來源/好貓財經

上半年，世茂僅在16個城市拿下19宗地塊，總建筑面積301萬平方米，權益前土地總價約201億元，權益地價僅118.2億元。

同時期里，世茂實現銷售額1528億元，銷售面積861萬平方米，權益地價占銷售額比例僅7.5%。

這一土地投資支出額，創造了世茂四年記錄的低位。從中報來看，世茂的考量似乎有兩點，首先是土地成本的控制。

2017-2020年，世茂的每平方米拿地的價格為5108元、5386元、5303元、5188元。

上半年，世茂拿地的平均價格為6659元/平方米，略高過去幾年拿地價格，讓世茂的整體土地儲備的價格略微上升至5554元/平方米。

世茂的投資指南里，毛利率是重要考量指標。

上半年，世茂實現營業收入734億元，毛利潤210.1億元，同比增長13.7%、7.7%。28.6%的毛利率，在行業普降背景下，堪稱優秀水平。

“各區域只有現金流回正，才能拿地投資，而且必須進行嚴格測算。”

中期業績會上，世茂管理層透露了第二個考量是現金流。

截至上半年末，世茂的貨幣資金增加139.1億元至823.8億元，這一增加指標在行業內也屬罕見。

扣除219億元預售監管資金及受限資金后，世茂的現金短債比仍保持1.19，相比去年末安全倍數更高。

世茂的資金來源于銷售回款增加、拿地資金減少，以及境外大額融資。

上半年，世茂實現回款額1161億元，同比增加30.4%。同時，世茂加大融資，以及通過項目合作增厚少數股東權益，使得凈負債率保持50.9%的低位，與2020年末幾乎持平。

境外融資向來是世茂的長項，上半年成功發行8.72億美元10年期優先票據，票面利率低至3.45%。此外，簽訂了13.15億美元的四年期銀團貸款，利率進一步降低至LIBOR/HIBOR+2.95%。

有息負債的增加，變成貨幣資金，但是又沒有花出去，世茂可能是在等待進一步投資機會。

“七八月土地市場回調，我們會擇機拿一些合適的地。”

世茂集團董事局副主席、總裁許世壇認為，沒有必要去拍一塊虧本或者不賺錢的地，現在政策調控不鼓勵非理性操作，比較鼓勵謹慎型的投資。

下半年的7月、8月，世茂加大了100億元用于拿地，目前土地總投資額已上升至300億元。

截至上半年末，世茂權益前土地儲備約7283萬平方米，總貨值約11800億，主要分布在粵港澳大灣區及長三角區域。

許世壇還強調，世茂的多元化“大飛機”戰略，是抵抗未來不確定性的重要手段，未來三年來自非房地產開發收入，希望可以超過總收入的20%。

上半年，世茂非房地產開發的收入達到66億元，與去年相比大幅度增長128%，占總收入比重提升到9%。其中物業服務上半年完成42.34億元，全年目標高達90億元。

“未來會更有效地整合地產上下游產業鏈，也希望慢慢多孵化一些輕資產公司。”

許世壇認為，世茂的優勢在于整合資源，除了自身有很多綜合體項目，需要商業、酒店、物業等各類服務之外，世茂還有很多朋友圈、政府資源，這些資源整合可以更好體現公司價值。

顯然，安全第一的策略，讓世茂能夠有更多資源應付不確定性，以及思考多元化戰略的布局。

有錢也體現在分紅上，世茂宣布中期股息70港仙，同比增長16.7%。

世茂給出了現金股息或以股代息的選擇權，管理層透露這是與各大股東溝通后的決定，股價低位使得股東有足夠的增持意愿。

以股代息也能讓世茂進一步保留現金，以應付未來不確定性。