來源/風云地產界

撰文/ 于婞

編輯/ 盧泳志?

5月17日，順豐房托基金（02191.HK）在港交所正式掛牌交易。

自2月10日遞表，到掛牌交易，前后僅96天的時間。星展亞洲融資有限公司為其獨家上市代理人。

這是香港房地產信托基金市場首個物流REITs，同時也是首個非地產的快遞企業赴港發行REITs。

但上市首日，順豐房托的股價并沒有像其名字一樣“順風”上揚，而是掛牌即破發，開盤跌9.84%。

截至發稿，順豐房托報4.16港元，跌16.47%，總市值33.28億港元。

來源：雪球

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香港首個物流地產REITs?

順豐房托是香港首只以物流地產為主的REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地產投資信托基金。

這是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

這種信托基金的魅力在于，通過資金的“集合”，為中小投資者提供投資機會，且專業化的管理人員將募集的資金用于房地產投資組合，分散了房地產投資風險。

順豐房托的投資重點為全球范圍內可產生收入的房地產，初步重點為物流地產。

其投資組合初步包括位于香港、佛山及蕪湖的三處物業，都是現代物流地產，且位于香港及中國主要物流樞紐內，毗鄰主要機場、海港、鐵路、高速公路及交通樞紐。

?來源：順豐房托招股書

截至2021年3月31日，物業的可出租總面積約為30.8萬平方米，評估價值為61億港幣，平均出租率約為95.3%。

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關聯交易超80%

截至目前，在港交所上市的REITs共有14只，包括越秀房托、招商房托等主要資產位于中國內地的房托基金。

有業內人士認為，房地產投資信托，本質就是一個收息的，天生缺乏想象空間。

順豐房托，如果找亮點的話，就是它的大股東是順豐物流，所以持有的資產都是物流資產。

但這一亮點背后也包含著大量的關聯交易。

順豐房托是順豐控股間接100%控股的公司，招股書顯示，截至2020年9月30日，物業合共有32名租戶，租金收入總額排名前五位的租戶（其中三名為順豐房托基金的關連人士），約占總租金收入的83.3%，而順豐關連租戶約占同期總租金收入的81.8%。

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來源：順豐房托招股書

此外，過去三年間，順豐關聯租戶占順豐房托基金總收益的百分比分別為62.4%、72.1%及78.3%；租賃予順豐關聯租戶及由順豐關聯租戶運營的可出租面積，所占百分比分別約為45.2%、62.3%及76.3%。

順豐房托募集資金主要是用于收購前身集團的承兌票據及最終付款以及支付尚未支付對價。

包括于2020年11月完成的轉讓佛山公司（中國）及蕪湖公司（中國）99%股權；以及于2021年完成的將翠玉全部已發行股本轉讓予金紫荊。

?來源：順豐房托招股書

順豐控股2021年第一季度業績“爆雷”虧損近10億，市值跌超2000億。順豐房托基金的租金收入主要依賴順豐關聯租戶，若后續未能與順豐關聯租戶續約或及時找到替代承租人，租金收入面臨下滑風險。

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順豐房托未來會好嗎？

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據了解，2019年末的時候，港股有一家同類型的公司，招商局商業房托（01503.HK）上市，股息率8.8%，到現在還沒回到發行價。

招商局商業房托基金是由知名國有企業招商蛇口發起，其房托管理人為招商局置地的間接全資附屬公司，發售價為每個發售基金單位3.42港元。2019年12月10日，上市股價破發，掛牌首日跌7.89%，今報2.68港元。

IPG（IPGlobal 環業投資集團）中國區首席經濟學家柏文喜表示，房托一般是作為累固定收益和抗風險的投資標的來進行配置的，因此會受到一些中低風險投資偏好的長期資金的歡迎，比如養老基金、大學基金、社保資金與退伍兵基金等。

順豐房托雖然也屬于REITs，但是因為順豐房托的底層資產都是順豐的相關物業，現金流高度依賴于順豐速遞本身，這樣一來一方面關聯交易行為會導致房托的業績真實性存疑，另一方面因為用戶的唯一性而使得房托收益容易受到母體經營波動的影響而缺乏收入市場化、資產分散化所帶來的穩定性，再加上發行時可能也進行了過度營銷導致開盤后市場的理性回歸。

不過，知名地產分析師嚴躍進認為，就順豐房托基金來看，還是有很多優勢的，包括背后的物流產業和物業地產發展機會等，其都會對此類企業的業務發展形成影響。雖然短期有波動，但是中長期看，指標市場會看好此類股票的成長性。

貝殼研究院商業地產分析師鄭中也認為，盡管順豐房托基金上市破發，但物流地產近年來受益于電商和快遞行業的快速發展，逐漸被資本看好。和購物中心、辦公樓等商業地產物業相比，物流地產園區的租戶通常承租能力更強，平均租賃面積更大，租戶組合更為穩定，因此市場韌性更好。物流地產或將成為非住宅類房地產行業的新增長點。

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