業地產業務，采用的是“以售養租”模式：即用萬達廣場勾地，同時開發住宅、寫字樓等，通過項目銷售收入平衡現金流，補貼商業運營部分。但在金融去杠桿周期和房地產長調控周期，萬達廣場的重資產模式已難以維系。

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2015年后，萬達商管開始注重輕資產運營，即在萬達廣場建設的資金端，越來越多采用CMBS（房地產抵押貸款支持證券）等類REITs融資，盡管仍然沒有擺脫債務屬性，但CMBS的長周期資金特點能更好與商業地產運營匹配。作為回報，萬達商管將七成的商業運營收入返給投資人。

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萬達商管的輕資產戰略在近兩年加速。萬達在2020年開業了45座萬達廣場，其中輕資產占比超過60%；萬達今年計劃開業萬達廣場50個，其中輕資產占比68%。截止去年末在建的142個萬達廣場中，輕資產占比超過80%。

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攜品牌和運營優勢，萬達廣場近年來加速進入到下沉市場。截止2020年底開業的超過100個輕資產項目中，50%已下沉到三四線城市。隨著內需加速、以縣城為核心的下沉市場消費升級，萬達廣場等購物中心在三四線城市快速取代傳統商超，市場空間可觀。不過，萬達廣場的競爭對手如新城吾悅、寶龍、印力等也正加速擴張，縣城購物中心大戰難免。

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