本文由無冕財經（wumiancaijing）原創首發

作者：陳欣苗

編輯：雷緩之

設計：張森

編輯助理：朱智琪

常年不顯山露水的卓越，在近期北京首場集中供地的大戲中火了一把。

5月10日、11日，卓越置業集團有限公司（以下簡稱“卓越”）聯合中交、首開，一舉攬下北京4宗地塊，總地價187.27億元，成為本次土拍的最大“黑馬”。但劇情很快反轉，5月12日，“因‘算不過賬’和現金流問題，卓越將‘退地’”的消息在圈內瘋傳。

事后卓越予以否認，但此番兇猛北上，確與其過往的低調大相徑庭。這背后，是董事長李華“兩三年內進入行業TOP20”的新目標，為此他還請來明星職業經理人陳凱，近期拿地風格的轉變也與陳凱息息相關。

作為深圳本土房企，卓越的名氣源于在深圳核心區域開發了大量寫字樓，號稱“深圳CBD之王”。但此前無論是卷入劉強東桃色風波，抑或是兩度配合調查，李華和他的卓越都很沉默，外界對這家資產已過千億的房企及其掌舵人知之甚少。

而今在土地市場攪弄風云，卓越和李華的神秘面紗也在漸漸掀開。

?“深圳寫字樓之王”

在深圳地產圈，李華與“過江猛龍”黃楚龍（星河控股董事長）、“利潤屠龍手”陳華（京基集團創始人），并稱為“最牛低調三劍客”，他的前綴是：“拿地小王子”。

卓越時代廣場、卓越世紀中心、卓越大廈，這三個于21世紀前十年落成、地處寸土寸金的深圳福田CBD的項目，都是李華的手筆。據“界面”消息，彼時的萬科，甚至已準備將總部從福田外遷至鹽田大梅沙，更遑論在CBD開發項目。

卓越時代廣場是卓越成功進入CBD商業地產領域的標桿性項目，于2004年至2006年開發并落成，且成為深圳中心區域地標性建筑。

此前成立近8年，卓越以住宅地產為主，此番過后轉向商業地產領域?！皬?004年開始到2011年，在深圳CBD，我們連續做了6個項目，差不多占福田CDB四分之一的市場份額?！?卓越前執行總裁王衛鋒曾在2018中國房地產業戰略峰會上對外表示。

這其中，卓越2009年與深圳皇崗村合作開發的卓越世紀中心封頂開盤，4棟200多米的塔樓，此后成為代表深圳出鏡最多的高樓。李華也由此奠定“深圳CBD寫字樓大王”的稱號，迎來高光時刻。

▲在深圳高樓林立的CBD，卓越世紀中心（最高的那兩棟）也是最耀眼的標志性建筑。圖片來自網絡。

至今，卓越已在深圳福田、南山、前海等核心區域開發了40余棟寫字樓，并控股上海卓越世紀中心、上海寶山商務中心、青島CBD卓越大廈等標桿項目。

能在核心地段拿到絕佳地塊，離不開李華的好人脈。

據此前“網易房產”援引地產界人士稱，在政府工作的經歷，使李氏兄弟在深圳的人脈很廣，對公司的發展也起到了很大作用，“通過協議、行政劃撥方式圈到大量中心地段的土地，說明李氏兄弟在深圳很有‘能量’?！?/span>

▲李華在深圳各界都有很深的人脈。圖片來自網絡。

公開資料顯示，涉足房地產之前，李華曾在深圳市團委任職。此外，李華在深圳商界的地位亦頗高，社會頭銜十分豐富。據天眼查，李華頭銜包括深圳市政協常委、深圳市總商會副會長、深圳國際商會副會長、香港東華三院總理等。

李華的胞兄李曉平則是廣東省政協委員，1996年也下海跟隨李華創業。目前李華、李曉平分別擔任卓越董事長、副董事長。

不過，頗為有趣的是，李華這位“隱形”的商界巨子，卻曾因花邊新聞火了一把。

早年間，李華與章子怡和范冰冰傳過緋聞，后來娶了比自己小21歲的女明星仝曉燕。公開資料顯示，在2012年李華女兒的百日宴上，25歲的仝曉燕首次以李華妻子的身份亮相。

據八卦消息，李華和范冰冰交往頗密，雙方甚為投契，但最終未能成為情侶。后來李華與舊年曾參選“亞姐”、有“D cup關之琳”的仝曉燕戀得火熱，女方甚至為他放棄了“亞姐”的比賽。

以至于2018年李華被爆是劉強東桃色事件中的“調解人”時，外界一度調侃其與劉強東都有一個共同點：娶了一個比自己小20歲的老婆。

?家族色彩

雖然在很長一段時間里，卓越通過引入職業經理人嘗試去家族化，但目前家族管理色彩仍然濃厚。

公開資料顯示，卓越母公司為卓越集團投資有限公司（香港企業）；層層穿透后，李華和哥哥李曉平通過BVI公司分別持有卓越95%、5%的股權。

迄今為止，李曉平職位一直是卓越的副董事長兼總裁。2019年李華卷入“調查風波”期間，代替掌舵卓越的亦是李曉平。

此外，李曉平的妻子肖興萍、兒子李淵，李華的妹妹李曉燕、妹夫張遠，張遠的兒子張昊等眾多家族成員，均在卓越任職。張遠曾擔任公司執行總裁，不過近幾年淡出退到后方。

正因家族化運營模式，兩年前核心控制人李華的“調查風波”，一度讓外界覺得公司的前景難料，也由此引發高管團隊的換血。

據騰訊原點財經報道，2019年1月19日，深圳市第六屆政協常委五次會議閉幕日，身為深圳市政協常委的李華被公開帶走，原因系涉及前深圳市委副書記、政法委書記李華楠案。

消息顯示，李華楠被調查，是因其主政深圳光明新區時的土地問題。而據公開資料，早在2013年11月，李華執掌的卓越就與光明新區管委會簽定協議，對田寮片區等8個重點區域進行改造，改造面積共計約101公頃。

李華之前，皇庭國際（000056.SZ）董事長鄭康豪也被要求協助調查，一月多月后回歸，正常履職。李華則在半個月后回歸，只是不久后又被有關部門帶走，直到當年3月中旬才回歸正常。

2020年7月31日，廣州市中級人民法院公開宣判深圳市委原副書記、政法委原書記李華楠受賄案，以受賄罪判處李華楠有期徒刑十五年。

從實際情況上看，這場風波并未給卓越造成太大的業績動蕩，卻帶來了職業經理人團隊的頻繁流動。

李華回歸的3月，原執行總裁、任職6年的王衛鋒離職，由履職僅一年的沙驥接任。隔年4月，卓越老將、副總裁徐春請辭，高管團隊再次發生變化。

成為李華的“大管家”后，沙驥便開始對公司的職業經理人體系進行調整，先后引進了曾在中海、龍湖、融信任職過的李宏耕出任卓越副總裁；有萬科履歷的牛偉任職卓越戰略運營部總經理。

而在徐春離職后，卓越集團副總裁僅剩三位，分別是主管投資工作的陳林、負責融資和財務工作的王斗以及上述李宏耕。這三名副總裁中，只有王斗為“創業元老”級別，陳林與李宏耕都是近兩年新加入的職業經理人。

不過，新團隊組建不到兩年，李華又招攬來明星職業經理人陳凱，擔任執行董事長，負責地產開發板塊和資產運營工作。

▲陳凱是地產圈知名職業經理人，曾在華潤、龍湖、陽光城、中南置業履職，有著帶領地產公司從十億邁入百億、從百億跨越千億的輝煌履歷。圖片來自網絡。

這意味著，沙驥由地產業務的“一把手”變成“二把手”，接下來，其與陳凱的磨合度如何仍是未知數，而壓在他們頭上的，是老板李華“兩三年內沖擊房企20強”的宏大目標。

另一方面，陳凱的到來，或又將掀起一場高管變動潮。

據“照面”消息，陳凱履新后，一批帶有陳凱管理烙印的管理層會依次進入卓越，公司高管層可能會有一批新鮮血液匯入與調換。目前，與陳凱共事過的王家羲已是卓越副總裁，于去年末與陳凱同日入職。

但不穩定的管理層，對亟待沖擊規模的卓越而言，是良藥還是毒藥？

?TOP20征程

從銷售規模上看，卓越已是一家準千億房企。據克而瑞數據，2020年卓越的全口徑銷售額為994.1億元，雖同比增長僅為4.7%，但距李華在2018年內部講話中提出的“三年千億”，只有5.9億元之差。

而今李華又有了新野望。去年11月邀來陳凱后，他提出兩三年內希望卓越能做到行業top20的新目標。

參照克而瑞榜單，2020年排在第20名的中梁控股銷售額為1688億元。這意味著，按房企平均6.5%的年增長率，卓越要在未來三年里，實現約2039億的銷售額，在目前的基礎上增長105.13%，年平均增速要達到27.06%。

于卓越而言，這將是一場硬仗。

要實現規模躍升，土儲必不可少。卓越目前的土儲有近70%位于大灣區，布局相對局限；且以舊改居多，轉化時間長。在此情況下，走出大本營、加大納儲力度勢在必行。

特別是去年11月陳凱加盟后，卓越在土地市場積極性愈凸顯。據克而瑞數據，今年1至4月，卓越新增土地貨值已經達548.1億元，排名第10。也就是說，卓越在前4月便拓展了去年全年73%的貨值。若算上北京地塊，則近乎與去年持平。

但杠桿驅動下，風險不可避免。

在“三道紅線”、集中供地等政策下，降杠桿成為大勢，房企的資金端亦備受考驗，像卓越這樣的中型非上市房企，有限的融資渠道、為擺脫大本營依賴而異地擴張導致的拿地成本上升、利潤空間造壓縮等因素，都在掣肘其未來的發展。

以這次重倉北京為例?！八悴贿^賬”是業內質疑卓越“退地”的主要理由，被疑要退的是5月12日卓越與同行聯合拍下的3宗土地。

譬如，卓越與中交聯合拿下的昌平中關村及馬連店兩宗地塊，分別有6.3萬元/平方米及6.2萬/平方米的銷售限價，但兩宗地塊的樓面單價均超過了5萬/平米，房地差價不到1萬元，未來盈利空間有限。

雖然卓越官方連連否認，且表示未來將以合作操盤的模式進行開發。但市場普遍分析認為，這家長期深耕灣區的房企，能否順利實現異地擴張，以及有足夠的實力和資金操盤這些項目，仍值得懷疑。

由于是非上市公眾公司，卓越的財務、資金狀況并不明朗。

卓越商管是卓越旗下債券融資平臺。截至2020年末，卓越商管的總負債為1177.8億元，其中一年內到期的非流動負債為117.59億元，同比增長73.6%。對銷售規模未競千億的卓越而言，負債規模和還款壓力都不小。

據“地產風聲”消息，卓越接下去會物色武漢、杭州、南京等一二線城市的機會，進場方式傾向于聯合拿地。而近期卓越從潮汕資本圈拿到的錢，年化超過10個點。

而今市場都在觀望，被李華寄予厚望的“規模加速器”陳凱，究竟要如何與這一家族化色彩濃重的房企磨合，并帶領其實現規模野望？