作者-劉新歌

編輯-張常旺

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圖片來源：視覺中國

“押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價。” 中國銀保監會主席郭樹清曾不止一次提示炒房的風險。信不信由你，但他的話正不斷應驗，房價猛漲、連漲的勢頭難以持續，冒尖的城市開始被摁住。

6月，廣州二手房環比漲幅0.6%，自今年以來首次跌出漲幅前10。此前數月，廣州二手房漲幅多次領漲一線城市，在70城中也位居前列。深圳二手房則繼5月之后連續第二個月環比下跌，同比漲幅也降至10%以下。

國家統計局在7月15日發布的6月份70城房價數據顯示，70城房價漲幅整體呈現穩中有落的態勢。其中，新房價格上漲城市數量年內首次下降，漲幅亦出現首次回落；二手房價格上漲城市數量持續減少，價格漲幅連續兩月收窄。

圖片來源：國家統計局

具體來看，55城新房上漲，上漲城市數量較上月減少7個；平均漲幅為0.41%，漲幅較上月收窄0.11個百分點；二手房上漲城市數量為48個，比上月減少2個；環比上漲0.28%，漲幅較上月收窄0.02個百分點。

諸葛找房數據研究中心認為，受多城調控升級、信貸收緊，以及房企沖刺年中業績“以價換量”的影響，市場熱度呈現回落跡象。預計調控升級仍將延續，調控加碼城市或將繼續擴圍，房價漲幅將更加趨于平穩。

“限價”、“停貸”摁住二手房

近半年來，西安的舒安（化名）主要在忙一件事：賣房。他名下的幾套房產先后在2015-2017年期間購入，今年上半年依次出售，只留了一套大戶型自住。

在火爆的西安樓市，他的“減持”行為似乎并不明智。“年初賣掉的房子，到目前為止又漲了20多萬，我當然后悔賣早了。”但自稱“不做死多頭，也不做死空頭”的他轉念又想：“還是落袋為安吧。西安已經連漲了6年，沒有永遠上漲的市場。”

早在2015、2016年，西安的房價遠低于武漢、鄭州、合肥等幾個省會城市。2016年底，隨著鄭州、合肥的炒房團沖進西安，在西安樓市點燃了一把火。國家統計局6月中旬發布的70城房價數據顯示，西安房價已連漲62個月。

而今年前6個月，西安82個項目需搖號銷售，數量較去年大幅增加。其中，50個項目參與搖號家庭超過千戶，10個項目參與搖號家庭超過一萬戶。“萬人搖”和“房價連漲”，使西安樓市不斷刷出數據新高。

調控隨之而來，從二手房下手。7月8日，西安住建局發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，要求涉及二手房交易各環節的有關機構要將二手住房成交參考價格作為參考依據，引導二手住房理性交易，穩定市場預期。

舒安開始慶幸自己的“先知先覺”。“不把指導價當回事的段子很多，比如‘用茅臺指導價也買不到茅臺’。有這種想法的人很單純、很天真——茅臺的門檻和房子能比嗎？要想不按指導價賣房，除非你一直握手里，或者買家不差錢。所以我認為，未來幾年西安樓市必然涼涼。幸虧我在指導價之前已經套現離場。”

西安不是第一個出臺二手房指導價的城市，更不是第一個調控二手房的城市。今年以來，調控的矛頭開始轉向二手房，從整頓中介到管理經營貸流出，再到發布二手房參考價，調控政策不斷“打補丁”。尤其是二手房市場中最活躍的學區房，目前已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13城重拳整治學區房亂象。

調控二手房主要為降低市場預期、打擊炒房情緒。各項政策中，信貸的收緊如釜底抽薪、打擊力度最大。今年上半年，多城的住房按揭貸款出現批貸難、批貸慢的情況，其中杭州、合肥、武漢、重慶等熱點城市的二手房貸款出現額度緊張的現象，放款周期延長至三、四個月。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，6月市場的回調主要是購房信貸環境收緊所致，特別是部分銀行階段性暫停發放二手房貸款，帶動市場預期回調，杭州、重慶、廣州、成都等城市二手房房價漲幅均收窄。此外，二手房指導價持續釋放調控效果。?未來，信貸環境收緊，其他城市可能繼續跟進二手房指導價，市場整體預期將進一步回調。

房地產開發投資額持續收窄

信貸收緊以及市場對后市的預期降低，給房企帶來不小壓力。

國家統計局7月15日公布的前6月《全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，1—6月份，全國房地產開發投資72179億元，同比增長15.0%。值得注意的是，今年以來，房地產開發投資同比增速持續下降。前幾月同比增速分別為38.3%、25.6%、21.6%、18.3%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，開發投資下滑的速度比預期的要大。在確保該類數據穩健的同時，要防范失速的風險，要適當關注房企的投資意愿和信心，尤其是在資金壓力略大的情況下。

投資意愿的降低也反映在土地的購置。1—6月份，房地產開發企業土地購置面積7021萬平方米，同比下降11.8%；土地成交價款3808億元，下降5.7%。“土地購置面積同比增速比預期的要差。房企拿地面臨很大壓力，尤其是資金面的管控和企業自身的原因，部分房企出現了不敢拿地的情緒。”嚴躍進分析。

商品房銷售面積和銷售額保持著較高速的增長。1—6月份，全國商品房售出88635萬平方米，同比增長27.7%，比2019年1—6月份增長17.0%。商品房銷售額92931億元，增長38.9%，比2019年1—6月份增長31.4%。其中，住宅銷售面積增長29.4%，住宅銷售額增長41.9%。

雖然房地產銷售仍保持著20%以上的增長，但縱向來看，增速在逐月下滑、呈高位回調態勢。今年前幾個月，商品房銷售面積同比增速分別為104.9%、63.8%、48.1%、36.3%。商品房銷售額的同比增速則分別為133.4%、88.5%、68.2%、52.4%。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，一方面與上半年調控政策持續加碼有關。據貝殼研究院統計， 6月無錫、天津、青島、廣州、海南、北京、哈爾濱、長春、南昌、蘇州、南寧、成都、深圳、湖州、紹興共15城發布20次房產調控政策，政策持續加碼。另一方面，也受銀行“兩條紅線”及一季度房貸額度擠占影響，二季度貸款額度受限，信貸環境收緊。國家統計局數據顯示，二季度新增中長期貸款1.45萬億元，較一季度下降27%，較去年同期下降6%。信貸政策的收緊，也使得市場逐漸趨于理性。