本文由無冕財經（wumiancaijing）原創發布

作者：方斯嘉

編輯：陳澗

設計：嵐昇

實習生：武宜和

一個月前，SOHO中國（00410.HK）與黑石的交易，被視為潘石屹“撤離”的最后篇章。不料，事情似乎還有轉折。

業內有消息傳出，因反壟斷審查或與潘石屹相關的監管障礙，此次交易或將有變數。

市場緊張情緒已然爆發。7月29日，SOHO中國股價一度大跳水，暴跌約30%，至2.9港元/股。截至8月4日，SOHO中國股價收報3.1港元。

潘石屹或許早就知道，籌謀多年的出售計劃并不能一帆風順。

在交易關鍵時期，他選擇低調行事。從應對輿論的動作看到，他在社交平臺上，轉發了一條“黑石提交要約，投資SOHO中國”的消息后，便關閉了公開評論功能，并不再更新動態。

SOHO中國的交易會就此擱置嗎？這與潘石屹拋售資產背后動機有關聯嗎？

延遲交易

潘石屹拋售資產動態由來已久。

早在2019年10月，市場傳出消息，稱潘石屹計劃出售內地資產。2020年3月，業內傳黑石正與SOHO中國進行私有化談判，交易對價40億元。此后，SOHO中國又與高瓴資本傳出“緋聞。”

交易最終在今年年中一錘定音。

6月16日，SOHO中國發布消息，稱黑石計劃以每股5港元，總計約236.58億港元（約30億美元）對價，收購其91%的股份。而潘石屹夫婦則會退出董事會，并保留9%的股份。這個交易價格，與2020年傳言的40億美元交易對價相比，打了7.5折。

▲潘石屹微博6月16日后未再更新。

原本以為，潘石屹的“出走”大戲將落下帷幕，但不到一個月就生出變數。

7月6日晚，SOHO中國發布公告稱，將延遲寄發有關此前黑石要約收購事項的綜合文件。SOHO中國在公告中指出：“因達成先決條件及編制并落實將載入綜合文件的若干資料需要額外時間。此外，獨立財務顧問亦需要更多時間?！?/span>

SOHO中國在公告中提到：“要約方已向市場監管總局提交相關申報文件及材料，概無先決條件已經達成。”“觀點地產”指出，“概無先決條件已經達成”說明市場監管總局目前并未批準這一交易。

據《關于經營者集中簡易案件申報的指導意見》，簡易案件立案后，反壟斷局對申報人《公示表》在國家市場監督管理總局反壟斷局網站予以公示?！兑庖姟分刑岬?，對于符合簡易案件標準的經營者集中，申報人可以申請作為簡易案件申報，申報人未申請的，應作為非簡易案件申報。

阿爾法工場研究院認為，問題可能出在先決條件的達成上，其中之一就是要約方向市場監管總局提交相關申報文件及材料。根據程序，要約方需向國家市場監督管理總局提及申報文件及材料。按正常審批程序的時間推算，在國家市場監管總局反壟斷局的官網上，這筆交易如果作為簡易案件應已到了公示時間。然而，該網站直接仍未有SOHO中國相關項目的案件公示。

不過，要說SOHO中國與黑石的成交破裂，或許為時尚早。

無冕財經查詢“經營者集中反壟斷審查”辦理流程看到：“自申報人立案之日起30日內完成初步審查，做出是否實施進一步審查的決定，由反壟斷局書面通知申報人。對需要實施進一步審查的，自決定之日起90日內完成審查，做出是否禁止經營者集中的決定，由反壟斷局書面通知申報人。”

要約收購公告至今不足兩個月，因此，此番反壟斷審查能否過審，還未有定數。

有業內人士對“觀點地產”指出：“SOHO中國就幾棟大樓，應該不會涉及壟斷?！?/span>

監管趨嚴？

種種跡象表明，潘石屹不可能輕松抽身。

事情或許還涉及到另一層面。據路透社消息，一份在投資者和律師團體中流傳的消息稱，SOHO中國與黑石集團的交易，正面臨與創始人潘石屹有關的監管障礙。路透社指出，SOHO中國的首席執行官和董事長目前在美國。

對此，SOHO中國對媒體回應稱：“不方便進行回應”。

實際上，在大環境下，國家對企業監管趨嚴，嚴查資本呈常態化。反壟斷之下，阿里巴巴成為監管的“第一槍”后，受到螞蟻集團暫緩上市、“二選一”被罰182億元等監管措施。

國家市場監管總局網站7月7日披露互聯網領域22起違法實施經營者集中案件，阿里、騰訊、小紅書、蘇寧易購等企業名列其中。

監管范圍還涉及到房地產、教育行業等。房地產企業負債監管、整頓校外培訓機構等措施無不引起行業“大地震”。

在此關口，潘石屹想要基本清空內地資產，并不是件簡單的事。至少在審查層面上，必然會詳細審查，不可能“蒙混過關”。

而除了監管趨嚴，潘石屹還受到負面風評影響。

多年以前，潘石屹曾對外辯解：“我現在拿的是中國護照，房子建在這里，我是帶不動的，所以說我跑了，都是謠言?！?/span>

然而，他一邊憑借SOHO中國相繼出售項目套現近300億元，另一邊卻在海外購置資產、向哈佛耶魯捐款過億。面對黑石與SOHO中國的此番交易，部分公眾指責潘石屹為“潘跑跑”。

此外，潘石屹兒子還疑似惹出禍端。今年3月15日，北京市海淀警方發布通報稱，一新浪微博用戶曾于2020年6月23日在他人微博評論區發表造謠詆毀英雄烈士的言論，造成惡劣社會影響。目前，海淀公安分局已依法對潘某刑事拘留，并對其開展追逃。警方敦促其盡快回國接受調查處理。

▲海淀公安分局微博截圖。

外界傳言，通告中的“潘某”，為潘石屹之子潘瑞。截至目前，潘某仍未回國接受調查處理。

是不是真正跑路？

為何要將SOHO中國資產包“打折出售”？

潘石屹或許對SOHO中國失望了。從企業層面上看，SOHO中國業績增長逐漸疲乏。2016年至2020年期間，集團營收在15億至20億元左右浮動。而凈利潤則從2017年持續走低。至2020年，全年凈利潤僅剩5.36億元。

▲SOHO中國近年來業績情況。

面對業績疲乏增長，二級市場的反應最為直接。近年來，SOHO中國的股價一直起落不定。2019年以來，SOHO中國股價的多次上漲，都與私有化及資產出售動作相關。譬如2019年10月、2020年3月及2021年7月的漲幅，皆與市場釋放消息稱黑石將于SOHO中國合作動態相關。

▲SOHO中國近兩年來股價波動情況。

差強人意的市場表現背后，是潘石屹“低買高賣”的固化手段。

早年間，潘石屹與萬通“君子”在海南炒地，高買低賣土地獲得第一桶金的故事，已廣為人知。多年以后，潘石屹長子潘瑞甚至以“海南房地產市場”為題，撰寫博士論文。

潘石屹離開海南轉戰異地，購置一線城市的地塊，在土地、資產升值后又脫手轉讓。據無冕財經研究員不完全統計，在SOHO中國正式宣告轉型的2014年起，相繼出手了位于上海、北京的超8項資產，合計套現約293億元。

直至2019年，市場傳出消息，稱潘石屹有意將SOHO中國私有化或打包出讓。直到2021年7月，黑石與SOHO達成合作，潘石屹終是選擇收拾走人。

可惜的是，潘石屹擅長“低買高賣”累積資產，卻不善經營。

他長期投入房地產領域，卻難有建樹。2012，他在業內率先提出“剝離房地產”的理念，并付諸實踐。他從一個地產大亨，搖身變為“包租公”，并提出在2017年后達成40億元的租金收入目標。

但在此后的近十年發展中，營收僅緩慢躍過20億元門檻。從略顯疲軟的營收數據看到，這是一次并不成功的轉型。此后，潘石屹還嘗試共享辦公模式，但并未在行業激起太多浪花。

在房地產市場摸爬滾打，培養了潘石屹的政策敏感性。經濟學家任澤平指出，政策目前導向是降低房地產、金融、教育、互聯網等的利潤和壟斷，大力發展制造業、硬科技、實體經濟、新能源、新基建、資本市場等。

潘石屹或許意識到，從政策環境上看，賴以起家的“低買高賣”模式已很難在房地產行業運作。而不具有較強的經營變化能力的潘石屹，便選擇將資產打包出售。

亦有聲音指出，潘石屹是否“跑路”還有待衡量?，F執教于上海華東理工大學商學院、德國波恩大學經濟學博士沈凌評價，因為有買就有賣，潘石屹的確是把那大樓賣了，但是買家是黑石，地地道道的外資。所以，從資本進出口平衡的角度看，并沒有什么資本“跑了”。

SOHO中國與黑石交易能否成功，還未可知。但可以確定是，他已經決定大舉撤離內地房地產市場。

潘石屹已在海外購置大量資產，包括買下紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場49%的股權、紐約通用汽車大樓40%的股權等。

企業家曹德旺曾評價：“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的。”然而，“鬼精”的潘石屹夫婦，如今爭議纏身，他們還能“跑”得了嗎？