作者/韓菱??編輯/盧泳志??來源/野馬財(cái)經(jīng)

近日，中國(guó)奧園主席郭梓文再次兌現(xiàn)了在中期業(yè)績(jī)會(huì)對(duì)股東的“承諾”。

9月14日，中國(guó)奧園通過官微表示，郭梓文于當(dāng)日斥資1510萬港元，相當(dāng)于1253萬元人民幣，用來增持奧園355萬股股份。

增持之后，中國(guó)奧園的股價(jià)仍呈連續(xù)下跌的趨勢(shì)。其中，9月15日收盤跌幅為3.24%，9月16日收盤跌幅為7.89%。截至9月17日收盤，中國(guó)奧園股價(jià)為3.82港元/股，下降0.78%，總市值為102.98億港元。

來源：雪球

據(jù)其股東權(quán)益披露數(shù)據(jù)顯示，此次增持后，郭梓文對(duì)中國(guó)奧園的持股數(shù)由14.96 億股增至14.99 億股，對(duì)應(yīng)持股比例比例由55.48%增至55.61%。?

?

此前，在奧園中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郭梓文回答關(guān)于增持問題時(shí)曾表示，對(duì)公司發(fā)展的前景充滿信心，不排除在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候繼續(xù)增持。

郭梓文年內(nèi)3次增持

值得一提的是，這是郭梓文今年第三次增持奧園股份，距離上次增持僅過了6天。

9月9日，郭梓文曾斥資2017萬港元，相當(dāng)于1673萬元人民幣，增持奧園485萬股股份，以此來顯示對(duì)集團(tuán)未來發(fā)展的信心。

?

而今年年內(nèi)，郭梓文增持及公司回購?qiáng)W園股份共達(dá)9376萬港元，相當(dāng)于7778萬元人民幣。

?

其中，郭梓文今年首次增持是在6月17日，其增持公司138萬股股份，涉資約930萬港元。

截至目前，郭梓文今年三次增持約斥資4457萬港元，相當(dāng)于3694萬元人民幣，共增持公司978萬股股份。

?

連續(xù)增持，可以看出公司高管對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的態(tài)度，也直觀反映了高管對(duì)公司發(fā)展的信心。同時(shí)，從一定程度上有助于穩(wěn)定股價(jià)，從而提升投資者的信心。

來源：wind

?

今年以來，中國(guó)奧園的股票不是很平穩(wěn)。從開年至6月初，股價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升，但此后至今，其股價(jià)出現(xiàn)了大幅度的下跌。

中期成績(jī)單和下調(diào)的評(píng)級(jí)

面對(duì)股價(jià)持續(xù)低迷的表現(xiàn)，8月20日，中國(guó)奧園交出了2021年上半年的成績(jī)單。

?

據(jù)中報(bào)顯示，中國(guó)奧園2021年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入325.1億元，同比增長(zhǎng)15%；歸母凈利潤(rùn)為20.89億元，同比減少13.6%，出現(xiàn)了增收不增利的情況。毛利率為25%，同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于奧園歸母凈利潤(rùn)下降，公司管理層給出的一個(gè)重要原因是少數(shù)股東損益的增加。

據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，在歸屬股東凈利潤(rùn)同比減少13.55%的同時(shí)，歸屬于非控股股東的凈利潤(rùn)卻同比增加了77.8%，為7.54億元。

換句話說，公司非控股股東分走了更多利潤(rùn)。

當(dāng)然，截至上半年末，中國(guó)奧園的少數(shù)股東權(quán)益占比約為65.4%。

?

中國(guó)奧園管理層也表示：“未來一兩年公司歸母凈利潤(rùn)所占比例基本上會(huì)維持在75%左右，這是一個(gè)比較合適的水平”。?

?

雖然公司給出了解釋，但其歸屬股東凈利潤(rùn)和毛利率的下降，總歸不是個(gè)“正能量”的信號(hào)。

?

從營(yíng)業(yè)額構(gòu)成來看，上半年，奧園住宅性公寓的收入為217.66億元，低密度住宅的收入為9.29億元，合計(jì)約為226.95億元。而去年同期約為235.1億元，同比下降3.46%。

?

來源：中報(bào)

?

其中，下降的主要原因?yàn)椋兔芏茸≌杖霚p少了五成多，而住宅性公寓的增幅又比較小，只有2.3%。

?

其中，增幅較大的收入來自酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理服務(wù)、銷售貨品以及醫(yī)美服務(wù)。據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上述業(yè)務(wù)的總收入約為5.86億元，同比增加427.93%。

?

截至2021年6月30日，中國(guó)奧園土地儲(chǔ)備總貨值達(dá)到13482億元。除此之外，公司還擁有逾70個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，額外提供可售資源約達(dá)7543億元，其中大灣區(qū)占比為99%。

?

再來看下中國(guó)奧園的銷售數(shù)據(jù)，最新數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售額約為875.5億元，同比增長(zhǎng)23%。其合同銷售面積約為786.5萬平方米，同比增長(zhǎng)11%。

?

在業(yè)績(jī)會(huì)上，郭梓文表示，奧園有信心完成1500億元的全年合約銷售目標(biāo)。

?

不過，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)似乎沒有對(duì)奧園的信心“買賬”。

?

在舉行中期業(yè)績(jī)會(huì)當(dāng)天，中國(guó)奧園收盤價(jià)4.67港元/股，收跌幅為7.34%，創(chuàng)8月單月的最大跌幅。

?

8月24日，瑞信與美銀證券分別發(fā)表報(bào)告，下調(diào)中國(guó)奧園股份目標(biāo)價(jià)，維持“中性”評(píng)級(jí)。

?

兩天后，8月26日，德銀發(fā)表報(bào)告指出，中國(guó)奧園上半年盈利表現(xiàn)遜于該行預(yù)期，其核心純利按年下跌12%至21.6億元。預(yù)計(jì)該集團(tuán)今年難見強(qiáng)勁的發(fā)展收入增長(zhǎng)或毛利復(fù)蘇。因此，維持對(duì)其公司股份買入評(píng)級(jí)。

計(jì)劃2022年“轉(zhuǎn)綠”

除了營(yíng)業(yè)收入和銷售業(yè)績(jī)外，公司的財(cái)務(wù)狀況也決定了企業(yè)的未來發(fā)展局面。

?

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況是企業(yè)發(fā)展的壓艙石，中國(guó)奧園上半年加大了回款力度，現(xiàn)金回款率達(dá)87%。

?

截至6月30日，其有息負(fù)債總額為1113億元，較去年初降低36億元。公司管理層預(yù)計(jì)，到今年底奧園整體有息負(fù)債預(yù)計(jì)降低10%-15%，有望降至千億之內(nèi)。

?

隨著“三道紅線”的到來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代，如何在在規(guī)模擴(kuò)張與穩(wěn)健發(fā)展中找到平衡至關(guān)重要。

來源：官網(wǎng)

奧園管理層表示，現(xiàn)階段奧園將進(jìn)入管理紅利時(shí)代的“節(jié)奏跑”，未來將把追求高質(zhì)量發(fā)展作為公司的重要戰(zhàn)略舉措，并且計(jì)劃接下來幾年要保持適度的規(guī)模增長(zhǎng)。

?

今年上半年，中國(guó)奧園凈負(fù)債率為80.7%，現(xiàn)金短債比為1.3倍，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%，大于70%，因此“踩線”一條，屬于“黃檔”企業(yè)。

?

據(jù)雪球數(shù)據(jù)顯示，從2016年至2020年，中國(guó)奧園的負(fù)債總額逐年呈遞增趨勢(shì)，分別為517.87億元、986.8億元、1581.24億元、2528.84億元以及2714.26億元。

?

此前，中國(guó)奧園管理層表示，今年奧園以降負(fù)債為主，有信心在2022年底達(dá)到三道紅線全綠。

?

為了實(shí)現(xiàn)“綠檔”，中國(guó)奧園在降低負(fù)債的同時(shí)，也在加速回款。

?

奧園方還表示，為了順利償還今年年底前到期的200億有息負(fù)債，公司計(jì)劃每月回收100億元的銷售回款，并支付30億元的建安費(fèi)用及稅款。其管理層表示：上述安排可以覆蓋9月至12月的債務(wù)到期。

?

那么，你對(duì)中國(guó)奧園的未來怎么看呢？歡迎大家來評(píng)論區(qū)一起留言討論！