本文由無(wú)冕財(cái)經(jīng)（wumiancaijing）原創(chuàng)首發(fā)

作者：陳欣苗

編輯：陳澗

設(shè)計(jì)：布冬

編輯助理：朱智琪

泰禾集團(tuán)（000732.SZ）冰火兩重天。一面是積極“引戰(zhàn)”、復(fù)工復(fù)產(chǎn)的官方利好不斷釋放，另一面卻是裁員、總部大樓擬被查封等負(fù)面信息漫天飛。

5月11日，據(jù)自媒體“地產(chǎn)談資”消息，泰禾近期正開(kāi)展從集團(tuán)到各個(gè)區(qū)域公司的大規(guī)模裁員行動(dòng)，譬如南京區(qū)域公司將裁員90%，并于5月底完成人員離職，其他區(qū)域公司也有參照南京區(qū)域公司進(jìn)行裁員的打算。

此前的5月8日，債主渤海信托一紙要求泰禾搬離辦公點(diǎn)北京公館、否則將“申請(qǐng)查封保全”的公告，令“泰禾總部被查封”的言論甚囂塵上。而這，也僅是泰禾債務(wù)糾紛的一角。

▲渤海國(guó)際信托公告。

泰禾的資金困局已非新鮮事，截至今年一季度，其已到期未歸還的借款金額仍高達(dá)431.5億元。去年7月萬(wàn)科擬入股的消息一度讓市場(chǎng)對(duì)泰禾的希望重燃，泰禾亦持續(xù)釋放出要打翻身仗的信號(hào)，而今10個(gè)月過(guò)去了，泰禾的千億債權(quán)人、維權(quán)業(yè)主、合作商等相關(guān)方，到底等來(lái)了什么？

?萬(wàn)科等得起

在泰禾事件中，萬(wàn)科的一舉一動(dòng)都備受關(guān)注。這位向泰禾拋出橄欖枝的金主，當(dāng)真能被寄予厚望嗎？

從成立處理問(wèn)題的工作小組、牽線協(xié)調(diào)債權(quán)人洽談，到擬成立平臺(tái)公司，萬(wàn)科對(duì)泰禾的介入確實(shí)在逐漸深入，但與此同時(shí)，萬(wàn)科的審慎、克制，也讓這場(chǎng)救援的進(jìn)程緩慢、收效甚微，而又充滿變數(shù)。

此前，據(jù)多家媒體報(bào)道，萬(wàn)科內(nèi)部成立了處理泰禾問(wèn)題的工作小組，由曾擔(dān)任財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的董事長(zhǎng)黃文金負(fù)責(zé)。重組期間，萬(wàn)科介入?yún)f(xié)調(diào)和參與泰禾與債權(quán)人的談判，并取得一些成效。

據(jù)泰禾官方信息，去年下半年以來(lái)，其已得到多家主流金融機(jī)構(gòu)的支持，旗下珠海、深圳、漳州等多地子公司與金融機(jī)構(gòu)達(dá)成債務(wù)重組協(xié)議。

此外，萬(wàn)科還在項(xiàng)目梳理、融資籌資等方面做了不少工作。近期雙方成立操盤公司有了新進(jìn)展，此舉便在于梳理并盤活泰禾旗下的部分資產(chǎn)。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)4月6日消息，萬(wàn)科已調(diào)度一支團(tuán)隊(duì)協(xié)助泰禾操盤部分項(xiàng)目，首批推進(jìn)項(xiàng)目也已選定。該團(tuán)隊(duì)將和泰禾在上海成立一家平臺(tái)管理公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目對(duì)接、協(xié)調(diào)等相關(guān)事宜，目前該公司已開(kāi)始啟動(dòng)注冊(cè)；并將在華東和華南兩個(gè)區(qū)域成立相應(yīng)的項(xiàng)目操盤公司。

不過(guò)，無(wú)論是平臺(tái)管理公司，還是項(xiàng)目操盤公司，都不會(huì)與萬(wàn)科有直接股權(quán)關(guān)系。

對(duì)應(yīng)萬(wàn)科總裁祝九勝在3月31日舉行的業(yè)績(jī)會(huì)上的回應(yīng)，雙方正醞釀成立的是操盤公司，而非接盤公司。該公司是接受各方委托“干活的”，包括啟動(dòng)項(xiàng)目，建造和銷售項(xiàng)目等，但不承擔(dān)項(xiàng)目本身的債務(wù)。

▲萬(wàn)科總裁祝九勝今年3月對(duì)入股泰禾作出回應(yīng)，圖片來(lái)自中國(guó)企業(yè)家。

他表示，泰禾問(wèn)題的整體解決仍需很長(zhǎng)時(shí)間，不排除少數(shù)項(xiàng)目先行“解套”。少數(shù)資源條件好、債權(quán)債務(wù)協(xié)議達(dá)成、各方都支持的項(xiàng)目，將成立操盤公司先行啟動(dòng)盤活，解決一部分債務(wù)問(wèn)題，具體方案仍在探討中。

可見(jiàn)，雙方合作歷時(shí)10個(gè)月，萬(wàn)科對(duì)泰禾的救援仍限于項(xiàng)目層面，所謂的操盤公司目前仍處于起步階段。

“從萬(wàn)科的態(tài)度和舉措來(lái)看，其對(duì)泰禾背后的債務(wù)窟窿是有充足認(rèn)識(shí)的，所以會(huì)比較謹(jǐn)慎。從實(shí)際過(guò)程看，萬(wàn)科當(dāng)前也需邊走邊看，若經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)好，后續(xù)才有合作的可能性。”知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。

他進(jìn)一步指出，雙方合作的效應(yīng)是弱于預(yù)期的，萬(wàn)科目前的角色還不是戰(zhàn)略投資的性質(zhì)，而是一種股權(quán)方面的合作，故緩解壓力的作用是偏弱的，但至少萬(wàn)科有可進(jìn)可退的余地。

實(shí)際情況亦是如此。馳援泰禾，萬(wàn)科便是做好“防護(hù)”再出手，設(shè)置了嚴(yán)苛的前提條件，其中的核心是泰禾就債務(wù)重組達(dá)成各方認(rèn)可的方案，而萬(wàn)科不對(duì)泰禾的經(jīng)營(yíng)及債務(wù)等承擔(dān)任何責(zé)任。

換言之，要拿到24.27億元的戰(zhàn)投資金，關(guān)鍵仍在泰禾自身的償債能力與債權(quán)人的抉擇，而萬(wàn)科則將自身的風(fēng)險(xiǎn)降到了最低。

正如祝九勝所表態(tài)的，“幫人忙不會(huì)給自己添亂”，“解鎖的鑰匙還是在泰禾自身和債權(quán)人手上”。然而，按照目前的進(jìn)度，“距離入股還有相當(dāng)大的難度”。

至少?gòu)哪壳皝?lái)看，萬(wàn)科在泰禾事件中的支持力度有限，實(shí)際發(fā)揮的作用或該重新審視。泰禾樂(lè)意向外界透露的積極引入戰(zhàn)投的信息，也更像是“煙霧彈”，遲遲未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

難怪有業(yè)主形容，如今的泰禾猶如一位重癥病人，剛剛走出ICU病房，需要休養(yǎng)恢復(fù)；而萬(wàn)科，黃其森最大的指望，卻口惠而實(shí)不至。至于原因，泰禾內(nèi)部人士對(duì)媒體稱，合作還在積極進(jìn)展中，只是需要泰禾達(dá)成的條件部分還沒(méi)有兌現(xiàn)。

至于萬(wàn)科入股后泰禾的發(fā)展前景，那更是后話了。

?債務(wù)重組緩慢推進(jìn)

重組路漫漫，萬(wàn)科的真金白銀并不好拿。

據(jù)2020年年報(bào)，泰禾已與大部分主要債權(quán)人就已到期未歸還借款達(dá)成和解，主要方式包括延長(zhǎng)借款的還款期限、對(duì)資金成本給予一定的優(yōu)惠以及豁免違約金。

但總體規(guī)模不到200億的展期規(guī)模，與泰禾高達(dá)1967億（截至2020年底）的債務(wù)相比，仍是杯水車薪。到今年一季度末，泰禾已到期未歸還借款金額已進(jìn)一步攀升至431.55億元。

“泰禾的債權(quán)人繁多，因不同項(xiàng)目的實(shí)際情況有別，加之不同公司有各自訴求，使得談判進(jìn)度不一，要在短期內(nèi)達(dá)成一致十分困難。從項(xiàng)目層面推進(jìn)債務(wù)重組，是相對(duì)務(wù)實(shí)的做法，但這個(gè)過(guò)程有可能會(huì)較為漫長(zhǎng)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。

并非所有債權(quán)人都愿進(jìn)行債務(wù)展期，予以泰禾喘息空間。

渤海信托的查封聲明之前，5月5日，泰禾公告披露，其被上海金融法院判決歸還四川信托本息42.55億元及違約金。

▲泰禾集團(tuán)上月被判歸還四川信托巨額資金。

此前4月29日的公告顯示，仍有14宗重大訴訟、仲裁事項(xiàng)，總金額超過(guò)140億元；其中9宗為金融借款糾紛。這些訴訟的具體影響尚難預(yù)估。

據(jù)自媒體“風(fēng)云地產(chǎn)界”援引泰禾內(nèi)部人士消息，債務(wù)重組目前已經(jīng)完成了大部分，少部分還在積極溝通中，容易解決的基本都已經(jīng)解決了，剩下一些“硬骨頭”，需要一定時(shí)間。

由此可見(jiàn)，泰禾與債權(quán)人的斡旋還將持續(xù)，債務(wù)重組仍處“爬坡期”。要走出流動(dòng)性危機(jī)，萬(wàn)科的作用有限，即便是債權(quán)人同意債務(wù)展期，也僅是以時(shí)間換空間，泰禾仍要靠自己。

在現(xiàn)金流幾近枯竭、“三道紅線”全踩中的情況下，泰禾亟待證明的，是它的賣房能力，以此來(lái)獲得增量資金，這對(duì)于推進(jìn)債務(wù)重組也有積極意義。

實(shí)際上，泰禾也在積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷。

據(jù)泰禾官方信息，除未啟動(dòng)的儲(chǔ)備項(xiàng)目外，泰禾目前在售在建的項(xiàng)目分為現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房產(chǎn)品、始終未停工或在建已復(fù)工項(xiàng)目、待復(fù)工項(xiàng)目。

這其中，現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房產(chǎn)品是重點(diǎn)。按照泰禾的說(shuō)法，其在北京、福州、廈門、上海、南京、杭州和廣深區(qū)域等有中國(guó)院子、福州灣、福州金府大院、廈門紅樹灣院子等20余個(gè)項(xiàng)目，有望在五六月份滿足銷售條件。

復(fù)工復(fù)產(chǎn)關(guān)乎其銷售及回款，亦是業(yè)主們關(guān)心的重點(diǎn)。自泰禾陷入資金危局，多地業(yè)主因項(xiàng)目停工、延期交付等原因維權(quán)四起，他們的購(gòu)房款多數(shù)在百萬(wàn)乃至上千萬(wàn)元。

▲去年，深圳泰禾院子營(yíng)銷中心門口出現(xiàn)維權(quán)者，圖片來(lái)自“深圳新房馬良”。

不過(guò)，在復(fù)工復(fù)產(chǎn)這件事上，泰禾也飽受爭(zhēng)議。

據(jù)多家媒體報(bào)道，年報(bào)出爐后，部分業(yè)主質(zhì)疑，泰禾是“云復(fù)工”，實(shí)際上很多項(xiàng)目仍然是停工、未開(kāi)工狀態(tài)。譬如泰禾北京院子二期的業(yè)主投訴泰禾造假，稱年報(bào)里泰禾北京院子二期工程的完工進(jìn)度為“86.57%”與事實(shí)不符。

此外，泰禾未在財(cái)報(bào)中公布銷售和回款。至2020年年底，公司賬上余留了大量未銷的存貨，金額達(dá)1544億元，占總資產(chǎn)的71.21%。其中，有552億元存貨處于借款抵押狀態(tài)。

對(duì)于入股泰禾，萬(wàn)科管理層曾公開(kāi)表示，泰禾的問(wèn)題在于資金和融資，公司本身的產(chǎn)品力和基礎(chǔ)能力是不錯(cuò)的。

“品質(zhì)是泰禾的底線。”這是泰禾董事長(zhǎng)黃其森樂(lè)于向外界傳遞的信息，很大程度上，泰禾的院子是他的底氣和驕傲。

截至2020年底，泰禾土儲(chǔ)總建筑面積3239.91萬(wàn)平方米，總貨值約4000億元；剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積923.87萬(wàn)平方米。

接下來(lái)，要看黃其森的帶貨能力了？