來源|丁祖昱評(píng)樓市

上半年商品房銷售降幅同比收窄，全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降3.5%，比去年同期收窄15.5個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年收窄9.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售金額下降5.5%，比去年同期收窄19.5個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年收窄11.6個(gè)百分點(diǎn)。

各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比均有所收窄，其中二線城市同比收窄幅度最大為0.5個(gè)百分點(diǎn)，一線和三線均收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源有所改善，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降6%，降幅較去年同期收窄16.4個(gè)百分點(diǎn)，其中國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)0.6%，去年國(guó)內(nèi)貸款下降6%左右。

行業(yè)庫(kù)存壓力持續(xù)減輕，6月商品房待售面積環(huán)比下降479萬平方米，連續(xù)四個(gè)月減少。

基于此，在對(duì)上半年的房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行進(jìn)行解讀時(shí)，統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人表示：“房地產(chǎn)筑底需要一個(gè)過程，在筑底和轉(zhuǎn)型階段相關(guān)指標(biāo)有所起伏波動(dòng)是正常的，這也需要我們下更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)?！?/span>

事實(shí)上，隨著整體市場(chǎng)供應(yīng)的減少，交易規(guī)模也將隨之下行，適度的同比下降不必過于擔(dān)心，保持整體市場(chǎng)的供求平穩(wěn)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要標(biāo)志。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—6月份，新建商品房銷售面積4.59億平方米，同比下降3.5%，降幅較去年同期收窄15.5個(gè)百分點(diǎn)，較去年全年收窄9.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售金額4.42萬億元，下降5.5%，降幅較去年同期收窄19.5個(gè)百分點(diǎn)，較去年全年收窄11.6個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)推算，6月全國(guó)新建商品房銷售面積1.05億平方米，銷售額1.02萬億元，分別環(huán)比增長(zhǎng)49.4%和43.8%。

這一環(huán)比增幅僅次于2024年同期水平，并創(chuàng)2020年以來的第二高?？梢钥闯?，行業(yè)仍在止跌回穩(wěn)進(jìn)程中。

不過，由于去年6月環(huán)比大幅上漲的基數(shù)影響，今年6月商品房銷售面積同比下降5.5%，降幅較5月份擴(kuò)大了2.2個(gè)百分點(diǎn)。

庫(kù)存指標(biāo)方面，6月商品房待售面積環(huán)比下降479萬平方米，連續(xù)四個(gè)月減少，行業(yè)庫(kù)存壓力持續(xù)減輕。

6月作為年中營(yíng)銷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，新房交易規(guī)模如期環(huán)比回升。結(jié)合CRIC百城數(shù)據(jù)來看，各能級(jí)城市6月新房交易規(guī)模均出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，其中北京、武漢、蘇州等城市環(huán)比增長(zhǎng)超過30%；累計(jì)成交總量來看，北京、深圳、青島、成都、武漢、昆明、南寧等城市均實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

值得注意的是，過去一個(gè)月中央部委多次明確發(fā)聲穩(wěn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)下半年地方政府將加快落實(shí)上半年中央下達(dá)的城市更新任務(wù)，并加快落實(shí)供給側(cè)管理，從供求兩方面共同促進(jìn)行業(yè)達(dá)成新的供求平衡，為下半年新房市場(chǎng)銷售規(guī)模筑底提供更多支持與動(dòng)力。

6月70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)同比降幅延續(xù)了2024年四季度以來的收窄趨勢(shì)。

一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海上漲6.0%，北京、廣州和深圳分別下降4.1%、5.1%和2.5%。

二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降3.0%和4.6%，降幅分別收窄0.5個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)。太原、杭州同比分別上漲1.3%、2.1%。

環(huán)比來看各能級(jí)城市房?jī)r(jià)仍在小幅回落，值得注意的是，上海、杭州、合肥、長(zhǎng)沙、南寧、烏魯木齊等6市新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲。其中上海更是連續(xù)上漲超過3年。

實(shí)際上，新房?jī)r(jià)格雖然仍在環(huán)比下行，但下降速度明顯趨緩，各能級(jí)環(huán)比降幅均在0.3%以內(nèi)，整體同比降幅也得以繼續(xù)收窄。少部分城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)多月的房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，并成為了穩(wěn)定行業(yè)信心的重要風(fēng)向標(biāo)。隨著越來越多城市逐步形成新的供求平衡關(guān)系，預(yù)計(jì)下半年70城房?jī)r(jià)指數(shù)也將顯現(xiàn)出更多明確的筑底信號(hào)。

在“白名單”政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回暖的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)化債工作有序推進(jìn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金50202億元，同比下降6.2%，降幅比去年同期收窄16.4個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年收窄10.8個(gè)百分點(diǎn)。

其中，國(guó)內(nèi)貸款8245億元，增長(zhǎng)0.6%，而去年國(guó)內(nèi)貸款下降6%左右。

當(dāng)前房地產(chǎn)新房市場(chǎng)雖然仍面臨諸多挑戰(zhàn)，但得益于積極的金融和財(cái)政政策支持，在大量以舊換新補(bǔ)助、二手房市場(chǎng)活躍度提升的支持下，居民消費(fèi)指標(biāo)仍在持續(xù)向好。而發(fā)展消費(fèi)所帶來的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和居民生活改善意愿的恢復(fù)，也將利好房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向新向好，成為需求側(cè)穩(wěn)市場(chǎng)的重要助力。

從新開工情況來看，當(dāng)前供給側(cè)規(guī)模調(diào)整迎來了筑底信號(hào)。

1—6月份，房屋新開工面積30364萬平方米，下降20.0%。其中，住宅新開工面積22288萬平方米，下降19.6%。單月來看，6月份新開工規(guī)模7180萬平方米，同比下降9.4%，同比降幅收窄9.9個(gè)百分點(diǎn)。

這是一個(gè)很強(qiáng)烈的筑底信號(hào)，在連續(xù)3年的供給側(cè)緊縮之后，2025年上半年房地產(chǎn)新開工面積已經(jīng)不足2021年同期的三成，低于同期商品房銷售面積1.5億平方米，為維持基本的新項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模，較2023、2024年同期相比，2025年新開工規(guī)模更加接近供給側(cè)調(diào)整的底部。2025年年中新開工同比降幅收窄，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)筑底信號(hào)之一。

2025年6月，房屋竣工面積4182萬平方米，同比下降1.7%，降幅收窄17.8個(gè)百分點(diǎn)。

不到2%的單月同比降幅，是2024年以來的最低值，這也說明供給側(cè)調(diào)整正在接近階段性底部，同時(shí)也從側(cè)面說明各地對(duì)于企業(yè)融資、保交房等政策的有效落地，行業(yè)化險(xiǎn)進(jìn)度正在穩(wěn)步推進(jìn)。

上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資46658億元，同比下降11.2%，降幅較前5月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。6月房地產(chǎn)開發(fā)投資10424億元，同比下降12.9%，降幅較5月擴(kuò)大了0.9個(gè)百分點(diǎn)。

與開發(fā)投資的下行同步，2025年以來土地供求規(guī)模延續(xù)同比收縮。上半年全國(guó)土地成交建面2.8億平方米，僅為同期新房成交量的61%。增量新開發(fā)土地的減少，存量土地庫(kù)存的持續(xù)去化，使得房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模持續(xù)下行，與之相應(yīng)的庫(kù)存壓力也在同步減輕。

隨著行業(yè)逐步走向新的供求平衡點(diǎn)，在調(diào)降庫(kù)存規(guī)模的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也在經(jīng)歷“減負(fù)”的過程，并且受到往期開發(fā)和已售項(xiàng)目的影響，開發(fā)指標(biāo)也會(huì)存在一定滯后性。就歷史行業(yè)投資-銷售數(shù)據(jù)比例來看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標(biāo)調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時(shí)間。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)布同日，中央城市工作會(huì)議召開，此次會(huì)議再一次為新時(shí)代城市發(fā)展建設(shè)定向領(lǐng)航，新型城鎮(zhèn)化仍將為中國(guó)住房需求提供重要支撐，高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造將不斷催生存量住房改善需求，短期內(nèi)助力市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，中長(zhǎng)期引導(dǎo)向“高品質(zhì)、低風(fēng)險(xiǎn)、可持續(xù)”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。

預(yù)計(jì)2025年下半年房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)將迎來更多積極變化，隨著更多高品質(zhì)住宅的推出，在新房產(chǎn)品的更新?lián)Q代、各地有效控制新房供應(yīng)規(guī)模的作用下，新房?jī)r(jià)格有望加快筑底，但新房成交規(guī)模的穩(wěn)定仍將面臨一定挑戰(zhàn)。

庫(kù)存規(guī)模方面，各地公布的土地回購(gòu)收儲(chǔ)計(jì)劃將在下半年陸續(xù)進(jìn)入實(shí)施階段，隨著相應(yīng)專項(xiàng)債的陸續(xù)發(fā)行，行業(yè)待售面積、未開發(fā)土地面積等庫(kù)存指標(biāo)均有望加快轉(zhuǎn)好。

投資開工方面仍將延續(xù)階段性低位，不過從年中新開工、竣工降幅收窄的情況來看，下半年同比指標(biāo)有望出現(xiàn)更多的積極的筑底信號(hào)。

隨著6月以來國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、央行、財(cái)政部、統(tǒng)計(jì)局等中央部委多次明確“加力穩(wěn)市場(chǎng)”的政策信號(hào)來看，2025年下半年房地產(chǎn)將迎來更多穩(wěn)市場(chǎng)政策的全面落地，加快構(gòu)建發(fā)展新模式，助力行業(yè)朝著止跌回穩(wěn)的方向繼續(xù)邁進(jìn)。